부동산 매수인의 임대차계약 갱신 거절 가능성에 대하여
주택임대차보호법상 계약갱신청구권과 매수인의 실거주사유
Q : 현재 임대차계약을 체결하고 임차 중인 임차인입니다.
그런데 최근 임대인이 아파트를 매도하는 매매계약을 체결했다는 소식을 전해 들었고 즉시 바뀐 임대차보호법에 따라 임대인에게 계약을 갱신하겠다는 의사를 표시하였습니다.
그런데 임대인은 매수인에게 아파트를 매도하였으므로 계약갱신이 불가능하다는 내용증명을 보내왔습니다.
이후 매수인은 소유권이전등기를 마치고 저를 상대로 건물을 명도하라는 명도소송을 제기하였습니다.
이 경우 저는 계약갱신 주장을 관철시키고 계속하여 아파트에 거주하는 것이 가능할까요?
A :
안녕하세요. 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
2020년 경 주택임대차보호법이 대대적으로 개정된 이후 임대인과 임차인 사이의 임대차 분쟁 사례와 관련한 상담이 기하급수적으로 증가하였습니다. 가장 분쟁이 심하고 상담 사례가 많은 것은 바로 주택임대차 계약 갱신권과 관련된 문제입니다. 임대차계약과 관련된 분쟁이 심화되면서 저희 법률사무소에 임대차 관련 분쟁 사건의 비중도 함께 늘어나게 되었고 관련 승소사례도 집적되고 있는 상태입니다.
오늘은 계약갱신 분쟁 중 가장 많은 상담사례를 기록하고 있는 부동산 매매 후 계약갱신요구 및 갱신거절 사례를 설명해드리려고 합니다. 사실 이와 관련된 뉴스나 신문기사가 많이 소개되고 있기 때문에 갱신요구권 행사와 관련한 문제가 어떤 식으로 해결될 수 있는지에 대해 어느 정도 감을 잡고 계시는 분이 있을 것이고 실제 이와 관련하여 잘 정리하고 있는 글도 많이 존재하고 있습니다.
따라서 여기에서는 기존에 산발적으로 정리된 계약갱신요구와 갱신 거절 사례를 알기 쉽게 간략히 정리 보도록 하겠습니다.
1. 부동산 매매와 임차인의 계약갱신청구권 행사
개정된 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라 임차인은 1회에 한해 임대인에 대해 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 부여되었습니다. 개정 규정에 따라 임차인은 차임연체 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 의사와 무관하게 1회 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 총 4년을 거주할 수 있는 권리가 보장된 셈입니다. 다만 임대인은 본인이나 본인의 직계 존비속이 주택에 거주하려고 하는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구에 거절할 수 있습니다. 여기에서 계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 다른 계약 갱신 거절 사유는 객관적 사정이기 때문에 분쟁이 발생할 소지가 없지만 임대인이 거주할 사유는 임대인의 주관적 사유이기 때문에 임대인과 임차인 사이에 법적 분쟁이 자주 발생하게 되는 것입니다.
임차인의 입장에서는 임대인이 직접 거주한다고 주장하면서 퇴거를 요구하는 경우 달리 계약 갱신을 주장할 수 있는 방법이 없습니다. 퇴거 후 거주여부를 확인하여 실제 임대인이 거주하지 않는다면 임대인을 상대로 손해배상을 요구할 수밖에 없습니다. 그런데 문제는 부동산 매수인이 거주하는 경우에도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부입니다.
2. 계약갱신 요구권 행사 전 매매계약을 체결하였지만 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 경우에도 계약 갱신 거절이 가능하다고 본 사례
임대차계약 갱신 요구기간 즉 계약 종료 6개월 이전에 매수인이 소유권이전등기까지 마쳤다면 이미 매수인의 지위에서 소유자로 지위로 이전된 것이므로 매수인이 계약갱신 요구를 거절하는 데 아무런 문제가 없습니다. 그런데 문제는 임대차계약 갱신 요구 전에 매매계약만 체결한 경우입니다. 매매계약만 체결한 경우에는 부동산 매수인의 지위에 있을 뿐 소유권자는 아니기 때문에 매수인의 실거주 사유가 계약 갱신거절사유가 될 수 있는지가 문제되는 것입니다.
