아파트, 상가 대지에 존재하는 불법시설물 철거소송
아파트, 상가 일부소유자들이 시설물 철거 및 인도소송을 제기할 수 있는지
Q : 저희 아파트 부지에 하수도 처리 시설이 설치되어 있습니다.
확인해보니 과거 아파트 부지 소유 시행사로부터 허락을 받아 하수도 처리시설을 설치한 것이었습니다.
사용료를 납부하지도 않고 불법적으로 아파트 부지를 사용하고 있는 하수도 업체에 대해 시설 철거와 토지 인도를 구하는 소송을 제기하려고 합니다.
이 경우 저희 아파트는 입주자대표회의의 결의를 통해 시설 철거 소송을 제기할 수 있는 것인가요?
A :
대부분의 아파트와 상가는 입주자대표회의나 상가번영회가 건물과 대지를 관리하고 아파트와 상가의 유지와 보존에 관한 사항을 결정합니다.
그런데 아파트와 상가의 모든 사항을 입주자 대표회의 등이 결정할 수 있는 것은 아닙니다. 아파트나 상가 소유자 중 일부의 이익이나 권리에 침해가 발생하는 사항의 경우에는 입주자대표회의에서 전적으로 결정 집행할 수 있는 권리가 있는 것이 아니라 소유자 전체의 관리단회의의 결의를 통하여야 합니다.
그럼에도 많은 사람들이 잘못 알고 있는 부분이 아파트나 상가의 운영에 대한 모든 권한이 입주자대표회의나 번영회 등에 있다고 생각하는 것입니다. 특히 아파트나 상가와 관련된 소송의 경우에 있어서는 입주자대표회의가 단독으로 결정할 수 있는 권한이 한정되어 있습니다.
그래서 오늘은 아파트와 상가 대지의 불법 건축물 철거소송과 관련하여 아파트나 상가 소유자들 전체의 관리단 결의를 거쳐 소송을 제기해야 하는지 여부에 대하여 간단히 설명드리도록 하겠습니다.
1. 아파트, 상가의 보존행위와 관리행위
집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 "보존행위는 각 공유자가 할 수 있다."라고 정하고 있습니다. 즉 집합건물의 공용부분과 대지의 현상을 유지하기 위한 보존행위를 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행사할 수 있도록 정한 것입니다.
아파트, 상가의 보존행위는 공유물의 멸실 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적 법률적 행위로서 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문입니다.(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결)
집합건물법상 규정에 따르면 아파트나 상가의 멸실 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위한 행위의 경우에는 소유자들 전원의 집회나 결의를 통할 필요가 없고 일부 소유자나 입주자대표회의의 결의를 통해 할 수 있는 것입니다.
2. 아파트, 상가 부지 내 불법 시설물의 철거 및 인도의 경우 소유자 일부가 단독으로 소송을 제기할 수 있는지 여부
원칙적으로 아파트, 상가 부지 내 불법시설물의 철거를 구하는 소송은 아파트, 상가 소유자들 모두에 이익이 되는 것이고 대지를 보존하는 행위라고 볼 수 있으므로 아파트, 상가 부지의 각 소유자들이나 소유자들 일부가 별도의 결의 없이 제기할 수 있습니다.(대법원 1999. 5. 11. 선고 98다61746 판결) 즉 아파트나 상가 부지 내 타인 소유의 불법 시설물이나 건축물이 존재하는 경우라면 아파트나 상가 전체 소유자들의 집회나 과반수의 결의가 없다 하더라도 이에 동의하는 일부의 소유자들이 소송을 제기하여 철거를 구할 수 있는 것입니다.
3. 예외적으로 구분소유자들의 결의를 거쳐야 시설물 철거 및 인도 소송을 제기할 수 있는 경우
다만 모든 부지 내 철거나 인도 소송이 일부 소유자들 단독으로 제기할 수 있는 것은 아닙니다. 만약 일부 소유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 소유자들의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 할 것입니다.(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결)
즉 소유자가 공용부분과 대지에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 소유자들 집회의 결의를 거쳐 소송을 제기해야 하는 것입니다.(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결)
철거나 인도소송이 관리행위에 해당하는 대표적인 예 중 하나는 바로 철거를 구하는 시설이 수도나 도시가스, 전기, 통신 등과 같이 소유자들 생활에 필수적으로 필요하거나 소유자들에게 이익을 가져다 주는 것일 때입니다. 만약 이와 같이 생활에 필수적인 시설을 철거할 경우 생활에 상당한 지장을 초래할 수 있고 원만한 주거생활이 어렵다는 점을 고려하면 시설을 철거하는 경우 일부 소유자들에게는 심각한 불이익이 발생할 염려가 있는 것이므로 이러한 철거 소송은 보존행위가 아닌 관리단의 결의가 필요한 관리행위라고 할 것입니다.
주의할 점은 입주자대표회의의 결의를 거쳤다고 하여 구분소유자들의 집단인 관리단 결의를 거쳤다고 볼 수 없다는 점입니다. 입주자대표회의는 집합건물법상 관리단이나 관리인이 아니기 때문에 아파트나 상가의 관리행위에 해당하는 철거나 인도소송을 제기할 때에는 입주자대표회의의 결의를 거쳤다고 하여 그 소송이 인용될 수 있는 것이 아닙니다.
4. 아파트 부지에 대한 철거 소송이라도 구분소유자들의 과반수 결의가 필요한지 여부를 충분히 고민해 보아야
결국 아파트 부지에 불법시설물이라고 하더라도 해당 시설물이 소유자들의 생활에 필수적이거나 소유자들의 생활에 도움을 주고 있는 것이라면 집합건물법 제16조 제1항 및 제38조 제1항에 따라 이에 대한 철거 소송은 소유자들 전체 집회에서 과반수의 결의를 통해 제기되어야 할 것입니다. 단순히 대지의 소유권을 침해하는 보존행위라고 오인하여 결의 없이 일부소유자들 단독으로 철거소송을 제기하는 경우 소송에 대한 본안판단도 받지 못한 채 기각될 위험성이 존재하는 것입니다.
5. 아파트, 상가 대지나 공용부분과 관련 소송과 분쟁은 부동산전문변호사 문석주 변호사와 함께
어떤 변호사를 만나 소송을 진행하는지에 따라 아파트나 상가의 대지와 공용부분에 대한 철거 및 인도청구가 가능할 수도 있고 본안판단은 받지도 못한 채 기각될 수도 있는 것이므로 그 결과에 있어 큰 차이가 발생합니다. 만약 소유자들 결의가 없다는 이유로 소송에서 패소하게 된다면 소송을 제기한 소유자들이나 입주자대표회의는 상대방의 소송비용까지 부담해야 하는 추가적인 손해가 발생할 가능성도 있습니다.
이런 측면에서 아파트나 상가의 대지나 공용부분 관련 법적 문쟁이 발생하는 경우에는 적절한 해결책을 제시하는 변호사를 찾는 것이 가장 중요합니다. 아파트, 상가 관련 분쟁은 부동산 분쟁이므로 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사에게 사건을 맡기는 것이 보다 안전하고 확실한 승소에 이르는 길이라고 할 것입니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장이나 직원을 통한 문제해결이 아닌 상담단게부터 판결 및 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 분쟁을 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 부동산 전문 사무실로서의 강점이 있다고 자부하고 있습니다.
아파트, 상가 대지나 공용부분과 관련된 분쟁이나 법적 이슈가 발생하였고 부동산 전문 변호사의 차별화된 솔루션을 제공받기 원하신다면 주저말고 저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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