가등기 후 10년이 지난 경우 본등기의 가능성은?
10년 지난 가등기는 말소? 본등기 청구가능?
Q : 매매예약 계약을 체결하고 가등기를 한 후 10년이 도과하였습니다.
가등기 후 10년이 도과하였다면 가등기에 기한 본등기는 전혀 할 수 없는 건가요?
가등기는 무조건 말소해야 하는 것인가요?
A :
가등기와 관련하여 가장 상담이 많은 들어오는 유형은 가등기 후 10년이 경과하였는데 가등기를 말소할 수 있는지 또는 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있는지 여부입니다. 그런데 많은 사람들이 잘못 알고 계시는 부분은 가등기 후 10년이 경과하면 가등기는 말소되어야 하는 것이고 가등기에 기한 본등기는 청구할 수 없다고 생각하는 것입니다.
그래서 오늘은 가등기의 제척기간과 관련하여 가등기 후 10년이 도과한 경우에 말소되어야 하는 가등기와 말소될 수 없는 가등기 등에 대해 간략히 말씀드리도록 하겠습니다.
1. 가등기 후 10년 기간의 경과와 가등기 말소가 인정되는 경우
결론부터 말씀드리면 대부분의 가등기는 가등기 후 10년이 경과하더라도 가등기에 기한 본등기를 할 수 있습니다.
가등기에 기한 소유권이전등기청구권은 매매예약을 하고 매매예약완결권을 행사해야 비로소 상대방에 청구할 수 있는 것입니다. 여기서 10년이 도과하여 소멸하는 권리는 바로 매매예약완결권입니다. 매매예약완결권은 매매예약 후 10년의 기간이 도과하면 소멸하는 것이므로 그 이후에는 매매예약완결권을 행사할 수 없고 결국 매매예약완결권을 행사하지 못하면 가등기권자는 가등기에 기한 본등기를 청구할 권원이 소멸되는 것입니다.
그러나 실무에서 10년의 기간 도과로 가등기가 말소되는 경우는 많지 않습니다. 왜냐하면 일반적으로 활용되는 매매예약계약서에는 매매예약완결권을 별도로 행사하지 않더라도 매매예약완결권을 행사한 것으로 간주하는 조항이 들어있기 때문입니다. 즉 매매예약 계약서에 "20oo년 oo월 oo일이 경과하였을 때에는 가등기권자의 매매예약자의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다."라는 기재가 있는 경우 매매예약 완결권은 자동으로 효력이 발생하는 것이고 가등기권자는 이미 매매예약 완결권이 행사되었기 때문에 가등기 한 후 10년이 도과하더라도 가등기에 기한 본등기청구를 할 수 있는 것입니다.
다만 가등기 후 10년이 지났더라도 매매예약완결권 행사 간주조항에 따라 매매예약 완결권이 행사되었다고 주장하기 위해서는 매매예약 완결권 행사 간주조항이 매매예약 계약서에 포함되어 있다는 점을 가등기권자가 입증해야 하는 것이므로 반드시 매매예약 계약서를 보관하고 있어야 할 것입니다.
2. 매매예약완결권 행사 후 10년 기간 후의 소유권이전등기청구권 소멸
매매예약 완결권은 매매예약 완결권을 행사한다는 의사표시가 담긴 내용증명 발송으로 행사할 수도 있고 앞서 설명드린 바와 같이 매매예약 완결권 행사 간주 조항에 따라 자동으로 행사된 것으로 보기도 합니다. 매매예약 완결권이 행사되었다면 그 때부터 가등기권자는 소유권이전등기청구를 할 수 있는데 가등기권자는 매매예약 완결권 행사 시점부터 다시 10년 이내에 소유권이전등기 청구를 해야 합니다.
만약 매매예약 완결권을 행사하거나 행사 간주시점부터 10년이 도과할 때까지 소유권이전등기청구를 하지 않으면 역시 소유권이전등기청구권을 시효소멸하여 가등기에 기한 본등기 청구권은 행사할 수 없게 됩니다.
다만 여기에도 일정 부분의 예외가 있습니다. 만약 가등기권자가 소유권이전등기 이전에 이미 해당 부동산을 점유하거나 사용하고 있었다면 10년의 기간 진행은 중단되는 것이므로 매매예약 완결권 행사 시점부터 10년이 도과하더라도 가등기권자는 여전히 본등기 청구가 가능한 것입니다.
3. 가등기에 기한 본등기 청구를 할 때 검토해보아야 할 것들
결국 가등기 후 10년 이후에 본등기 청구가 가능한지 여부를 판단할 때 검토해야 할 사항은 크게 2가지입니다.
1) 매매예약완결권 행사 간주 조항이 포함되어 있는 매매예약 계약서를 보관하고 있는지 여부
2) 매매예약완결권 행사 시점부터 10년의 기간이 도과하지 않았거나 해당 부동산을 점유, 사용하고 있는지 여부
이처럼 매매예약완결권 행사 간주조항이 포함되어 있는 매매예약 계약서를 보유하고 있는 경우 가등기권자는 부동산 소유자를 상대로 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있습니다. 주의해야 할 점은 가등기권 설정 당시 소유자를 상대로 가등기에 기한 본등기 청구를 해야 하는 것이어서 가등기 후 부동산의 양도된 경우에도 부동산의 새로운 소유자를 상대로 본등기 청구를 할 수 없다는 점입니다.
앞서 살펴보듯이 가등기과 관련된 법적 분쟁은 단순히 10년 도과 만으로 해결되는 것이 아니므로 가등기 경위 매매예약계약서 존재 여부, 매매예약계약서의 내용 등을 신중히 그리고 잘 검토해야 합니다.
4. 가등기 관련 소송과 분쟁은 부동산전문변호사 문석주 변호사와 함께
다만 어떤 변호사를 만나 소송을 진행하는지에 따라 가등기에 기한 소유권이전등기가 가능할 수도 있고 가등기가 말소될 수도 있는 것이므로 그 결과에 있어 큰 차이가 발생하게 됩니다. 만약 소송에서 지게 되면 가등기 문제 뿐만 아니라 상대방의 소송비용까지 배상해 주어야 하는 추가적인 손해까지 발생합니다.
이런 측면에서 가등기 관련 법적 분쟁이 발생하는 경우에는 적절한 해결책을 제시하는 변호사를 찾는 것이 가장 중요합니다. 가등기는 부동산과 관련된 분쟁이므로 가등기 관련 분쟁이 예상되는 경우에는 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사에게 사건을 맡기는 것이 보다 안전하고 확실한 승소로 이르는 지름길이라 할 것입니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장 등 법조유사직역을 통한 문제 해결이 아닌 상담 단계부터 직접 모든 절차를 수행하고 가등기 분쟁을 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 부동산 전문 로펌으로서의 강점이 있다고 자부하고 있습니다.
가등기와 관련된 분쟁이나 법적 이슈가 발생하였고 부동산 전문 변호사의 차별화된 솔루션을 제공받길 원하신다면 주저없이 저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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