명의신탁 등기명의인이 사망한 경우 반환받는 방법
명의수탁자 상속인에 대한 명의신탁 부동산 반환청구
Q : 소유하고 있던 농지가 있었는데 관할 행정청에서 농지를 소유할 자격이 없으므로 농지를 처분하라는 농지처분명령을 내렸습니다.
이에 저는 해당 농지를 필수적으로 이용해야 했기 때문에 부득이하게 친구에게 농지를 명의신탁하게 되었습니다. 이후 농지를 계속 사용하면서 등기 명의인만 친구 앞으로 되어 있었는데 최근 그 친구가 사망하고 해당 농지를 아들이 상속등기하였습니다.
저는 친구가 사망하자 친구의 아들에게 명의신탁한 농지를 반환해 달라고 요구하였습니다.
그러나 그 친구 아들은 저의 요구를 거부한 채 연락마저 회피하고 있는 상태입니다.
이경우 저는 소송으로 친구아들로부터 소유권을 반환받을 수 있을까요?
1. 농지처분명령 및 그에 따른 효과
농지법은 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하고 농지를 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 한다고 규정하고 있습니다. 만약 농지를 취득한 이후에도 이를 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 소유자는 1년 이내에 농지를 처분해야 하는데 만약 농지로 사용하지 않음에도 농지를 계속사용하고 있으면 관할 행정청은 농지처분명령을 내리게 됩니다.
농지처분명령에 지정된 기간 내에 농지를 처분하지 않으면 당해 농지의 가액 20%에 상당하는 이행강제금을 매년 1회 부과받게 됩니다. 결국 농지처분명령이 내려진 경우에 농지 소유자는 부득이하게 타인에게 농지를 처분할 수밖에 없는 상황에 놓이게 되는 것입니다.
2. 농지처분명령 회피를 위한 명의신탁
농치처분명령이 내리진 농지를 소유하고 사용해야만 하는 부득이한 사정이 있는 사람들은 농지처분명령을 회피하기 위해 마치 실제 매매가 이루어진 것처럼 가장한 후 지인에게 농지의 소유권을 명의신탁하게 됩니다. 그런데 농지처분명령 회피를 위한 명의신탁이라는 점이 밝혀진다면 애초에 소유권은 여전히 원 소유자에게 유보되어 있는 것이고 농지처분을 한 사실이 없게 되므로 농지처분명령을 위반한 것이 되어 이행강제금이 부과될 위험성은 존재합니다.
3. 명의수탁자가 사망한 경우 상속인에 대한 소유권반환청구
농지처분명령을 회피하기 위해 농지를 명의신탁했다 하더라도 여전히 농지의 소유권은 원소유자에게 유보되어 있습니다. 따라서 농지의 원 소유자는 명의를 신탁한 부동산 명의인에세 농지의 소유권을 반환하라는 요구를 할 수 있습니다. 만약 명의수탁자가 소유권 반환 요구에 응하지 않는다면 소송을 통해 반환받는 것도 가능합니다.(대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결)
그런데 문제는 농지를 명의신탁받은 부동산 명의인이 사망한 경우입니다. 등기부상 소유권자는 명의수탁자이기 때문에 명의수탁자가 사망하면 그 상속인들이 그 소유권에 관하여 상속등기를 하게 됩니다.
명의수탁자가 사망했다 하더라도 상속인은 여전히 명의수탁자의 지위를 유지하게 되는 것이고 부동산실명법에서 보호되는 제3자에 해당하지 않기 때문에 원소유자는 명의수탁자의 상속인에 대해서도 역시 명의신탁한 농지의 소유권을 반환하라는 청구를 하는 것이 가능합니다.
4. 진정명의회복을 위한 소유권이전등기
원소유자가 명의수탁자와 상속인의 소유권이전등기를 말소하는 것은 가능하지만 상속인을 상대로 곧바로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기 청구를 하는 것도 가능합니다. 즉 원소유자는 농지의 진정한 소유자이기 때문에 명의를 신탁한 부동산 명의인에게 진정한 소유자에게 소유권을 이전하라는 청구를 할 수 있는 것입니다.
이처럼 농지처분명령을 잠탈하는 목적으로 명의신탁을 한 경우에도 역시 농지의 원소유자는 명의수탁자를 상대로 소유권을 반환하라고 청구하는 것이 가능합니다. 뿐만 아니라 명의수탁자가 사망했다 하더라도 명의수탁자의 상속인을 상대로 소유권 반환 청구를 하는 것이 가능합니다. 반면에 명의수탁자가 제3자에게 명의신탁 부동산을 매도한 경우에는 해당 매수인은 부동산 실명법에 의해 보호되는 제3자에 해당하므로 원소유자는 더 이상 명의신탁 부동산을 매수한 제3자에게 소유권 반환을 구할 수 없습니다. 다만 원소유자는 명의수탁자에게 명의신탁 부동산 매도에 따른 부당이득반환이나 소유권 침해에 따른 손해배상을 청구하는 것이 가능할 것입니다.
결국 명의신탁 부동산의 반환이 가능할 것인지 여부는 등기부상 명의신탁자가 소유자로 등재된 사실이 있는지 여부, 이후 명의신탁 부동산의 소유자가 변동된 사실이 있는지 여부에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 따라서 명의신탁 부동산 반환과 관련하여 분쟁이 발생하였다면 혼자 시간만 소비하며 고민할 것이 아니라 부동산 전문 변호사를 찾아 반환 방법을 함께 고민해 볼 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 10. 8.
문석주 변호사
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