건물이 경계에 있는 경우 토지 임차인의 건물매수청구
토지임대차의 종료 임차인의 건물 일부의 매수청구권 행사
상담사례
제 소유 토지 일부와 타인 소유 토지 일부에 걸쳐 건립되어 있는 건물의 소유자와 기간을 정하지 않고 토지임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 이후 저는 제 소유 토지를 사용하길 원하여 토지임대차계약을 해지하려 합니다.
기간을 정하지 않고 토지임대차계약을 체결했다면 저는 언제라도 토지임대차계약을 해지할 수 있는 것인가요?
토지임대차계약을 해지하는 경우 임차인은 저에게 제 소유 토지 위에 건립되어 있는 건물 일부에 대해 매수하라고 청구할 수 있는 것인가요?
안녕하세요 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
토지임대차의 경우 일반 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법이 적용되지 않고 일반 민법 규정이 적용되기 때문에 일반인들의 임대차에 대한 인식과 달리 임대차관계가 규율될 수 있습니다.
즉 토지 임대차는 임대인이 계약 갱신을 원하지 않는 경우 임대차계약을 해지할 수 있고 임차인에게 10년 동안 계약을 갱신할 수 있는 권리를 부여하고 있지 않습니다. 특히 토지 임대차 후 건물을 건립하여 사용하는데 임대인이 임대차계약 갱신을 거절하는 경우 건물을 철거하고 토지에서 퇴거해야 하기 때문에 토지 임대차 종료 이후 분쟁이 발생하는 경우가 빈번하게 발생하게 됩니다.
이같은 토지 임대차 분쟁은 일반 법률사무소에서 처리하는 것보다 부동산 전문 변호사를 통해 분쟁을 해결하는 것이 보다 유리하게 문제를 해결하는 방법이라고 볼 수 있습니다. 저희 부동산 전문 법률사무소에서는 건물이 건립된 토지 임대차 분쟁에서 임대인 또는 임차인을 대리하여 소송에서 승소하거나 유리한 결과를 이끌어낸 경험을 보유하고 있기도 합니다.
오늘은 최근 의뢰인에게 승소판결을 이끌어낸 토지임대차 사례에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
1. 토지 임대차계약의 갱신 요구 및 임대인의 갱신요구 거절
기간이 정해져 있는 토지임대차계약의 경우 기간이 종료되면 임대차계약은 만료되는 것입니다. 기간이 정해져 있지 않은 토지 임대차계약은 임대인이 언제라도 해지 통보를 하며 그로부터 6월 후에 임대차계약은 만료됩니다.(민법 제635조)
임대차계약이 만료되면 임차인은 토지를 사용할 권한이 소멸되는 것이므로 임차인에게 토지에서의 퇴거를 요구할 수 있고 이 경우 임차인은 임대차계약의 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 다만 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 받아들여야 하는 의무가 없고 자유롭게 계약갱신 요구를 거절하는 것이 가능합니다.
2. 임차인의 건물매수청구권 행사 및 임대인의 건물 매수 의무
토지임대차계약이 만료되고 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 경우 임차인은 임차토지 지상에 있는 건물을 임대인이 매수하도록 강제하는 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 즉 토지임대차계약이 임대인의 갱신 거절로 해지되는 경우 이로 인해 임차인은 갑자기 임차토지에서 퇴거해야 할 뿐만 아니라 건물을 철거까지 해야 하기 때문에 불측의 손해를 보호하기 위해 임차인에게 마지막 수단으로서 건물을 임대인에게 매도할 수 있게 하는 권한을 부여하는 것입니다.
토지 임대인은 임차인이 차임을 연체하는 등 임대차계약 의무가 없는 이상 임차인의 건물을 시가로 매수해야 합니다.
3. 타인의 토지와 경계에 건물이 걸쳐져 있는 경우 임차인의 건물매수청구 불가능
그런데 문제는 건물이 임차토지 내에만 걸쳐 있는 것이 아니라 인접 토지에 걸쳐 있는 경우에도 토지임차인이 임대인 소유 토지에 건립되어 있는 건물 부분에 대한 매수청구권을 행사할 수 있을 것인지 여부입니다. 이에 대해서 대법원은 임대인이 건물 일부만 매수해서는 건물을 제대로 사용할 수 없으므로 임차인의 건물매수청구권 행사는 임대인의 권리를 지나치게 침해한다는 이유를 들어 경계에 건물이 걸쳐져 있는 경우 건물 일부에 대해서는 임차인이 건물매수청구권 행사를 하는 것이 불가능하다고 보았습니다.(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결)
결국 위 상담사례에서도 임대인은 임차인의 건물매수청구권 행사를 배척하고 건물의 철거 및 토지의 인도를 구할 수 있는 것입니다. 실제 소송에서도 토지임대인의 건물철거 및 토지 인도 청구는 전부 승소판결이 내려졌습니다.
4. 토지 임대차분쟁 부동산 전문 변호사와 함께 해야 하는 이유
토지 임대차분쟁이 발생한 경우에는 처음 내용증명을 보내는 등의 대응을 시작할 때부터 부동산 전문 변호사의 도움이 필수적으로 필요합니다. 신속한 대응 뿐만이 아니라 잘못된 대처를 하는 경우에는 오히려 불리한 위치에서 소송을 시작하는 경우도 발생할 수 있습니다. 마음이 급해서 아무 변호사나 선임해서 분쟁을 해결하거나 소송을 진행한다면 큰 불이익이나 낭패를 볼 수 있다는 점도 명심하실 필요가 있습니다.
토지 임대차분쟁 해결에 있어 저희 부동산 전문 법률사무소는 다수의 노하우와 승소 경험을 축적해나가고 있습니다. 따라서 토지 임대차 문제가 발생하는 경우 어떤 변호사보다 효율적인 솔루션과 해결책을 제시해 드릴 수 있을 것을 자부합니다. 관련사건으로 고민이 있으신 분들은 아래 링크를 통해 부동산 법률사무소의 법률상담을 받아 보시기 바랍니다.
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