타인 명의로 낙찰받은 경우 반환범위와 소멸시효
경매 명의신탁 소송에서 중요한 것은 "0000"입니다
Q : 2000경에 경매절차에서 지인이 명의를 빌려달라고 하여 지인이 경매대금을 부담하고 저의 명의로 부동산을 낙찰받았습니다.
이후 부동산을 실제 소유자가 사용하면서 세금을 납부하고 있습니다.
그런데 최근 다른 문제로 실소유자와 분쟁이 발생하였는데 실소유자가 명의자인 저를 상대로 부동산 자체의 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.
이미 소유권 등기후 20년 가까이 지났는데도 여전히 실소유자는 명의자인 저에게 부동산의 반환을 구할 수 있는 것인가요?
A :
안녕하세요 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사입니다.
오늘은 최근에 상담 요청이 많이 들어오는 명의신탁된 부동산 문제에 대해 살펴보고자 합니다. 그 중에서도 특히 소송과정에서 문제되는 매수자금 반환청구와 소멸시효에 관한 문제를 간단히 정리해보려고 합니다.
명의신탁은 현실에서 상당히 많이 이루어지고 있는 것이 사실인데 대부분의 명의신탁은 긴밀한 인간관계를 바탕으로 이루어지는 것이기 때문에 소송까지 이어지는 경우는 많지 않습니다. 명의신탁 후 관계가 소원해지거나 악화되면서 명의신탁 부동산의 분쟁까지 이어집니다. 특히 부동산 가격이 천정부지로 치솟는 상황에서는 그 결과에 따라 명의신탁 당사자간 재산산의 손익이 극단적으로 차이가 나기 때문에 이러한 명의신탁 부동산과 관련한 분쟁이 빈번해집니다.
아래에서 정리하는 문제들, 특히 경매절차에서의 명의신탁과 관련한 분쟁을 겪고 계시는 경우라면 아래 글을 바탕으로 적절한 대응방법을 고민해 보시기 바랍니다.
1. 경매에 따른 명의신탁과 그 효력
부동산경매절차에서 그 대금을 부담하는 사람이 다른 사람의 이름을 빌려 부동산을 매수한 뒤 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 경우 대금을 부담한 사람과 이름을 빌려준 사람 사이에는 명의신탁 관계가 성립합니다.(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결)
결국 경매절차에서 실제 경매대금을 지급하는 자가 타인 명의로 부동산을 낙찰받는다면 경매대금을 부담하는 자는 명의신탁자가 되고 명의자는 명의수탁자가 되는 것입니다. 그런데 1995. 7. 1.부터 시행된 부동산실명법에 따르면 명의신탁약정을 무효라고 정하고 있으므로 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 위 규정에 따라 무효가 되는 것입니다.
다만 명의신탁약정이 무효라고 하더라도 부동산 실명법 제4조에 의하면 경매절차에서의 명의신탁의 경우에는 명의를 빌려준 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.
2. 실소유자가 명의자에게 반환을 구할 수 있는 범위
명의를 빌려준 수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득할 수 있다고 하더라도 실소유자에게 아무런 법적 책임을 부담하지 않는 것은 아닙니다. 명의수탁자는 아무런 대가 지급 없이 명의신탁 부동산의 소유권을 취득한 것이므로 실소유자에게 부당이득반환의무를 부담합니다. 특히 명의신탁에 따른 소유권등기가 부동산 실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의수탁자는 실소유자에게 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금에 대해서만 부당이득반환의무가 있다고 할 것입니다.(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148, 69155 판결)
결국 1996년 이후 경매절차에서의 명의신탁을 한 경우 명의신탁자는 명의수탁자에게 부담한 매수자금에 대해서만 반환을 구할 수 있으며 부동산 자체나 현재 부동산 시세에 상응하는 돈의 반환을 구할 수는 없는 것입니다.
3. 실소유자의 매수자금 반환청구권의 소멸시효 기간
위에서 본 것처럼 경매절차의 명의신탁에서 실소유자는 부담한 매수자금에 대해서 반환청구를 하는 것이 가능하지만 그 반환청구권은 10년의 소멸시효기간이 있습니다. 즉 명의인이 소유권등기를 한 때부터 10년의 기간 내에 반환청구를 하지 않으면 반환청구권이 시효로 소멸하고 더 이상 권리를 주장하지 못하는 것입니다.
4. 실소유자가 세금을 납부하거나 명의신탁 부동산을 계속 사용한 경우 소멸시효가 중단되는지 여부
실소유자의 매수자금 반환청구권이 소유권 등기시부터 10년의 소멸시효 기간이 적용된다고 하더라도 실제 사례에서 실소유자의 매수자금 반환 청구가 시효로 소멸되는 경우는 거의 없습니다. 왜냐하면 명의신탁된 부동산의 경우 부동산에 부과되는 세금은 거의 대부분 실소유자가 납부하게 되는데 이 과정에서 명의수탁자에게 부과된 세금 명세서를 실소유자에게 교부하거나 세금을 납부하라고 요구하는 등의 행위가 소멸시효 중단 행위로 인정되기 때문입니다.(서울북부지방법원 2008. 7. 23. 선고 2008나1499 판결)
그런데 부동산의 세금 납부 요청을 받아 세금을 납부하는 행위와 달리 신탁부동산을 실소유자가 단순히 점유, 사용하는 행위는 부당이득반환청구권의 시효를 중단시키는 행위라고 보기 어렵기 때문에 시효중단이 인정되기 어렵습니다.
이처럼 경매절차에서 명의신탁이 이루어지는 경우 실소유자는 명의인에게 부동산 자체나 부동산 시가액의 반환을 구하는 것이 거의 불가능합니다. 명의수탁자 입장에서는 만약 부동산 자체의 반환을 구하는 경우에는 적극 다투어야 하고 매수자금의 반환만을 구하는 경우에는 실소유자의 부당이득반환청구권의 시효가 소멸한 것은 아닌지 검토해볼 필요가 있습니다.
반대로 실소유자 입장에서는 매수자금의 반환을 구하는 소송을 제기하면서 상대방이 시효로 소멸되었다는 주장을 하는 경우 시효가 중단되었다는 증거를 미리 확보해 놓아야 할 필요가 있을 것입니다.
명의신탁과 관련한 분쟁은 1995년 부동산 실명법 제정 이후 다수의 판례들을 통해 거의 모든 부분에서 법리가 정립되어 있습니다. 다만 부동산 전문 변호사가 아닌 경우 명의신탁과 관련한 대법원의 판례를 모두 스크린하고 이해하지 못하는 경우가 있으므로 부동산 명의신탁과 관련한 분쟁이 발생하거나 소송이 제기되는 경우 신속히 부동산 전문 변호사를 찾아 승패의 가능성과 최대한의 이익을 확보하는 방법이 무엇인지 여부를 미리 확인할 필요가 있습니다.
저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터에서는 다수의 부동산 명의신탁 분쟁에서 승소한 경험과 노하우가 있으며 어떠한 명의신탁 분쟁에 대해서도 신속히 대응하고 의뢰인의 최대의 이익을 대변할 준비가 되어있습니다. 부동산 명의신탁 분쟁으로 인해 고민하고 있으신 경우, 부동산 전문 변호사의 누적된 명의신탁 사례 및 경험을 통한 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 언제든지 저희 법률사무소로 문의 주시기 바랍니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 12. 31.
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