최근 하급심 판결 중에서 실거주 목적으로 매매계약 체결 후 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우 매수인이 소유권이전등기를 마친 후 계약갱신 거절을 하는 것이 가능하다는 결론을 내린 사례가 있습니다.
위 나.항에서 살펴 본 바와 같이 임차주택이 양도된 경우 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리ㆍ의무 일체를 포괄적으로 승계하는 것이므로, 형성반권인 갱신거절권 또한 양수인에게 승계된다고 보아야 한다. 피고는 갱신요구권이 형성권임을 이유로 위 권리가 행사되면 그 즉시 이에 따른 법률관계가 형성되어 상대방이 갱신거절권을 행사할 수 없다는 취지로 해석될 수 있는 주장을 하나, 이는 임차인에게 위와 같은 형성권을 부여하면서 한편으로 임대인에게 소정의 형성반권을 부여한 주택임대차법의 명문 규정에 반하는 주장이다.(서울동부지방법원 2021. 8. 12. 선고 2021가단105843 판결)
즉 위 판결에서는 매수인이 소유권이전등기를 마치기 전에 임차인이 계약 갱신청구권을 행사했다고 하더라도 소유권이전등기를 마친 후 임대인의 지위를 승계한 경우에는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 하면서 임대차 기간 종료를 원인으로 하는 명도청구를 인용해준 것입니다.
3. 부동산 매수인의 직접 거주 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는지 여부
그런데 위 하급심 판결 만으로 매수인이 당연히 임대차계약 갱신을 거절할 수 있다고 판단해서는 안됩니다. 위 판결 및 일부 특이한 경우를 제외한 나머지 거의 대부분의 판결에서는 매수인이 소유권이전등기를 하기 전에 임차인이 임대차계약 갱신을 요구하는 경우 갱신을 거절할 수 없다고 판단하고 있기 때문입니다.
이 사건의 경우, 피고 C은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전인 2020. 10. 16. 임대인인 F에게 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 F에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하는바, 이 사건 임대차계약은 피고 C의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 적법하게 갱신되었다고 할 것이다. 원고들은 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 그 소유권이전등기절차를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하게 되었는바, 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 피고 C의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 할 것이다.(서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결)
결국 임대인은 부동산 매수인이 직접 거주한다는 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다고 보는 것이 옳습니다. 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는 직접거주의 주체는 임대차계약 갱신 의사표시 당시 임대인에 한정하기 때문입니다. 임대차계약 갱신 의사표시 전에 부동산 매매계약만 체결하고 아직 소유권이전등기를 마치지 않았다면 부동산 매수인은 아직 소유권자는 아니기 때문에 임대인으로서 직접 거주 사유를 주장할 수 없게 되는 것입니다.
4. 임대차계약 갱신 및 거절과 관련된 문제는 부동산 전문 변호사를 통해
주택임대차계약에 있어 임대차계약 갱신요구권이 도입된 이래 현재까지 임대차계약 갱신과 관련된 분쟁은 수없이 많이 이어지고 있습니다. 임대인과 임차인 사이의 계약갱신요구권 행사와 관련된 문제가 발생하는 경우 각 당사자 입장에서 단계에 따라 반드시 취해야 할 조치들이 있습니다. 임대인의 입장에서는 임대차계약 갱신요구 기간 이전에 매수인에게 소유권이전등기를 하는 방안을 강구해야 할 것이고 임차인의 입장에서는 임대차계약 갱신 요구기간이 시작됨과 동시에 즉시 임대차계약 갱신을 요구하는 내용증명이나 문자를 발송할 필요가 있는 것입니다.
만약 임대차계약 갱신 요구와 관련하여 원만하게 해결되지 않고 법적 분쟁까지 이어지는 경우나 임대인이 실거주 이유로 갱신 거절 후 제3자에게 다시 임대를 하여 손해배상이 문제되는 경우에는 부동산 전문 변호사의 법률 조력을 받아 문제를 해결하는 것이 가장 효율적인 방안이 될 수 있습니다.
저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터는 부동산 사건을 전문적으로 처리하는 문석주 변호사가 부동산 사건 처리 경험 및 노하우를 통해 임대차 계약 갱신 분쟁 사건을 효과적으로 해결해오고 있습니다.
혹여 임대차계약 갱신과 관련하여 법률 상담이 필요하신 분은 아래 링크를 통해 상담 문의를 해주시면 친절하게 상담 방법을 안내해드리도록 하겠습니다.
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