지역주택조합 분담금 반환 가능성과 안심보장확약서의 의미
지역주택조합 탈퇴와 분담금 반환 청구의 소송방법
Q : 지역주택조합 추진위원회는 A 일대에 지역주택조합 아파트를 건축하여 조합원에게 분양하는 사업을 시행하기 위해 조합원 가입을 홍보하였습니다.
추진위원회의 일부 임원은 조합원 가입 상황이 여의치 않자 조합원으로 가입을 망설이는 일부 사람들에 대해 계약일로부터 2년 내 조합설립 인가가 나지 않으면 납부한 조합원 분담금 전액을 환불하겠다는 취지의 안심보장확약서를 작성하여 이를 조합원으로 가입하는 사람들에게 교부해주었다.
사람들은 1년 내에 조합설립인가가 확정되고 2년 이내에 사업계획승인을 받을 수 있다는 조합 관계자들의 말을 믿고 지역주택조합 가입 계약을 체결하였고 6,000만 원의 분담금을 납입하였다.
그런데 가입계약 이후 3년이 지나도록 조합설립인가 조차 이루어지지 않았다. 이 경우 조합원들은 지역주택조합을 상대로 조합계약을 해제하고 분담금의 반환을 구할 수 있을까?
A :
수년 전부터 조합이나 분양대행사의 기망에 따라 지역주택조합에 가입하고 그로 인해 피해를 입고 있는 사례들이 늘어나고 있습니다. 지역주택조합에 한 번 가입하면 쉽게 빠져나오기 어려움에도 불구하고 이러한 탈퇴의 어려움을 충분히 확인하지 않은 채 지역주택조합에 가입했다가 조합에서 빠져나오지 못하고 지역주택조합 사업도 진척이 되지 않는 진퇴양난의 상황에 빠지는 것입니다.
지역주택조합에 따른 피해가 급속히 증가하면서 지역주택조합 탈퇴 및 분담금 반환에 관한 대법원 판례 역시 점차 누적되고 있습니다. 대법원의 지역주택조합 탈퇴 및 분담금 반환에 대한 판결의 흐름을 살펴보면 지역주택조합 사업의 특수성을 일정 부분 고려하고 있지만 큰 틀에서는 다른 계약과 마찬가지로 일반 계약법의 틀 안에서 판단하고 있다고 볼 수 있습니다.
즉 지역주택조합에 일단 가입한 이상 조합이 조합가입계약 당시 가입을 유도하기 위해 현저한 기망의 수단을 사용했다거나 지역주택조합사업이 전혀 진행되지 않고 있다는 점이 명백히 입증되어야만 비로소 지역주택조합의 탈퇴와 분담금 반환의무를 인정해주고 있는 것입니다.
결국 지역주택조합의 탈퇴와 분담금 반환과 관련된 문제는 법률에 명확한 규정이 없기 때문에 관련 판례나 조합원 가입 경위 등을 종합적으로 검토하여 판단할 수밖에 없습니다.
지역주택조합의 분담금 반환 문제는 지역주택조합 사건을 다수 처리해 본 경험이 있는 변호사에게 상담을 의뢰하거나 사건을 맡기는 것이 가장 최선의 선택이라고 볼 수 있습니다.
저희 법률사무소 솔루션은 지역주택조합 탈퇴 및 분담금 반환 분쟁을 다수 처리하고 있으며 실제 상당수의 사건에서 의뢰인들에게 최선의 결과를 안겨드린 바 있습니다. 특히 지역주택조합 탈퇴 문제는 추가분담금 납부나 중도금 대출 문제도 함께 포함하고 있기 때문에 단순 통행 문제로 가볍게 볼 것은 아닙니다.
아래에서는 지역주택조합 가입과정에서 조합으로부터 안심보장 확약서를 교부받은 경우에 지역주택조합 탈퇴가능성과 분담금을 제대로 반환받을 수 있을지 여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 지역주택조합의 기망에 따른 조합가입계약 해제
지역주택조합의 조합가입계약 체결 과정에서는 다소 과장이나 허위가 수반될 수밖에 없습니다. 대법원도 분양계약이나 지역주택조합 가입계약에 있어 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있을 정도의 과장이나 허위에 있어서는 기망성이 인정되지 않는다고 판단하고 있습니다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결)
따라서 지역주택조합에 대해 분담금의 반환을 요구하기 위해서는 조합의 사소한 기망행위가 아닌 조합가입계약에서 핵심적인 내용에 대한 기망행위를 포착하고 이를 분담금 반환 사유로 주장하는 것이 필요합니다. 일반적으로 법원에서 인정하고 있는 분담금 반환 사유는 조합가입계약 당시 사업 부지 확보 비율에 대한 기망, 조합설립인가나 사업시행 단계에 대한 기망, 동호수가 확정적인 것처럼 속이는 기망, 조합원 가입수에 대한 기망 등입니다.
