중개수수료 한도규정이 적용되는 중개대상물은?
근저당권부 채권 양도계약 알선에도 수수료 한도규정이 적용될까?
Q : 공인중개사는 A토지에 설정된 채권과 근저당권 양도계약을 중개하면서 성공사례비, 컨설팅비 명목으로 5,000만 원을 교부받았다.
이후 근저당권 양도계약 당사자 중 1인이 공인중개사가 중개수수료 한도규정을 초과하여 수수료를 받았다고 주장하면서 공인중개사를 형사고소 하였다.
이에 공인중개사는 교부받은 돈은 채권을 양도 알선에 대한 수수료로 채권은 공인중개사법상 중개대상물이 아니므로 한도제한규정이 적용되지 않는다고 주장하였다.
이처럼 근저당권 양도계약의 경우 공인중개사법상 한도제한금지규정이 적용되지 않는 것일까?
A :
1. 공인중개사법상 중개수수료 한도규정의 해석
공인중개사법 제32조 제 4항 및 시행규칙 제20조에 따르면 공인중개사는 시행규칙에서 정하는 한도 내에서만 중개보수는 받을 수 있다고 정하고 있습니다. 한편 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에서는 한도를 초과하는 보수 또는 실비를 받는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.(공인중개사법 제49조)
형사처벌 뿐만 아니라 공인중개사는 6개월의 범위 안에서 자격이 정지되고 사안이 중한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수도 있습니다.(공인중개사법 제36조, 제38조)
다만 중개수수료 한도규정은 공인중개사가 중개하는 모든 범위의 대상에 적용되는 것은 아니고 공인중개사법 제3조에 따른 중개대상물에 대한 중개의 경우에만 적용되는 것입니다. 즉 공인중개사법 제3조에 따른 중개대상물이 아니라면 중개보수의 한도규정은 적용되지 않으므로 공인중개사가 한도규정에 구애됨이 없이 임의로 중개수수료를 정할 수 있는 것입니다.
2. 중개수수료 한도가 적용되는 중개대상물의 범위
결국 수수료 한도규정이 적용되는 중개대상물이 무엇인지 여부가 중요합니다. 공인중개사법 제3조에서는 공인중개사법이 규율하는 중개대상물에 관하여 토지, 건축물 및 정착물, 입목법에 따른 입목, 공장저당법에 따른 공장재단이라고 정하고 있습니다. 위 규정에 따르면 단순 금전채권은 부동산이라고 보기 어려우므로 공인중개사법상의 중개대상물이 아니고 금전채권을 중개하고 한도수수료를 초과하여 수수료를 수령했다 하더라도 공인중개사법 위반이라고 보기 어렵습니다.(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결)
3. 근저당권 양도계약 중개에 중개수수료 한도규정이 적용되는지 여부
단순 금전채권과 달리 부동산 근저당권의 양도계약을 중개하는 경우에는 토지나 건축물등의 권리 득실변경에 관한 행위를 알성하는 행위라고 볼 수 있으므로 공인중개사법상 중개수수료 한도규정이 적용됩니다. 즉 근저당권 양도계약을 중개하는 경우에는 실질적으로 채권 양도를 중개한 것이나 다름없다고 주장한다고 하더라도 이러한 항변은 인정되기 어려운 것입니다.
4. 채권과 중개대상물이 결부되어 있는 경우 중개수수료 한도규정의 적용방법
다만 실무에서는 일반적으로 채권을 양도하는 경우 채권에 부착된 근저당권도 함께 양도하게 됩니다. 즉 실제 근저당권의 피담보채권을 양도하는 계약이라고 하더라도 여기에는 근저당권 양도계약이 필수적으로 결부되어 있는 것입니다. 이 때 공인중개사는 단순 피담보채권을 양도하는 채권양도계약을 중개한 것이라고 주장하기는 어렵고 근저당권 양도계약도 함께 결부된 계약을 중개한 것이라고 보아야 합니다.
이처럼 근저당권 피담보채권의 매매계약과 함께 근저당권의 이전을 중개한 경우 근저당권 피담보채권의 매매계약과 근저당권의 이전은 불가분의 관계이고 공인중개사가 수령한 돈에는 근저당권의 이전 뿐만 아니라 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 포함되어 있는 점에 비추어 거래 성사에 따른 사례금 명목을 포괄적으로 수수한 돈 중 얼마가 공인중개사법상 규율대상인 중개수수료에 해당하는지 특정되어야만 비로소 공인중개사법을 위반한 것이라고 인정될 수 있을 것입니다.(대법원 2019. 7. 11. 선고 2017도13559 판결)
만약 근저당권 이전에 대한 수수료와 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 특정되는 것이 불가능한 경우에는 공인중개사가 근저당권 이전에 대한 수수료가 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하였다고 단정하기 어려우므로 수수료 한도규정을 위반으로 볼 수 없는 것입니다.
이처럼 공인중개사법상 수수료 한도규정의 해석은 구체적인 중개 경위, 중개대상물의 범위, 중개대상물에 따른 수수료의 범위 등을 구체적으로 검토해보아야 합니다. 단순히 공인중개사가 규정상 한도를 초과하여 수수료를 지급받았다고 하더라도 공인중개사는 항상 공인중개사법에 따른 처벌을 받는 것은 아니므로 변호사와의 상담을 통해 공인중개사법의 위반여부를 면밀히 검토해 보아야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 11. 8.
문석주 변호사
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