재개발조합의 명도소송과 현금청산자의 이주비 항변
명도소송에서 현금청산자가 주거이전비 등 선이행 주장 가능성은?
Q : 재개발 구역 내 주택 소유자입니다.
재개발조합이 관할구청으로부터 관리처분계획인가를 받고 그 인가처분이 고시되었는데 분양신청기간 당시 저는 분양신청을 하지 않았습니다.
이후 재개발 조합은 분양을 신청하지 않은 사람들을 대상으로 토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고 이후 수용재결에 따른 청산금을 공탁하였습니다.
이에 저는 주거이전비, 이사비가 지급되지 않았다는 이유로 주택의 인도를 거절하였습니다.
재개발 조합은 저를 상대로 명도 소송 및 인도할 때까지 임료 상당의 부당이득반환 청구를 한 상태이고 현재 소송이 진행 중입니다.
저는 주거이전비, 이사비 등을 지급받지 못했다는 이유로 조합의 명도요구를 거절할 수 있을까요?
A :
1. 재개발 조합의 현금청산자에 대한 명도소송
도시정비법 제81조에 따라 관리처분계획 인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 다만 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 여전히 주택이나 토지를 점유하고 사용하는 것이 가능합니다.
한편 도시정비법 제65조 제1항에 의해 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여 준용되는 토지보상법에 의하면 사업시행자는 재결로써 결정한 수용 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고 수용개시일까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하여야 합니다.(토지보상법 제40조, 제45조)
정리하면 재개발 조합은 관할구청으로부터 관리처분계획 인가 고시를 받게 되면 그 때부터 재개발 구역 내 토지 또는 건축물을 사용, 수익할 수 있고 조합원은 물론이고 분양신청을 하지 않은 현금청산자, 세입자들을 상대로 명도소송이 가능해지는 것입니다. 다만 이 경우에도 재개발 조합은 현금청산자, 세입자들에게 토지보상법상의 보상을 모두 해야 하고 보상이 제대로 이루어지지 않았다면 여전히 현금청산자나 세입자는 토지나 건물을 계속 점유 사용하는 것이 가능한 것입니다.
한편 수용재결에 따라 재개발조합이 수용보상금을 공탁하면 수용개시일에 재개발조합은 토지나 물건의 소유권을 이전받을 수 있습니다. 이러한 이전은 토지 보상법에 따라 이루어지는 것이므로 현금청산자가 이를 거부한다고 하더라도 소유권 이전 절차를 막는 것은 어렵습니다.
따라서 재개발조합은 관리처분계획 인가고시 후 수용재결을 통해 수용보상금이 확정되면 그 수용보상금을 공탁한 후 퇴거하지 않은 현금청산자들을 상대로 주택이나 토지의 인도를 구하는 명도소송을 제기하게 되는 것입니다.
2. 현금청산자에 대한 보상과 명도의 관계
앞서 본 바와 같이 관리처분계획 인가고시가 이루어진 경우 원칙적으로는 현금청산자가 재개발구역에서 점유, 사용할 권한을 상실하므로 퇴거할 의무가 발생하나 도시정비법 예외조항에 따라 적법한 보상이 이루어지지 않으면 인도 및 퇴거를 거절할 수 있습니다. 즉 재개발 조합은 수용재결에 따라 현금청산자로부터 부동산을 인도받기 위해서는 명도청구 이전에 먼저 적법한 수용보상금을 지급하거나 공탁해야 하는 것입니다. 적법한 수용보상금이 지급되거나 공탁되지 않은 상태에서 명도를 요구한다 하더라도 현금청산자는 이에 응할 필요가 없습니다.
3. 명도하지 않은 현금청산자의 임료 상당 부당이득 반환의무 존재 여부
만약 재개발조합이 토지보상법상의 수용보상금을 지급하거나 공탁했음에도 불구하고 현금청산자가 부동산을 인도하지 않는 경우에 이미 수용개시일에 재개발조합은 부동산의 소유권을 취득하는 것이므로 재개발조합에 대해 부동산에 관한 임료 상당의 부당이득반환의무를 부담합니다. 즉 재개발 조합이 적법한 수용보상금을 지급하였는데 현금청산자가 재개발 절차를 지연시키기 위해 부동산을 점유, 사용하고 있는 경우라면 현금청산자는 명도의무와 더불어 임료 상당의 부당이득까지 반환할 의무를 지는 것입니다.
4. 주거이전비, 이사비를 지급하지 않은 경우 조합이 명도를 요구할 수 있는지 여부
결국 현금청산자의 명도의무와 임료상당 부당이득금 반환의무는 모두 재개발조합이 토지보상법에서 정하고 있는 적법한 보상금을 공탁하거나 지급했음을 전제로 성립하는 것입니다.
이와 관련하여 토지보상법 제78조에서 정하고 있는 주거이전비, 이주정착금, 이사비도 토지보상법상 먼저 지급해야 하는 보상금에 해당하는지 여부가 문제되는데 최근 대법원은 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의해 결정되는 주거이전비 등을 지급할 것이 요구된다고 보면서 주거이전비 등의 지급 없이 현금청산자를 상대로 명도소송을 구하는 것은 위법하다고 판단하였습니다.(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결, 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결)
뿐만 아니라 주거이전비 등을 지급하지 않은 경우에는 명도의무가 발생하지 않으므로 재개발조합에 대해 부동산의 수용, 수익에 대한 임료 상당의 부당이득반환의무도 발생하지 않습니다.(대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다257474 판결)
이처럼 과거 조합이 재개발구역의 현금청산자나 임차인에게 명도소송을 제기하기 전에 주거이전비, 이주정착금, 이사비 등의 선지급이 요구되는 것인가에 대해 하급심 판결도 갈리며 학계에서도 의견이 분분하였는데 최근 대법원은 재개발조합이 명도소송을 하기 위해서는 주거이전비 등의 선지급이 이루어져야 한다고 판시하면서 이러한 논쟁은 어느 정도 일단락되었습니다.
이러한 최근 대법원 판단에 따라 재개발 조합의 현금청산자들은 조합에 대해 주거이전비 등의 지급 전까지는 명도를 할 의무가 없다고 주장해야 하고 만약 주거이전비 등의 지급 없이 명도소송을 제기하였다면 이에 대해 적극적인 대응을 통해 명도소송을 저지하려는 노력이 필요할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 10. 5.
문석주 변호사
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