상대방의 부당한 매매계약 해제 주장에 대한 대응방법
상대방이 부당한 매매계약 해제 주장에 대해서는 "oooo"를 해야
Q : 부동산 매매계약을 체결하였습니다.
그런데 매도인은 최근 매매계약 잔금 중 일부에 관하여 지급을 지체하였다는 이유로 매매계약을 해제한다는 내용증명을 발송한 후 계약금은 손해배상예정으로 몰수하고 중도금만을 공탁하였습니다.
이에 저는 공탁된 중도금을 이의를 유보한채 수령한 후 상호간 계약의 해제에 대한 의사가 합치되었으니 매매계약은 합의해제되었지만 다만 매수인에게 매매계약 해제에 따른 귀책사유가 없으니 몰수한 계약금을 반환하라는 소송을 제기하였습니다.
상대방의 부당한 매매계약 해제 주장을 이유로 매매계약 합의해제를 주장하며 매매대금을 반환하라는 주장이 가능할까요?
A :
부동산 매매계약 과정에서는 매도인과 매수인간의 이해관계나 입장이 첨예하게 대립되기 때문에 이행 과정에서 분쟁이나 다툼이 발생할 수 있습니다. 특히 매매계약 후 소유권이전등기일까지 부동산의 매매가가 심하게 변동되는 경우 매매계약 분쟁은 더욱 빈번하게 발생합니다. 매매계약 이행과정에서 매매계약 파기를 원하는 당사자는 상대방의 사소한 꼬투리는 잡아서 매매계약을 해제하려고 시도할 수 있습니다.
그런데 매매계약상 사소한 문제로 매매계약 해제를 주장하는 것은 어렵습니다. 따라서 중도금이나 잔금일을 1~2일 지체하는 경우, 계약상 부수의무를 위반하는 경우 이를 빌미로 매매계약 해제를 주장하면서 계약금을 몰수하는 것은 법적으로 정당한 주장이라고 볼 수 없습니다. 매매계약 과정에서 상대방이 부당하게 꼬투리를 잡으며 매매계약 해제를 주장하는 경우 매매계약 일방은 이러한 상대방의 부당한 주장에 대처하는 방법이 쉽게 떠오르지 않을 수 있습니다. 단순히 상대방이 부당하게 매매계약 해제 주장을 하기 때문에 계약을 역으로 해제할 수 있다거나 손해배상청구를 할 수 있다는 식으로 잘못 생각하는 경우가 많습니다.
따라서 아래에서는 매매계약 당사자 중 일방이 사소한 잘못을 이유로 부당하게 매매계약 해제를 주장하는 경우 이에 대처하는 방법에 대해 살펴보려고 합니다. 부당한 매매계약 해제 주장에 대해 제대로 대응하지 않고 오히려 이에 대해 겁먹고 소극적으로 대처하는 경우 추후 소송이나 합의 과정에서 불리한 위치에 서게 될 수도 있습니다.
1. 매매계약 상대방의 부당한 매매계약 해제 주장이 이행거절 사유로 인정될 수 있는지 여부
매매계약의 당사자들은 매매계약을 파기시키기 위해 종종 상대방의 사소한 실수나 의무불이행을 이유로 매매계약의 해제를 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 매매계약을 해제하기 위해서는 매매계약상 주요사항에 대한 주된 의무위반이여야 하며 사소한 실수나 채무불이행만으로 매매계약 해제를 주장하기는 어렵습니다. 여기에서 매매계약의 상대방이 부당하게 매매계약 해제를 주장한다는 점을 이유로 매매계약 자체를 상대방의 이행거절을 원인으로 해제하고 매매대금을 반환하라는 청구가 가능할 것인지 문제됩니다. 왜냐하면 매매계약의 해제를 주장하는 것은 상대방이 매매계약의 이행의 거절을 명백하게 표명하였다고 볼 여지도 있기 때문입니다.
그러나 대법원은 매수인이 매도인의 채무불이행을 이유로 매매계약의 해제를 주장하였다고 하더라도 매도인이 그 채무를 이행하여도 매수인이 잔대금지급을 거절하면서 계속 계약해제를 고집할 것으로는 보이지 아니하고 매도인이 잔대금지급기일후에라도 자기의 채무에 관하여 이행의 제공이 없없다면 매수인에게 이행거절의의사가 명백히 존재한다고 보기어렵다고 판시하여(대법원 1980. 12. 9. 선고 80다1815 판결) 상대방의 부당한 매매계약 해제 주장을 빌미로 매매계약 이행거절을 주장할 수는 없다고 보았습니다.
