담보 가등기 후 변제하지 않는 경우 본등기 하는 방법은
담보목적 가등기에 기한 본등기 청구와 청산의 방법
Q : 채무자에게 4억 원을 빌려주고 채무자 소유 아파트에 남편명의로 담보 가등기를 설정하였습니다.
1년 이내에 4억 원을 변제하지 못하면 채무자 소유 아파트에 관하여 본등기를 치기로 상호간 약정하였습니다.
그런데 이후 채무자는 2년이 넘는 기간 동안 이자도 주지 않고 있는 상태입니다.
이 경우 저는 바로 가등기에 기한 소유권이전등기 청구를 할 수 있나요?
A :
1. 대여금 담보를 위한 가등기에 관하여
돈을 빌려주고 대여금을 갚지 못하는 경우 본등기를 하기로 약정하고 그 약정에 따라 가등기한 경우 그 가등기는 담보가등기에 해당합니다. 만약 그 담보가등기 설정 당시 채무액보다 부동산 가격이 높은 상태라면 해당 담보가등기는 가등기담보법상의 제한을 받게 됩니다.
대여금을 빌려준 후 설정한 담보가등기는 매매예약계약서를 작성하고 매매예약의 방법으로 설정됩니다. 비록 매매예약 방법으로 가등기를 설정했다고 하더라도 실질이 대여금 담보 목적이라면 담보가등기라고 볼 수밖에 없으며 담보가등기는 매매예약계약서 만을 근거해서는 본등기를 청구할 수 없고 채무액과의 청산과정을 통해서만 본등기를 하는 것이 가능합니다.
2. 담보가등기를 말소하는 방법 – 채무자(부동산 소유자)의 입장에서
가등기담보법의 적용을 받는 담보가등기가 설정되어 있는 경우 채무자는 부동산을 재산적 가치로서 전혀 활용하지 못합니다. 금융기관은 가등기가 설정된 부동산을 담보로 돈을 빌려주지 않고 부동산 매수인들도 가등기가 설정된 부동산은 매수하지 않습니다.
따라서 채무자의 입장에서는 담보가등기를 말소할 필요가 있는데 당연히 채무자가 담보가등기를 말소하려면 담보되고 있는 채무액을 모두 변제해야 합니다. 만약 가등기권자가 채무액을 모두 변제받았음에도 가등기를 말소하지 않고 있다면 가등기 말소 소송을 통해 담보가등기를 소멸시키는 것이 가능합니다.
3. 가등기에 기한 소유권이전등기를 하는 방법 – 채권자(가등기권자)의 입장에서
채권자의 입장에서 가등기담보법의 적용을 받은 담보가등기에 기한 소유권이전등기를 하기 위해서 가등기담보법상 청산절차를 거쳐야 합니다. 즉 채권자는 매매예약 계약서에 근거하여 본등기 청구를 할 것이 아니라 실제 부동산 시가에서 담보되는 채무액을 공제한 나머지 차액을 채무자에게 지급해야만 비로소 부동산의 소유권을 이전받을 수 있는 것입니다. 가등기담보법은 강행규정으로서 채권자와 채무자 사이에 별도의 약정이나 계약서가 있다고 하더라도 가등기담보법이 우선적용됩니다.
담보가등기권자의 청산방법은 가등기담보법 제3조, 제4조에서 구체적으로 정하고 있는데 채권자는 채권의 변제기 후에 부동산의 평가액, 그 채권액 및 위 평가액에서 채권액을 공제한 금액을 채무자에게 통지하고 그 통지가 도달한 날로부터 2월이 경과한 다음 청산금의 지급과 상환으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있습니다.
가등기담보법상 청산절차를 거치지 않고 본등기 청구를 하는 것은 위법하므로 본등기 청구는 기각될 수밖에 없습니다.
4. 구체적인 청산금 지급 통지 방법에 관하여
다만 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자 등에게 하는 담보권 실행의 통지에는 채권자가 주관적으로 평가한 통지 당시의 목적부동산의 가액과 피담보채권액을 명시함으로써 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하면 족한 것입니다.
따라서 채권자가 이와 같이 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행의 통지로서의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없습니다.
다만 채무자 등은 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절하면서 피담보채무 전액을 채권자에게 지급하고 채권담보의 목적으로 마쳐진 가등기의 말소를 구할 수 있습니다.(대법원 1992. 9. 1. 선고 92다10043, 10050 판결)
결국 채권자는 본인이 평가하는 부동산 시가 및 채무액을 산정하여 청산통지를 하면 족한 것이고 구체적인 금액에 다툼이 있는 경우라면 법원에서 청산금액은 정해질 수 있을 것입니다. 이러한 청산 통지 및 청산절차는 본등기 소송 제기 전에 하는 것이 바람직하나 청산통지를 하지 않은 채 이미 소송을 제기한 경우라면 소송 계속 중 법원에서 소장이나 답변서를 통해 청산통지를 하는 것도 가능합니다.(대법원 1996. 7. 30. 선고 96다6974, 6981 판결)
이처럼 담보가등기를 둘러싼 채무자와 채권자 사이의 부동산 소유권 분쟁은 각각의 입장에서 효율적으로 대처하는 방법이 전혀 다릅니다. 채권자와 채무자는 자신에게 유리한 주장이 무엇일지 여부를 충분히 고민하여 담보가등기 소송에서 본인에게 유리한 최선의 결과를 내도록 부동산 전문 변호사의 도움을 받을 필요가 있을 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 9. 30.
문석주 변호사
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