분담금의 반환을 인정받기 위해서는 조합계약 당시 조합이 위와 같은 중대한 사유에 대해 현저한 기망행위를 하였다는 점을 주장 입증해야 합니다. 가장 좋은 것은 조합가입계약서나 서류에 조합의 기망 내용이 기재되어 있는 것입니다. 그러나 조합가입계약서에 조합에 불리한 내용이 기재되어 있을리가 만무합니다. 그래서 대부분의 분담금 반환 소송에서 활용되고 있는 것이 지역주택조합 가입 당시 홍보물, 책자, 조합가입 당시 녹취 등입니다.
조합가입 당시의 증거들을 입증자료로 활용하여 당시 보장한 내용과 현재까지의 상황이 다르다면 중대한 기망을 이유로 분담금 반환을 요구할 수 있을 것입니다.
2. 조합가입계약 후 조합 설립 조차 이루어지지 않는 경우 조합가입계약 해제
조합가입계약 당시 기망에 따른 계약 취소 이외에 분담금의 반환을 주장할 수 있는 사유는 지역주택조합 사업이 전혀 진척 없이 이루어지지 않는 경우입니다. 실제 상당수의 지역주택조합 사업은 조합원 미확보에 따른 재원의 부족, 사업토지 사용권원 확보 어려움, 개발행위허가의 어려움 등의 다양한 사유들로 인해 제대로 진행되지 않는 경우가 허다합니다. 조합의 입장에서는 조합가입계약을 하면서 분담금을 목돈으로 지급한 이후 기약없는 기다림을 계속할 수밖에 없습니다.
이처럼 조합가입계약 이후 수년 동안 조합설립조차 이루어지지 않고 조합설립을 위한 토지확보비율이 80%에 현저히 미치지 못하며 현재에도 사업이 지지부진한 경우에 조합원은 지역주택조합사업의 이행불능을 원인으로 하여 조합가입계약을 해제하고 분담금의 반환을 요구할 수 있습니다.
다만 지역주택조합 사업의 지연에 따른 분담금 반환 청구는 언제나 인정되는 것이 아닙니다. 지역주택조합의 조합원들은 지역주택조합사업의 지역가능성은 이미 용인한 상태에서 가입계약을 체결한다고 보는 것이 대부분 법원의 판결 경향이므로 과거나 현재에 비추어 지역주택조합 사업이 장래에 전혀 진행될 가능성이 없다는 점이 명백하게 인정되는 경우에 한해 사업 불능에 따른 분담금 반환청구가 인정될 수 있을 것입니다.
3. 조합가입계약 시 교부받은 안심보장특약서의 유효성
분담금 반환 소송에서 조합원들에게 가장 유리한 것이 바로 일정사유 발생시 분담금 반환을 보장하는 안심보장특약서입니다. 최근 지역주택조합은 조합원 가입을 촉진하기 위해 분담금때문에 조합원 가입을 꺼려하는 사람들에게 안심보장특약서라는 것을 교부하곤 합니다.
이 안심보장특약서는 조합원가입계약과 별개로 사업이 지연되는 등의 일정한 사유가 발생하는 경우 분담금의 반환을 인정하는 서류입니다. 지역주택조합 가입 과정에서 가입계약서 이외에 별도의 서류가 작성되는 경우가 많이 없으므로 이러한 안심보장특약서를 교부받은 조합원이라면 분담금 반환 소송과정에서 한층 유리하게 소송을 이끌어 나갈 수 있습니다.
4. 지역주택조합 가입 후 제대로 사업이 진행되지 않는 경우 분담금 반환을 요구해야
지역주택조합 탈퇴와 분담금 반환 문제는 앞서 본 것처럼 법률 규정으로 명확하게 정리될 수 없으며 문제 해결의 열쇠가 애매한 경우가 일반적입니다. 특히 지역주택조합 가입시 대부분의 조합원들은 분양대행사를 통해 지역주택조합에 가입하기 때문에 실제 지역주택조합의 책임소재를 귀속시키는 것이 생각만큼 쉽지는 않습니다. 복잡한 지역주택조합 분담금 반환 문제를 적절하게 해결하기 위해서는 지역주택조합 전담 변호사를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 정신적 스트레스를 최소화하고 가능한 빨리 지역주택조합에서 빠져나올 수 있는 최선의 수단이라 할 것입니다.
문석주 변호사는 사무장을 통한 상담이나 문제해결이 아닌 상담단계부터 지역주택조합의 탈퇴가능성 및 분담금 반환까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 강점이 있다고 자부합니다. 지역주택조합 탈퇴와 관련한 분쟁이나 이슈가 발생하는 경우 지역주택조합 전담 변호사의 차별화된 법적 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산 분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
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