매수인이 잔금지급을 연체하는 경우 매매계약 해제 방법은
매수인의 잔금지급연기요청 및 잔금지급연체에 따른 매매계약 해제
Q : 2필지 토지에 관하여 매매계약을 체결하였고 계약금과 중도금을 받은 상태입니다.
그런데 잔금 하루 전 매수인이 잔금 중 일부를 은행 대출 문제로 지급 연기 요청하였습니다.
저는 이미 매수인과의 신뢰관계를 잃어버려서 매매계약을 해제하려고 합니다.
이처럼 매수인이 잔금 지급 기한 연기를 요청하며 잔금지급의무를 계속 지체하는 경우에 매도인은 매매계약을 바로 해제할 수 있는 것인가요?
A :
1. 잔대금 지급을 지체하는 경우 바로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부
매매계약 체결 후 종종 매수인이 은행대출 등의 문제로 잔금을 지급기일에 제 때 지급하지 못하는 경우가 발생합니다. 이 경우 많은 사람들이 매수인이 잔금을 지급하지 못하면 매매계약은 당연히 해제되는 것으로 생각합니다. 그러나 단순히 잔금의 지급을 지체했다고 하여 당연히 매매계약이 해제되거나 해제할 수 있는 것은 아닙니다.(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다30257 판결, 대법원 2011.2. 10. 선고 2010다77385 판결)
즉 매도인이 특별한 절차없이 잔금 미지급을 이유로 매매계약을 바로 해제하기 위해서는 매수인이 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 경우여야 합니다. 이처럼 매수인이 미리 잔금 지급의무를 이행하지 않은 의사를 표시한 경우 인정되는 계약 해제는 상대방의 최고 및 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공을 요하지 않기 때문에 매수인의 이행거절의사 표명 여부는 엄격하게 해석되어야 합니다.
매수인의 잔금지급의무 이행거절의의사는 분명하고 종국적으로 표시되어야 하는데 단순히 매수인이 매도인과 사이의 매매계약에 의한 위 사례처럼 잔대금 지급기일에 잔대금을 지급하지 못하여 그 지급의 연기를 수차 요청하였다는 것만으로는 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 한 것으로는 볼 수 없습니다.(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결, 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23882 판결)
2. 잔대금 지급을 지체하는 경우 매매계약을 해제하는 방법에 대하여
결국 잔금지급기일에 매수인이 잔금지급을 지체하였다거나 잔금지급기일을 연기해달라고 요청한 사실만으로 매매계약이 자동으로 해제되거나 매도인이 당연히 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
그렇다고 하여 잔대금 지급을 지체하는 경우 매도인이 아무런 조치를 취할 수 없는 것은 아닙니다. 잔대금 지급 지체 만으로 매매계약이 바로 해제되는 것은 아니지만 매도인은 일정한 절차를 거쳐 매매계약을 해제하는 것이 가능합니다. 먼저 매도인은 미리 잔금지급이 어렵다는 내용을 통보받았더라도 잔금지급기일에 소유권이전등기서류를 지참하여 잔금지급하기로 한 장소에 가야 합니다.
대부분은 공인중개사 사무실이 될 것인데 공인중개사 사무실에 소유권이전등기 서류를 맡겨놓고 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 점에 관하여 공인중개사로부터 확인서를 받아 두어야 합니다. 그리고 즉시 내용증명을 통해 소유권이전등기 서류가 준비되었는데 매수인이 잔금의 이행을 지체하고 있으므로 일정기간을 주면서 잔금지급의무 이행을 최고해야 합니다. 10~14일 정도 잔금 지급 기한을 주는 것이 일반적입니다.
만약 이행최고기간 내에도 잔금지급의무를 이행하지 못한다면 매도인은 그 때 매수인에게 매매계약을 해제한다는 의사를 표시할 수 있습니다. 매매계약 해제의사가 매수인에게 도달하면 비로소 매매계약은 해제되는 것입니다. 여기서 주의해야 할 점은 매매계약 해제시까지 소유권이전등기서류는 공인중개사 사무실에 맡겨놓는 등 이행 제공 상태에 있어야 한다는 부분입니다.
"정리하면 잔금지급 지체를 이유로 매매계약을 해제하기 위해서는"
1. 소유권이전등기 서류를 공인중개사 사무실에 맡겨놓는 등 이행제공을 하고,
2. 10~14일 정도 잔금을 지급할 수 있도록 적당한 기간을 주어 이행최고의 내용증명을 발송한 후,
3. 이행최고기간까지 매수인이 잔금을 지급하지 않았다면 매매계약을 해제한다는 취지의 내용증명을 다시 발송함으로서 매매계약이 해제될 수 있는 것입니다.
3. 여러 건의 매매계약을 함께 체결했는데 그 중 일부 매매계약에 대해 잔금을 지급하지 않는 경우 매매계약 전체를 취소할 수 있는지 여부
여러 부동산에 대하여 한꺼번에 매매계약을 체결하였는데 그 중 일부 매매계약에 대한 잔금지급을 지체하는 경우 매매계약 전체를 취소할 수 있을지 여부가 문제될 수 있습니다.
원칙적으로 별개의 매매계약에 따라 여러 개의 부동산에 대한 매매를 한 경우 그 중 일부 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 못했다고 하여 다른 전체 매매계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 매매계약들의 체결 경위, 각 부동산의 위치와 용도, 각 대금의 결정 방식과 지급기일 등이 사정을 고려할 떄 계약 당사자가 각 계약의 취급을 같이 하기로 한 것이라고 볼 수 있을 때에는 일부 매매계약상 잔금지급의무 미이행을 이유로 전체 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019다277911 판결)
4. 매수인이 잔금지급을 지체한다고 하여 매매계약이 자동 해제될 수 있다는 생각은 버려야
이처럼 매수인이 잔금지급기한을 연기해달라고 요청하거나 잔금지급을 지체한다고 하여 즉시 매매계약 해제 통보를 하는 것은 아무런 효력이 없습니다. 이행최고나 이행제공등의 적절한 절차를 거친 해제여야만 진정한 법적의미로 매매계약이 해제되는 것이고 매도인이 소유권을 이전해야 하는 의무에서 해방되는 것입니다.
매도인이 아무런 절차를 거침이 없이 효력없는 매매계약 해제를 한 후 해제된 것으로 착각하고 다시 이를 제3자에게 매도하는 경우 매매계약의 이행불능의 책임은 오히려 매도인이 지게되는 경우도 빈번히 발생하므로 매도인으로서는 매수인이 잔금을 지체하거나 지체할 것이 확실히 되는 상황이라면 법률상담을 통해 매매 계약 해제를 위한 적절한 조치를 밟아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 10. 22.
문석주 변호사
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