명의신탁 부동산에 관한 부당이득, 손해배상의 청구권자
명의신탁 유형에 따른 소유권을 행사할 수 있는 사람의 구분
상담사례
원래 제 소유로 등기된 토지에 관하여 사정상 동생에게 명의신탁을 해 놓았습니다.
그런데 이후 해당 토지에 제3자가 무허가 건물을 신축해 놓았고 무단으로 토지를 사용하고 있다는 사실을 확인하였습니다.
이 경우 무허가 건물 소유자에게 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 있는 사람은 실소유자인 저인가요 아니면 등기명의인인 동생인가요?
A :
실제 소유자와 등기명의인이 다른 명의신탁 부동산에 있어서는 다양한 부분에서 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 왜냐하면 우리나라에서는 원칙적으로 등기부에 따른 공시주의를 택하고 있어 등기가 이루어져야만 소유권을 취득할 수 있도록 정해져 있는데 명의신탁은 실제 등기와 달리 다른 사람을 실소유자로 인정하는 것이기 때문입니다.
그런데 현재 공시주의 원칙상 명의신탁된 부동산의 소유자는 실제 자금을 댄 사람이 아니라 등기명의인이 될 수밖에 없습니다. 그럼에도 많은 사람들이 잘못 알고 있는 부분이 명의신탁을 했더라도 실소유자가 누구인지를 입증하면 실소유자가 소유권을 반환받을 수 있다고 생각하는 것입니다.
물론 명의신탁의 유형에 따라서는 실제 부동산의 소유자가 등기명의인으로부터 소유권 회복하는 것을 인정하는 경우도 있습니다. 대표적인 유형이 실소유자가 소유권 등기를 했다가 이를 다시 제3자에게 명의신탁한 경우를 들 수 있습니다. 결국 명의 신탁 유형에 따라 부동산의 소유자가 달라지므로 소유자로서 권리를 행사할 수 있는 사람이 누가 되는지가 쟁점이 될 수밖에 없습니다.
특히 명의신탁 부동산에 불법점유나 손해가 발생하는 경우 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 있는 주체가 등기명의인인지 아니면 실소유자인지가 문제될 수 있는 것입니다.
그래서 오늘은 명의신탁 부동산과 관련하여 명의신탁 부동산에 불법점유에 따른 손해나 부당이득이 발생하는 경우 손해배상청구나 부당이득반환을 구할 수 있는 주체가 등기명의인이 될 것인지 아니면 실소유자가 될 것인지 여부에 대해 간단히 설명드리도록 하겠습니다.
1. 명의신탁에 따른 물권변동의 무효와 실소유자
부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 따르면 실소유자와 등기명의인 사이의 명의신탁약정은 무효이고 명의신탁 약정에 따른 소유권이전등기 역시 무효입니다. 즉 부동산실명법에 따르면 등기부상 등기명의인이라고 하더라도 소유권을 주장할 수 없는 것입니다.
다만 명의신탁 유형에 따라 실소유자나 등기 명의인의 소유권이 인정되는 경우가 존재합니다. 원래 등기부상 소유권 등기가 되어 있다가 여러가지 사정에 따라 제3자에게 소유권등기를 명의신탁한 경우 소유권이전등기는 무효이므로 부동산을 명의신탁한 실소유자의 소유권이 인정될 수 있습니다. 다른 유형은 명의신탁자와의 명의신탁약정에 따라 등기명의인이 명의신탁 사실을 모르는 부동산 매도인과 매매계약을 체결하고 등기명의인이 소유권이전등기를 마친 경우입니다. 이 때 명의신탁약정은 무효이지만 부동산 매도인으로부터 소유권이전등기를 마친 등기명의인은 유효한 소유권자로 인정될 수 있습니다.
즉 명의신탁 유형에 따라 실제 부동산의 소유자가 누구인지 여부가 가려지는 것입니다.
2. 명의신탁 등기명의인의 부당이득반환청구
위에서 설명드린 것처럼 명의신탁 유형에 따라 명의신탁 부동산의 소유자가 달라질 수밖에 없습니다. 따라사 단순히 등기명의인이라고 하더라도 등기명의인의 소유권이전등기가 유효한 것으로 인정되지 않는 경우 등기명의인은 소유권자로 인정될 수 없기 때문에 등기명의인은 소유권자로서의 권리를 행사하지 못합니다.
특히 명의신탁받은 부동산에 관한 부당이득이나 손해배상의 경우 등기명의인은 진정한 소유권자가 아니므로 명의신탁된 부동산에 관한 불법행위로 인해 실제 입은 손해가 있다고 볼 수 없어 부당이득이나 손해배상 등을 구하는 소송을 제기할 수 없는 것입니다.(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다203857 판결)
다만 앞서 본 것처럼 등기명의인이 명의신탁 사실을 모르는 부동산 매도인으로부터 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤다면 그 소유권이전등기는 유효한 것이므로 등기명의인은 진정한 소유권자로서 부동산에 관한 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것이 가능합니다.
3. 실소유자의 부당이득반환청구
등기명의인의 소유권이전등기가 무효라고 하더라도 항상 부동산의 실소유자에 대한 소유권이 인정되는 것은 아닙니다. 명의신탁 유형에 따라 실소유자의 소유권이 인정되고 명의신탁 부동산에 관한 부당이득 또는 손해배상 청구가 가능할 수는 있습니다. 대표적인 경우가 원래 등기부상 소유권자였던 자가 제3자에게 소유권을 명의신탁한 경우입니다. 이 때 실소유자의 소유권은 인정되는 것이므로 명의신탁 부동산에 관하여 부당이득반환이나 손해배상 청구가 가능하다 할 것입니다.
4. 명의신탁 부동산과 관련된 소송과 분쟁은 부동산전문변호사 문석주 변호사와 함께
어떤 변호사를 만나 소송을 진행하는지에 따라 명의신탁 부동산의 불법점유나 손해에 대한 소송을 제기할 수도 있고 제대로 판단을 받아보지도 못한 채 소송일 기각될 수도 있는 것이므로 그 결과에 있어 큰 차이가 발생합니다. 만약 명의신탁 부동산의 진정한 소유자를 잘못 설정하여 소송에서 패소하게 된다면 소송을 제기한 등기명의인 또는 실소유자는 상대방의 소송비용까지 부담해야 하는 추가적인 손해가 발생할 수도 있습니다.
이런 위험성 때문에 명의신탁 부동산과 관련한 법적 분쟁이 발생하는 경우 이를 전문적으로 처리하는 변호사를 찾는 것이 가장 중요합니다. 명의신탁 부동산 분쟁은 대한변호사협회에 등록된 부동산 전문변호사에게 사건을 맡기는 것이 보다 안전하고 확실한 승소에 이르는 길이라고 할 것입니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장이나 직원을 통한 문제 해결이 아닌 상담단계부터 판결 및 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 분쟁을 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 부동산 전문 사무실로서의 강점이 있다고 자부하고 있습니다.
명의신탁 부동산과 관련된 분쟁이나 이슈가 발생한 경우, 부동산 전문 변호사의 차별화된 법적 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산 분쟁상담센터로 연락 주시기 바랍니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
상담 문의 전화 02-956-4714
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법↓
