아파트매매계약에서의 계약금해제
계약금 일부지급의 경우에도 계약금 해제가 가능한지 여부
1. 김씨는 이씨로부터 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억 원은 계약 다음날에 이씨의 은행계좌에 송금하기로 약정하였다.
2. 김씨는 매매계약을 체결한 당일 이씨의 은행계좌로 1,000만 원을 송금하였는데 다음날에 이씨는 매매계약을 중개했던 공인중개사에게 매매계약을 해제하겠다고 통보하고 본인의 은행계좌를 폐쇄하였다.
3. 김씨는 같은 날 이씨의 은행계좌로 1억 원을 송금하려 하였으나 공인중개사로터 이씨가 매매계약을 해제하려고 한다는 사실을 전해들었고 이에 김씨는 해제를 인정할 수 없다고 하면서 다음날 이씨를 피공탁자로 하여 법원에 계약금 1억 원을 공탁하였다.
4. 이씨는 지급받았던 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 법원에 공탁한 다음 김씨에게 매매계약 해약통고서를 보냈고 김씨는 이씨의 채무불이행을 이유로 하여 해제통고를 하면서 이에 따른 손해배상청구를 하였다.
5. 이씨는 계약금 중 지급받았던 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 법원에 공탁함으로서 매매계약이 적법하게 해제되었다고 주장한다.
매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있습니다. 즉 계약금은 매매계약에 있어 해약금의 성질을 함께 가지는 것으로 추정되므로 특별한 사정이 없는 한 매매계약 쌍방이 이행의 착수에 이르기 전에는 계약금을 포기하거나 지급받은 계약금의 배액을 상환하는 것으로 계약을 해제할 수 있는 것입니다.
다만 위 사건에서 계약금은 전부 지급된 것이 아니라 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만이 지급된 것에 불과하므로 매도인 이씨가 1,000만 원의 배액인 2,000만 원만을 반환함으로서 이 사건 매매계약을 해제할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
이와 관련하여 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자는 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없습니다.(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611판결)
특히 위 사건에서 대법원은 설령 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 금원이 아니라 약정계약금이라고 봄이 타당하다고 하면서 그 이유로 실제교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이라고 판시하였습니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378판결)
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결국 위 사건 매매계약에서 매도인 이씨는 계약금 중 지급받은 일부인 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 제공하면서 해제주장을 하더라도 이러한 해제는 인정될 수 없습니다. 오히려 이씨는 계약해제 주장을 하면서 본인의 계약의무 이행 의사를 명백히 거절하였기 때문에 계약불이행에 따른 책임을 지며 이에 따라 김씨에게 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다.
이와같이 계약금과 관련된 해제에는 다양한 법적쟁점들이 존재하며 실생활에서도 계약금해제와 관련한 수많은 분쟁들이 일어나고 있습니다. 따라서 관련 대법원 판례들과 법률 규정들을 정확히 파악하여 계약금 해제가 가능한지 여부, 실제 해제를 위해 필요한 조치가 무엇인지 여부, 이로 인하여 손해가 발생되지 않을 것이지 여부 등을 상세히 검토해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
