지역주택조합 가입시 토지확보율을 속인 경우 가입취소방법
토지확보율을 기망한 경우 "0000"을 주장해야 한다
Q : 주변 지인의 소개로 지역주택조합 분양사무실을 방문하여 조합가입계약을 체결하였습니다.
조합가입계약 당시 분양대행사 직원은 현재 토지 확보율이 80% 이상이기 때문에 사업이 안정적으로 추진될 수 있다고 설명하였고 이를 믿고 조합가입계약을 체결하고 5,000만 원을 가입금으로 납부하였습니다.
가입당시 제대로 설명을 듣지 않고 조합의 처분에 일체의 민형사상 소송을 제기하지 않겠다는 내용의 각서를 작성하였습니다.
그런데 나중에 알고보니 계약당시 토지 확보율은 10% 수준이었고 현재까지 토지 확보율은 15%에도 미치지 못하고 있는 상태입니다.
이 경우 저는 토지확보율 기망을 이유로 조합원 가입계약을 취소하고 분담금 반환청구를 할 수 있을까요?
A :
안녕하세요 법률사무소 솔루션 문석주 변호사입니다.
어제 지역주택조합 탈퇴 문제로 고민하시던 의뢰인이 저희 법률사무소를 찾아 상담을 진행하였습니다. 주변 친구 소개로 우연히 지역주택조합 분양사무실을 찾아 얼떨결에 가입계약을 체결한 케이스였습니다. 가입 당시에는 사업 토지가 거의 확보되어 있고 곧 아파트가 올라갈 것처럼 말했는데 3년이 지나도록 사업의 진행이 지지부진하고 진전이 없어 지역주택조합 탈퇴를 고민하시던 분이었습니다.
이처럼 최근에는 주택법 개정에 따라 그 비율이 상당히 줄어들기는 했지만 지역주택조합의 경우 추후 조합 탈퇴 과정에서 분담금 반환 문제에 있어 조합과 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 특히 지역주택조합 대부분은 재정적으로 여유가 없는 상태이기 때문에 조합 탈퇴나 분담금 반환에 있어서도 일단 이를 부인하고 보는 경우가 대부분입니다.
이 같은 지역주택조합과 발생하는 분쟁은 일반 법률사무소에서 처리하는 것보다 부동산 전문 변호사를 통해 분쟁을 해결하는 것이 보다 유리한 유치에서 문제에 접근하는 방법이 될 수 있을 것입니다. 저희 법률사무소에서는 지역주택조합 탈퇴와 관련하여 조합원들을 대리하여 소송에서 승소하거나 유리한 결과를 이끌어낸 경험을 다수 보유하고 있기도 합니다.
이와 관련하여 오늘은 최근 의뢰인과 진행한 상담과 유사한 지역주택조합 문제와 관련한 해결방법을 알려드리도록 하겠습니다.
1. 지역주택조합 사업에 있어 토지 확보율의 의미
주택법에 따르면 지역주택조합의 조합원을 모집하려는 자는 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야만 합니다. 또한 대지의 80% 이상의 토지 사용권원을 확보해야만 주택조합설립인가를 받을 수 있으며 95%의 사용권원을 확보한 경우에야 비로소 대지 소유자들에 대한 매도청구권을 행사하는 것이 가능합니다. 결국 지역주택조합의 토지사용권원 확보율은 지역주택조합의 모집인가, 조합설립인가, 최종 부지확보를 위한 매도청구권 행사의 요건이 되므로 지역주택조합 사업의 성패에 있어 가장 중요한 부분이라 할 것입니다.
2. 지역주택조합 가입시 토지 확보율에 대한 기망을 이유로 하는 가입계약 취소
이처럼 지역주택조합에 있어 토지확보율은 지역주택조합 사업의 성패에 중요한 부분임과 동시에 추가 확보가 필요한 사업부지 규모와 그 소요기간 등을 파악할 수 있도록 함으로써 조합원분담금의 상승 여부 및 사업변경 가능성 등을 가늠하게 하므로 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업에서 중요한 자료에 해당합니다.
그런데 조합가입계약 체결 당시 조합 직원이나 분양대행사 직원이 토지사용승낙률에 대해 허위의 사실을 고지하였고 조합원들이 이를 믿고 계약을 체결하였다면 이러한 조합의 행위는 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우로서 기망행위에 해당하고 조합원들은 조합의 기망을 이유로 조합가입계약을 취소할 수 있다고 할 것입니다.
3. 민형사상 소송을 제기하지 않겠다는 취지의 각서를 작성한 경우 분담금 반환청구의 가능성
최근 지역주택조합 가입계약 취소를 전제로 하는 분담금 반환소송이 많이 제기됨에 따라 상당 수의 지역주택조합은 조합원들의 소송을 막기 위해 조합가입계약서 작성시 조합 탈퇴할 때 분담금 반환에 대해 일체의 민형사상 소송을 제기하지 못하도록 하는 각서를 교부받는 경우가 많습니다. 원칙적으로 일체의 민형사상 소송을 제기하지 않기로 하는 각서를 작성한 경우에는 부제소 합의에 해당하므로 분담금 반환소송을 제기하지 못하는 것이 원칙입니다.
그러나 실제 지역주택조합이 조합가입계약 과정에서 기망행위를 하여 기망을 이유로 가입계약을 취소하는 경우에는 애초에 조합가입계약의 효력이 상실되었음을 주장하는 때에 해당하므로 가입계약과 함께 작성되는 부제소합의 각서는 그 효력이 없다고 볼 수밖에 없습니다.
4. 조합가입계약 후 추가 납입금을 납부하거나 가입 후 상당기간이 도과했다 하더라도 가입계약 취소가 가능한 것인지 여부
조합가입계약 후 추가 납입금을 납부했거나 가입 후 상당기간이 도과했다 하더라도 추후에 조합의 기망행위 사실을 인지하였다면 역시 가입계약을 취소하고 가입금의 반환을 구하는 소송을 제기하는 것이 가능합니다. 즉 조합가입계약 후 추가 분담금을 납부했다거나 가입계약 후 상당기간이 도과했다고 하더라도 실제 조합원들이 기망행위를 인지하고 있는 상태에서 취소권을 행사하지 않을 것이라는 정당한 신뢰를 주었다는 새로운 사정들이 입증되지 않는 한 조합원들인 계약 취소권을 포기했다고 인정될 수는 없는 것입니다.
5. 지역주택조합 가입계약 취소 및 가입금 반환청구는 부동산 전문 변호사의 상담을 통해
지역주택조합과의 분쟁이 발생하는 경우 처음 내용증명을 보내는 등 대응을 시작할 때부터 전문 변호사의 도움이 필수적으로 필요합니다. 잘못된 대처를 하는 경우 조합과의 관계에서 불리한 위치에 놓이게 되는 경우도 발생할 수 있습니다. 마음이 급해서 아무 변호사나 선임해서 소송을 제기하는 경우 큰 불이익이나 낭패를 볼 수 있다는 점도 명심하실 필요가 있습니다.
지역주택조합 분쟁 해결에 있어 저희 법률사무소는 다수의 노하우와 승소 경험을 축적해나가고 있습니다 .따라서 지역주택조합 탈퇴 문제가 발생하는 경우 어떤 변호사보다 효율적인 솔루션과 해결책을 제시해 드릴 수 있을 것이라고 자부합니다. 관련사건으로 고민이 있으신 분들은 법률사무소의 법률상담을 받아 보시기 바랍니다.
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