토지소유자의 건물 철거청구와 건물임차인의 대응방안은?
토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우 건물 임차인의 구제방법
Q : 다세대 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 입주하였습니다.
임대차계약 체결 당시 건물 소유자와 토지 소유자가 다르다는 설명은 전혀 듣지 못하였습니다.
그런데 이후 갑자기 토지의 소유자가 임대인을 상대로 건물의 철거를 구하고 저를 상대로 건물에서 퇴거하라는 소송을 제기하였고 이에 저는 보증금도 받지 못한 채 건물에서 쫓겨날 수밖에 없었습니다.
건물 소유자인 임대인은 특별한 재산이 없어 보증금을 반환받기 어려운 상태입니다.
이 경우 저는 임대차계약을 중개한 공인중개사를 상대로 토지 소유자가 다르다는 사실을 고지하지 않았다는 책임을 물어 손해배상청구를 하는 것이 가능할까요?
A :
1. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물에 대한 임대차계약
대부분의 토지와 건물은 그 소유자가 동일한 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 건축허가를 받기 위해서 건축허가신청자는 건축을 할 토지에 대한 사용권한을 입증해야 되는데 일반적으로 토지를 임대하여 건물을 신축하는 경우는 흔치않고 토지의 소유권을 취득한 후 건축허가를 받고 건물을 신축하는 것이 일반적이기 때문입니다.
일반적이진 않지만 토지와 건물의 소유자가 다른 경우라고 하더라도 건물에 대하여 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 즉 건물이나 주택의 소유자는 정당하게 임대인으로서 임대차계약을 맺고 임차인에게 건물을 사용, 수익할 수 있도록 하는 것이 가능한 것입니다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에 임대인의 고지의무
문제는 건물 소유자가 건물의 대지를 사용할 권한이 없거나 상실하게 되는 경우입니다. 토지 소유자는 건물 소유자가 토지를 사용할 권한이 없거나 소멸하는 경우 당연히 건물 소유자를 상대로 건물의 철거를 구하고 토지 반환을 구할 수 있습니다.
뿐만 아니라 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에 토지소유자는 건물점유자임 임차인에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있습니다. 임차인은 주택임대차보호법상 주민등록이나 확정일자를 받았다고 하더라도 이를 근거로 토지 소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없습니다.(대법원 2010. 8. 19. 선고, 2010다43801 판결)
이처럼 건물과 토지 소유자가 다른 경우에 임차인은 언제라도 건물에서 퇴거될 수 있는 불안정한 위치에 놓이기 때문에 건물임대차계약에 있어서 건물의 존립기반이 되는 토지에 관한 소유권이 누구에게 있는지 또는 건물과 토지의 소유자가 동일한 것인지 여부는 임차인에게 있어 임대차 여부를 결정함에 있어서 중요한 요소라고 할 것입니다.
따라서 임대인은 임대차계약 체결 당시 건물과 토지의 소유자가 다르거나 건물이 철거될 수도 있다는 사실을 임차인에게 충분히 설명, 고지해야 합니다. 만약 이러한 사실을 임차인에게 고지하지 않았다면 이는 거래관계에서 중요한 사실에 해당하고 임대인이 임대차계약을 체결하면서 이를 고지하지 않음으로써 임차인을 묵시적으로 기망하여 임차인으로부터 각 임대차보증금을 지급받아 임차인에게 동액 상당의 손해를 가하였다고 볼 수 있습니다.
3. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 중개인의 고지의무
공인중개사는 임대인이 건물 뿐만 아니라 건물 대지 역시 소유하고 있었는지를 확인하고 임대인을 상대로 건물의 대지에 관하여 어떠한 사용, 수익권을 가지고 있는지를 확인한 후 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 임차인의 임대차보증금의 회수가능성 여부를 면밀히 확인하여 그 위험성의 정도나 범위에 관하여 상세히 설명하고 그 근거자료를 제시할 의무가 있습니다.
그럼에도 불구하고 이를 게을리 한 결과 임차인이 감당하여야 할 위험성의 정도나 범위에 관하여 충분히 인식하지 못한 상태에서 임대인과 임대차계약을 체결하였고 이후 건물철거로 인해 임차인이 퇴거해야 하는 상황이 발생하는 경우 공인중개사는 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다.(참고자료 1 서울고등법원 2016. 9. 8. 선고 2015나2074815 판결)
4. 임대인과의 부진정연대책임 및 공인중개사의 손해배상책임 제한
임대인과 중개인은 건물과 토지의 소유자가 다르다는 사실을 제대로 고지하지 않음에 따라 임차인이 임은 손해를 공동하여 배상할 책임이 있습니다.
다만 공인중개사의 경우에는 부동산 거래를 중개함에 있어 중개대상물의 권리관계를 조사, 확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상읨 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사, 확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 손해배상액이 적절히 감액될 수 있습니다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결)
이처럼 임대차계약에 있어 토지와 건물의 소유자가 다른 사정은 중요한 계약 내용으로서 임대인과 중개인은 임대차계약서 작성 당시 이러한 점을 임차인에게 충분히 설명하고 충분히 설명하였다는 증거를 임대차계약서나 중개대상물 확인, 설명서에 남겨 놓아야 합니다.
임차인의 입장에서는 토지 소유자로부터 건물퇴거 청구를 당한 경우 이를 다투는 것이 사실상 쉽지 않기 때문에 토지와 건물의 소유자가 다르다는 사실을 제대로 고지하지 않은 임대인과 중개인을 상대로 손해배상청구를 하는 방안을 검토해 볼 수 있을 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 10. 25.
문석주 변호사
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