권리금 계약 없이 권리금 소송 제기위해 준비해야 할 것
권리금 계약서 없이 임대인 상대로 권리금 소송을 할 수 있을까?
Q : 상가 임차인입니다. 최근 계약을 갱신하지 않고 권리금을 받고 나가기 위해 신규임차인을 알아보고 있는 상태입니다.
그런데 최근에 임대인은 다른 업종의 임차인을 구해와 저를 배제한 채 임대차계약을 체결하려 하고 있습니다. 제가 권리금을 받기 위해서 준비해야 할 것에는 어떤 것들이 있는가요?
A :
1. 임대인의 권리금 회수 방해와 임차인의 손해배상청구
상가의 임차인은 임대차계약 종료시 새로운 임차인을 구해 임대인에게 임대차계약을 주선하고 권리금을 회수할 수 있습니다.
임차인이 신규 임차인을 주선하는 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 종전 임차인이 주선하는 신규 임차인과 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거부한다면 종전 임차인은 권리금 상당의 손해배상 책임을 임대인에게 물을 수 있습니다.
종전 임차인이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 임대인이 주장할 수 있는 가장 대표적인 것이 임차인의 3기 이상 차임 연체 입니다. 즉 임차인은 3개월 이상 차임액을 밀릴 적이 없다면 누구나 권리금 회수의 기회를 보장받을 수 있는 것입니다.
2. 임차인이 손해배상을 청구하기 위해서는 반드시 신규임차인과 권리금 계약을 체결해야 하는지 여부
여기에서 문제는 임차인이 반드시 신규 임차인과 권리금 계약을 체결해야만 임대인에 대해 손해배상 청구를 할 수 있는지 여부입니다. 임대인 본인이 직접 상가를 사용하겠다고 하거나 재건축을 하겠으니 퇴거하라고 요구하는 경우 임차인의 입장에서는 어차피 권리금 계약을 체결하고도 임대차계약 체결이 결렬될 것임이 명백하기 때문에 임차인에게 권리금 계약 체결을 반드시 요구하는 것은 무의미한 절차를 거치라고 강요하는 것이나 다름 없기 때문입니다.
이에 대해 대법원 역시 임대인의 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 판단하였습니다. 즉 임대인이 현저히 고액의 차임을 요구하거나 더 이상 상가를 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다고 보면서 이 때에는 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 판시한 것입니다.(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결)
3. 권리금 계약을 체결하지 못한 임차인이 손해배상 청구를 위해 준비해야 할 것들
권리금 계약을 체결하지 않은 임차인이 임대인에 대해 권리금 손해배상을 주장할 수 있다고 하더라도 모든 임차인이 항상 권리금 손해배상을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 즉 임차인은 임대차계약 종료 시점에 신규 임차인을 찾기 위한 노력을 하였으나 임대인의 거절로 좌절되었다는 점을 입증해야 합니다. 애초에 신규임차인을 주선할 의사가 없는 임차인에게는 권리금 상당의 손해라고 할 것이 발생할 여지가 없기 때문에 종전 임차인에게 신규임차인과의 권리금 계약 정도까지는 아니더라도 권리금 회수를 위한 노력(상가 매물 등록, 권리금 계약 체결을 위한 협상)이임대인으로 인해 결렬되었다는 사정이나 신규 임대차계약 체결을 거절하는 임대인에 대한 항의나 이의를 제기하는 등의 행위는 필요한 것입니다.
결국 임차인의 입장에서 권리금 회수를 위해서는 임대인의 임대차계약 갱신 거절 의사를 일단 무시한채 적극적으로 신규 임차인을 찾아 이를 주선하려는 시도를 하고 임대인이 이를 거절하는 상황에 대한 증거를 남겨야 합니다. 가장 대표적인 것은 문자나 녹취가 될 것입니다. 임대인이 어차피 신규임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않을 것이라는 점에 빠져 신규 임차인 주선을 위한 아무런 노력을 기울이지 않는다면 추후 법원에 손해배상 청구를 함에 있어서도 임차인의 손해를 정당하게 인정받지 못할 위험이 있다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 10. 6.
문석주 변호사
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