사도 인근토지 임차인, 이용자들의 통행료 납부 의무?
사도 소유자가 인근토지 임차인, 이용자들에게 통행료를 청구할수 있을까?
Q : 건물 중 일부를 임대하여 사무실로 사용하고 있습니다.
그런데 최근 건물의 유일한 통행로인 현황도로의 소유자가 인근 건물 소유자와 임차인들을 상대로 통행에 따른 사용료를 지급하라는 소송을 제기하였습니다.
인근 건물이나 토지의 소유자도 아니고 단순히 임차인이나 건물 이용자에 불과한 사람들에게도 통행료의 지급을 요구하는 것이 가능할까요?
A :
우리나라에서 사람이 통행하는 도로는 국가나 지방자치단체가 소유권을 가지고 있는 공로가 대부분이지만 상당수의 도로는 개인이 소유하고 있는 사도입니다. 도로라고 하더라도 일반 개인소유 토지인 이상 현황도로의 소유자는 토지의 소유권자로서 권리를 행사할 수 있습니다. 즉 독점적, 배타적인 사용수익권을 포기하였다는 사정이 없는 한 현황도로의 소유자는 원칙적으로 도로를 통행하는 사람들에게 사용료나 보상금을 요구할 수 있는 것입니다.
다만 이 경우에도 도로를 통행하는 사람들에게 항상 사용료 등을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 일정한 요건을 갖춘 경우에는 사용료를 청구할 수 없거나 실제 임료보다 낮은 금액의 사용료를 청구할 수밖에 없습니다.
현황도로나 사도의 통행과 관련된 문제는 법률에 명확한 규정이 미비하기 때문에 관련 판례나 도로 생성경위 등을 종합적으로 검토하여 판단할 수밖에 없습니다. 결국 현황도로나 사도의 통행과 사용료 지급 문제는 통행 관련 사건을 다수 처리해본 경험이 있는 변호사에게 상담을 의뢰하거나 사건을 맡기는 것이 가장 최선의 선택이라고 볼 수 있습니다. 저희 법률사무소 솔루션은 현황도로나 사도 통행과 관련된 분쟁을 다수 처리하고 있으며 실제 상당수의 사건에서 의뢰인들에게 최선의 결과를 안겨드린 바 있습니다. 특히 현황도로 문제는 인근 토지의 시가나 수도, 가스관 시설 등 매설 문제도 함께 포함하고 있기 때문에 단순 통행 문제로 가볍게 볼 것은 아닙니다.
특히 현황도로나 사도의 통행료와 관련하여 과연 인근 토지의 소유자가 아닌 임차인이나 일시 통행자가 통행료나 보상금을 지급해야 하는 것인지 문제가 될 수 있습니다. 만약 인근 토지의 이용자들에게 보상금을 요구하게 되면 도로 소유자는 무제한적으로 토지의 통행에 따른 사용료나 보상금을 획득할 수 있다는 부당한 결론에 이를 수 있기 때문입니다.
따라서 아래에서는 도로가 유일한 통행로인 경우 보상의무의 발생과 인근 토지의 임차인이나 일시적 이용자들이 도로 소유자에게 통행에 따른 보상금을 지급해야 할 의무가 발생하는 것인지 여부에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.
1. 현황도로가 유일한 도로인 경우 주위토지통행권의 성립과 보상의무
도로가 개인 소유의 사도라고 하더라도 인근 토지 소유자들이 사도를 통하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 소요되는 경우에 토지 소유자들은 사도에 대해 민법 제219조의 주위토지 통행권을 취득하게 됩니다. 도로의 소유자는 주위토지통행권을 취득한 인근 토지 소유자의 통행을 방해할 수 없습니다. 인근 토지의 소유권자 뿐만 아니라 인근 토지의 임차인들이나 토지의 이용자들 역시 소유권자의 통행권을 대신 행사하는 것이라고 볼 수 있으므로 이들의 도로 통행 역시 막을 수 없습니다.
