토지 특정부분 매수 후 등기하지 않는 경우 위법성
토지 일부 매매계약 후 장기미등기자에 대한 과징금 부과과 그 적법성은
Q : 30년 전 제 소유 건물 일부가 인근 토지를 침범하고 있다는 사실을 확인하고 인근 토지 일부인 7평 정도를 매수하는 매매계약을 체결하였습니다.
그런데 당시 건축법상 최소토지분할 면적에 미치지 못하는 관계로 소유권이전등기를 하지 못하고 있었고 결국 최근에야 인근 토지 중 일부지분을 등기하는 방법으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
그런데 매매계약 후 오랜기간 등기를 하지 못했다는 사정으로 관할 구청에서 과징금 800만 원을 부과하였습니다.
토지 최소분할면적에 미치지 못해 등기를 하지 못한 것인데 이러한 경우에도 과징금 부과가 적법하다고 볼 수 있는 것인가요?
A :
1. 매매계약 후 장기미등기와 이에 대한 과징금 부과
부동산 매매계약 후 잔금까지 모두 지급되었다면 매수인은 원칙적으로 잔금지급일 60일 이내에 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.(부동산특별조치법 제2조 제1항) 그런데 잔금지급일 이후 매수인이 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우 관할 행정청은 소유권이전등기를 하지 않는 매수인에게 과징금을 부과할 수 있습니다.(부동산실명법 제10조 제1항) 이는 실제 매수인이 매매대금을 모두 지급함으로서 부동산의 실소유자가 된 것이데 실소유자가 세금 등을 면탈하기 위한 부정한 목적으로 소유권이전등기를 마치지 않는 것을 제재하기 위한 것입니다.
2. 장기 미등기에 대한 과징금 부과가 면제되는 정당한 사유에 관하여
그런데 잔금을 지급한 부동산 매수인이 3년 내에 소유권이전등기 신청을 하지 않았더라도 소유권이전등기를 신청하지 않은 정당한 사유가 있다면 과징금을 부과되지 않습니다. 과징금을 부과할 수 없는 사유인 '등기를 신청하지 못한 정당한 사유'가 있는 경우란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인해 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말합니다.(대법원 2002. 5. 1 7. 선고 2000두6558 판결)
즉 잔금을 지급한 부동산 매수인이 법령상 제한으로 인해 소유권이전등기 자체가 불가능한 경우에 해당한다면 장기미등기로 인한 과징금을 부과하는 것은 위법하다고 보아야 하는 것입니다.
3. 토지분할이 안되는 사정이 장기미등기 면책사유에 해당되는지 여부
그런데 건축법 제57조에서는 건축물이 있는 대지에 관하여 일정 범위 이하로 분할하지 못하도록 하고 있습니다. 이는 건축물이 있는 대지의 경우 일정 건폐율이나 용적율을 기준으로 허가를 내준 것인데 이를 잠탈하기 위해 건축 후 건축물의 대지를 다시 작은 면적으로 분할하는 것을 방지하기 위한 규정입니다. 따라서 건축물이 있는 대지 중 일부를 매수하는 매매계약을 체결했다 하더라도 그 매수 계약 면적이 분할 가능 최소면적 미만이라면 매수인은 소유권이전등기를 하는 것 자체가 불가능한 것입니다.
결국 건축물이 있는 대지의 일부를 매수한 것인데 그 매수한 면적이 분할 가능 면적 미만이어서 분할이 불가능한 사정때문에 소유권이전등기를 신청하지 못한 것이라면 이는 소유권이전등기를 신청할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 할 것이므로 이에 대해 과징금을 부과하는 처분을 위법한 것입니다.(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019두63485 판결)
4. 구분소유적 공유관계를 전제로 토지 지분을 매수하고도 지분이전등기를 안하는 경우
이처럼 건축물의 특정 부분을 매수하는 매매계약을 체결한 후 분할 가능 최소면적 미만이기 때문에 분할 불가능한 사정은 소유권이전등기를 마치지 않는 정당한 사유에 해당하는 것이지만 분필을 전제로 하는 소유권이전등기가 아니라 구분소유적 공유관계 설정을 위한 공유등기를 하기로 합의하였다고 한다면 매수인은 공유등기방식으로 매매계약에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 있으므로 이 경우에는 매수인이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 인정되기 어렵습니다. 결국 분할을 전제로 하는 것이 아닌 공유지분 매매계약을 체결한 매수인은 매매계약상 지분에 관하여 소유권이전등기 신청을 해야 하므로 3년 이내에 등기를 신청하지 않으면 과징금을 부과받을 수 있는 것입니다.
이처럼 잔금을 지급한 매수인이 3년 내 소유권이전등기를 마치지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는한 과징금 부과처분을 받게 됩니다. 이러한 점을 염두하여 매수인은 적어도 3년 내에는 소유권이전등기를 마치도록 해야 하고 만약 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 않았다는 이유로 관할 행정청에서 과징금 부과 처분을 받는다면 소유권이전등기를 하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부를 면밀히 검토하여 과징금 부과처분이 위법한지 여부를 따져 보아야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 11. 13.
문석주 변호사
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