농지개혁법 및 특별조치법에 따른 등기의 유효성
농지 양수인의 상환완료 원인 소유권이전등기의 유효성 및 원인무효등기
Q : 아버지가 농지개혁법에 따라 농지 분배를 받은 후 분배 대가를 모두 상환하였지만 상환완료에 따른 소유권이전등기를 마치지는 않으셨습니다.
그런데 과거에 큰형이 상환완료를 원인으로 하여 본인 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 알게 되었습니다.
이 경우 저는 큰 형을 상대로 실제 농지 분배자 아닌 명의로 소유권이전등기 했음을 이유로 하여 원인무효 등기 말소청구를 할 수 있을까요?
A :
1. 농지개혁법상 농지 분배와 상환완료에 따른 농지취득
일제 강점기 후 대한민국은 경자유전의 원칙을 실현하기 위해 소유자가 직접 경작하지 않는 농지를 국가가 매수한 후 이를 농민에게 분배하였습니다. 농지를 분배받은 농민은 농지에 대한 매매대금을 5년 동안 현물로 갚았는데 이를 상환이라고 합니다. 농지분배에 의한 소유권 취득은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득이므로 분배받은 농민이 5년 동안 상환을 완료하면 별도의 등기가 없더라도 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.(대법원 1970. 9. 22. 선고 80다1227 판결)
농지개혁법은 농민에게 농지를 분배하려는 목적으로 국가가 농지를 매수하는 것이므로 후에 그 농지가 분배되지 않기로 확정되었다면 원소유자에게 농지대가 보상금이 지급되었는지 여부를 불문하고 농지의 소유권은 원소유자에게 환원된다고 보아야 합니다.(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다13808 판결)
2. 상환완료 전 농지를 제3자에게 양도한 경우 양수인의 소유권 취득
상환완료 전 수분배자로부터 농지를 취득하였고 그 양수인이 상환을 완료하였다면 그 양수인은 농지개혁사업정리에 관한 특별조치법에 따라 소유권이전등기청구가 가능했습니다. 따라서 농지개혁사업정리에 관한 특별조치법에 따라 소유권이전등기를 마친 명의인은 원 수분배자로부터 토지를 양수하여 상환을 완료한 것으로 인정되는 것이므로 특별조치법에 따른 상환완료를 원인으로 한 소유권이전등기는 적법한 것으로 추정될 수 있습니다.(대법원 2009. 7. 9. 선고 2008다56019, 56026 판결)
따라서 특별조치법상 상환완료를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다면 특별한 사정이 없는 한 그 소유권이전등기를 원인무효로 볼 수 없는 것입니다.
3. 상환완료 후 농지를 제3자에게 양도한 경우 양수인의 소유권 취득
앞서 본 바와 같이 상환완료 후 소유권이전등기를 마치지 않은 경우라도 상환완료시 수분배자가 농지의 소유권을 취득하는 것입니다. 따라서 상환완료를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구는 상환완료 당시 수분배자만 가능한 것이며 상환 완료 이후 농지의 소유권를 양수하였다고 하더라도 그 양수인은 상환완료를 원인으로 하여 소유권이전등기 청구를 하는 것은 불가능하다고 보아야 할 것입니다.(대법원 1970. 9. 22. 선고 70다1227 판결, 대법원 1994. 12. 22. 선고 94다1678 판결)
결국 수분배자 아닌 자가 상환 완료 수 수분배자로부터 농지를 양수하였다면서 상환완료를 원인으로 소유권이전등기를 마친 것이라면 해당 소유권이전등기를 원인무효 등기로 보아야 할 것입니다.
4. 양수인의 상환완료를 원인으로 하는 소유권이전등기의 유효성
정리하면 양수인이 농지개혁사업정리에 관한 특별조치법에 따라 소유권이전등기를 마친 것이라면 특별한 사정이 없는 한 양수인의 소유권이전등기의 원인무효를 다투는 것은 어렵습니다. 다만 양수인이 상환완료 후 농지의 소유권을 취득한 것이 명백함에도 상환완료를 원인으로 소유권을 취득하였다는 사정이 입증된다면 해당 소유권이전등기를 실제 상환완료인이 아닌 자에 대한 소유권이전등기로서 원인무효 등기로 보아 말소청구를 할 수 있는 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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