다만 도로 소유자가 독점적, 배타적인 사용수익권을 포기했다는 등의 사정이 없는 한 도로 소유자는 인근 토지 소유권자들은 도로 통행에 따른 보상금을 요구할 수 있습니다. 즉 사도를 통행하는 인근 토지 소유권자들은 공동하여 도로 소유권자에게 통행에 따른 보상금을 지급할 의무가 있는 것입니다.
2. 주위 토지 소유자의 보상의무 금액의 범위
사도를 통행하는 인근 토지 소유권자들의 보상의무 금액의 범위는 일반적인 해당 도로의 임료라고 볼 수 있습니다.
다만 주위토지통행권이 성립하는 도로의 보상금을 산정할 때에는 몇가지 사정들을 고려해야 합니다.
즉 주위토지통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여 구체적인 사안에서 사회통념에 따라
쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수·방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반사정을 고려하여 이를 감경할 수 있고 단지 주위토지통행권이 인정되어 통행하고 있다는 사정만으로 통행지를 ‘도로’로 평가하여 산정한 임료 상당액이 통행지 소유자의 손해액이 된다고 볼 수 없는 것입니다.(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결)
따라서 주위토지통행권자는 사도 소유자에 대해 쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수·방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 을 고려하여 적절한 금액으로 감액한 보상금에 대해서만 지급할 의무를 부담하는 것입니다.
3. 주위 토지 임차인이나 이용자들에게 통행에 따른 보상을 요구할 수 있는지 여부 - 소극
문제는 도로 소유권자가 인근 토지 소유권자를 넘어서 주위 토지 임차인이나 이용자들에게까지 통행료나 보상금의 지급을 요구할 수 있는지 여부입니다.
이에 대해 대법원은
민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자에게 그 주위의 토지통행권을 인정하면서 그 통행권자로 하여금 통행지소유자의 손해를 보상하도록 규정하고 있는 것이므로 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자(임차인,이용자)에게는 그 손해의 보상을 청구할 수 없다고 판단하였습니다.(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다19623 판결)
결국 도로 소유권자는 도로를 통행하는 토지 소유권자들에게 통행료나 보상금의 지급을 구할 수 있을지언정 인근 토지의 임차인이나 이용자들에 대해서까지 보상금의 지급을 청구할 수 없는 것입니다.
4. 현황도로, 사도통행 관련 분쟁은 통행권 변호사와 전문적인 상담을 할 필요가 있습니다.
결국 현황도로나 사도 소유자에게 통행료나 보상금을 지급할 의무를 부담하는 사람은 인근 토지의 소유권자들에 한정된다고 보아야 합니다. 인근 토지의 임차인들이나 이용자들에게 통행료를 받기 위해서 차단기를 설치하거나 통행료를 징수하는 행위는 위법하며 실질적으로 도로의 통행을 방해하는 행위라고 보아야 할 것이므로 이러한 도로 소유권자의 행위에 대해서는 법원에 소송을 제기하여 통행 방해를 금지하는 조치를 취해야 할 것입니다.
이처럼 현황도로나 사도의 통행과 관련된 문제는 법률규정상 명확하게 정리될 수 없으며 문제 해결의 열쇠가 애매한 경우가 보통입니다. 복잡한 현황도로나 사도의 문제를 적절하게 해결하기 위해서는 통행권 변호사를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 정신적 스트레스를 덜 받고 가능한 빨리 원하는 목표를 이룰 수 있는 최선의 수단이라 할 것입니다.
만약 현황도로의 통행이나 보상금 지급 문제가 발생하고 계속하여 스트레스만 받으면서 문제 해결을 방치하는 경우 오히려 상황은 악화되고 문제 해결의 적기를 놓쳐 심각한 재산상 불이익을 입게될 위험도 있습니다.
통행권 변호사인 문석주 변호사는 사무장을 통한 상담이나 문제해결이 아닌 상담단계부터 판결 및 실제 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 강점이 있다고 자부합니다. 도로 통행과 관련된 분쟁이나 이슈가 발생한 경우, 통행권 변호사의 차별화된 법적 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산 분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
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