시장이나 상가를 관리하는 회사의 관리비 지급 청구 권한
시장, 상가 관리 회사의 관리비 청구 권한과 관리단의 관리비 지급의무
Q : A회사는 전통시장법에 따라 시장관리자로 지정되었고 이후 유통산업발전법에 따라 대규모점포관리자의 지위까지 취득하였고 이후 시장을 관리, 청소하며 관리비를 징수하였습니다.
그런데 언제서부터 A회사는 상가 소유자나 임차인들에 대해 부당하게 과다한 관리비를 요구하기 시작했고 이에 상가 소유자, 임차인은 A회사의 관리비 청구를 거부하였습니다.
그러자 A회사는 상가 소유자들의 단체인 관리단에 연체한 관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하였습니다. A회사가 관리단에 대해 제기하는 관리비 청구 소송이 적법한 것인가요?
A :
1. 전통시장의 시장관리자 또는 대규모점포의 대규모점포관리자는 관리비 징수 권한이 있는 것인가요?
전통시장법 제67조에 따라 시장의 관리자로 지정된 자는 시장 시설의 유지 및 관리를 위하여 관리비를 징수할 권한이 있습니다. 한편 유통산업발전법 제12조의 3에 따라 구청에 신고된 대규모점포관리자 역시 대규모 점포 등을 유지, 관리하기 위한 관리비를 입점상인에게 청구, 수령하고 그 금원을 관리할 수 있는 권한이 있습니다. 따라서 만약 시장에 유통산업발전법상 대규모점포 관리자거나 전통시장법상 시장관리자로 지정된 자가 있다면 그 관리자로 지정된 자는 입점 상인들을 상대로 관리비를 징수할 권한이 있다고 볼 수 있는 것입니다.
2. 관리자 지정이 위법한 경우 관리자가 관리비를 징수할 권한이 처음부터 존재하지 않는 것인가요?
여기에서 문제는 과연 관리자 지정이 처음부터 위법한 경우에도 그 위법한 관리자가 여전히 관지비를 징수할 권한이 존재하는지 여부입니다. 이에 대해 관리자 지정이나 신고는 행정처분에 해당하고 당연무효에 이를 정도의 중대하고도 명백한 하자가 존재하거나 그 처분이 적법한 절차에 의해 취소되지 않는 한 유통산업발전법에 따른 대규모점포개설자의 지위및 전통시장법에 따른 시장관리자의 지위는 유효하게 유지된다고 보아야 합니다.(대법원 2019. 9. 10. 선고 2019다208953판결)
따라서 관리자 지정에 위법이 있다고 하더라도 그 지위가 취소되기 전까지 관리자는 관리비 징수 및 수령 권한이 있다고 보아야 할 것입니다.
3. 관리자의 관리비 징수 권한이 있다면 그 징수 상대방은 누가 되는 것인가요?
시장관리자에게 관리비 징수 권한이 존재한다면 그 징수를 구할 수 있는 상대방은 누구일 것인지가 문제됩니다. 왜냐하면 점포 상인이나 소유자들이 조직적으로 관리비를 지급하지 않는 경우 시장관리자의 입장에서는 미납자들을 모두 피고로 하여 소송을 제기하는 것보다 관리단이나 상인회를 피고로 하여 관리비의 납부를 구하거나 소송을 제기하는 것이 훨씬 간편하기 때문입니다.
그러나 시장관리자는 대규모 점포 또는 시장의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들에 대해서만 관리비를 청구할 수 있을 뿐 관리단, 상인회와 사이에 관리비 징수에 관한 약정이 체결되는 등의 특별한 사정이 없는 한 관리단이나 상인회를 상대로 직접 관리비를 지급하라는 청구를 하거나 소송을 제기할 수 없다고 볼 수 있습니다.(대법원 2019. 9. 10. 선고 2019다208953판결)
4. 관리자는 점포 소유자들로 구성된 관리단이나 상인회에 관리비 청구를 일괄적으로 행사할 수 있는 것인가요?
결국 시장관리자나 대규모점포관리자는 관리비를 미납하고 있는 경우라면 상인이나 점포 소유자를 상대로 관리비 지급 청구를 하는 것이 타당합니다. 만약 관리단이나 상인회를 상대로 관리비 청구를 하려면 관리자로서 지정 이전에 미리 상인회나 관리단과 별도의 약정을 체결하여 관리단이나 상인회가 관리비를 지급할 책임을 부담한다는 점을 명기해 놓아야 할 것입니다.
아무런 약정 없이 관리단이 상인회나 관리단을 상대로 관리비를 청구하는 경우 그 소송은 위법한 것으로 기각될 수밖에 없습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 10. 16.
문석주 변호사
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