임대인의 건물 관리 소홀과 임차인의 차임지급의무
임대인이 건물을 제대로 관리하지 않는 경우에도 차임을 지급해야 하나요?
Q : 최근 건물 누수와 냉방시설 고장으로 인해 영업에 큰 손실을 입게 되었습니다.
임대인에게 건물 시설 보수를 요구하였지만 임대인은 차일피일 시간만 미룬 채 보수 공사를 제대로 해주지 않았고 결국 임차인인 제가 1,000만 원의 돈을 들여 보수공사를 시행하였습니다.
이처럼 임대차하면서 건물 보수 비용을 임차인이 부담하였다면 임차인은 차임을 지급하지 않아도 될까요?
A :
1. 임대인의 건물 보수 의무 및 보수비용 상환의무
임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약입니다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조).
만약 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있는 것입니다.
2. 임대인의 보수비용 상환의무와 임차인의 차임지급의무 사이의 관계
임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 즉 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는 것입니다.
3. 임차인이 건물 보수비용을 지출한 경우 차임지급을 거절할 수 있는 범위
앞서 본 것처럼 임대인이 건물의 보수 및 유지의무를 제때 이행하지 않아 임차인이 직접 건물 보수비용을 지출하였다면 그 지출한 보수비용에 상응하는 차임만을 지급하지 않을 수 있습니다. 그런데 만약 임대인이 건물을 보수하지 않는다는 이유로 차임을 계속하여 지급하지 않는다면 보수비용을 초과하는 차임액에 대해서는 임차인의 연체차임액으로 인정되어 상가건물임대차보호법상 갱신요구 및 권리금 회수기회 요구 등의 주장을 하지 못할 수 있습니다.
결국 임차인의 입장에서는 실제 보수 비용 이외에 임대인의 보수 유지 의무 불이행으로 인해 영업상의 손해를 입게 되었다면 일단 실제 지출된 보수 비용에 상응하는 차임액만을 지급거절하는 것이 안전하고 추후 별도의 손해배상청구를 통해 영업이익 손실액의 지급을 구하는 것이 적절하다고 볼 수 있습니다.
4. 임대인이 건물을 관리 보수하지 않더라도 일단 차임지급은 계속하여 유지해야
임대인이 건물을 관리, 보수하지 않는 경우 임차인은 차임의 지급을 제대로 하지 않는 방법을 통해 임대인의 횡포에 대응하는 경우가 많습니다. 물론 임대인의 귀책사유가 확실하고 이에 대한 임차인의 손해나 필요비 지출이 명백하게 입증된다면 차임 지급의무를 면제될 수 있을 것입니다. 그런데 문제는 상당수의 경우 손해액이나 귀책사유 여부가 불명확하고 다툼의 여지가 있는 사례가 많다는 점입니다.
이 경우 임대인은 임차인의 차임 연체를 빌미삼아 임대차계약 해지를 주장하거나 갱신을 거절하거나 권리금 회수를 방해하는 행위를 하는 경우가 많습니다. 이 때 차임을 연체하였다면 임차인은 임대인의 귀책사유와 손해액을 구체적으로 입증해야 할 의무가 있기 때문에 소송에서 다툼이 발생하고 그 기간도 훨씬 길어집니다. 결국 임차인의 입장에서는 보수비용 상환문제는 별도로 다투고 임대인의 자력에 특별한 문제가 없다면 일단 차임을 계속하여 지급해야 할 필요가 있습니다. 추후 관리 소홀에 따른 손해액이나 필요비 지출액은 임대인의 재산을 압류하거나 강제집행 하는 방법으로 회수하는 것이 가능할 것입니다.
이처럼 임대차관계에 있어 차임지급의무와 임차인의 비용지출과의 관련성은 임대차계약의 경위 및 내용, 임대인의 자력 등을 종합적으로 검토해 보아야 합니다. 섣불리 임대인이 관리를 제대로 하고 있지 않다는 이유로 차임 지급 자체를 하지 않는 경우 추후 임차인에게 보다 큰 불이익이 발생할 여지가 있습니다.
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