결국 상대방이 부당한 매매계약 해제를 주장하더라도 바로 상대방의 이행거절을 주장할 수 있는 것이 아니어서 상대방에 대해 반대의무를 이행제공하면서 최고하여 명백하게 이행거절 의사를 재차 확인하는 절차를 거쳐야만 비로서 상대방의 이행거절을 이유로 매매계약 해제를 주장할 수 있다 할 것입니다.
2. 매매계약 상대방의 부당한 매매계약 해제 주장에 대해 합의해제를 주장하며 매매대금 반환을 구할 수 있는지 여부
위에서 보는 것처럼 특별한 사정이 없는 한 매매계약 상대방이 부당한 매매계약 해제를 주장했다고 하더라도 이를 이유로 이행거절을 주장할 수는 없기 때문에 매매계약 당사자는 합의해제를 주장할 수 있을 것인지가 문제됩니다. 왜냐하면 상대방이 부당한 매매계약 해제를 주장하는 경우 이미 매매계약 당사자간에는 신뢰관계가 깨졌기 때문에 다른 일방도 매매계약을 이행하고 싶은 의사가 없을 수 있기 때문입니다.
계약의 합의해제는 묵시적으로도 인정될 수 있기 때문에 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의해 객관적으로 일치하는 경우에는 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해제되었다고 해석할 수 있습니다.(대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결)
예를 들어 매도인이 잔대금 지급기일 경과 후 계약 해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하였을 때 매수인이 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다면 위 매매계약을 특단의 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 볼 수 있는 것입니다.(대법원 1979. 7. 24. 선고 79다643 판결, 1979. 10. 10. 선고 79다1457 판결, 1979. 10. 30. 선고 79다1455 판결)
그러나 이와 달리 상호간의 매매계약 해제 조건에 대한 의사가 다른 경우 즉 매매계약 해제를 주장하는 쪽은 계약금 몰수를 주장하면서 중도금만 공탁하였으나 매수인은 계약금 몰수를 인정하지 않는 경우 등에는 묵시적으로나마 매매계약 해제의 의사가 합치되었다고 보기 어렵습니다.(대전지방법원 홍성지원2005. 9. 9. 선고 2004가합1063 판결)
즉 매매계약 상대방도 매매계약 해제를 원하고 일방도 매매계약 해제를 원하지만 상호간에 매매계약 해제에 따른 청산이나 정산과정에 대한 다툼이 있는 경우 매매계약이 합의해제되었다고 보기는 어려운 것입니다.
3. 상대방이 부당한 매매계약 해제를 주장하는 경우 대처방안
결론적으로 매매계약 당사자 일방이 부당한 매매계약 해제를 주장한다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 상대방이 역으로 매매계약 해제를 주장하는 것은 어렵습니다. 특히 매매계약 해제에 따른 손해배상금 또는 계약금 몰수와 관련한 주장이 엇갈린다면 매매계약 당사자간 합의해제 의사가 묵시적으로 합치되었다고 보기도 어렵습니다.
따라서 상대방이 매매계약의 부당해제를 주장하는 경우라면 일단 이를 무시한 채 매매계약의 이행을 최고하고 이행할 기회를 부여해야 할 필요가 있습니다. 만약 이행 최고에도 상대방이 매매계약 해제만을 일관되게 주장하면서 매매계약 이행의사가 없다는 점을 명확히 한 경우에는 비로소 상대방의 이행거절을 이유로 매매계약 해제 주장을 할 수 있을 것입니다.
이처럼 매매계약 이행최고를 거치지 않는다면 상대방이 부당하게 매매계약 해제 주장을 한다고 하더라도 이것만을 이유로 역으로 매매계약 해제를 주장하기 어렵고 매매계약 자체의 이행을 구하는 소송을 제기할 수밖에 없을 것입니다.
매매계약 이행과 해제에 대한 문제가 발생하는 경우 어떤 변호사를 만나 상담하고 소송을 진행하는지에 따라 그 결과에 있어 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 만약 매매계약 문제가 발생하는 초기에 대응을 잘못하게 되는 경우 추후 분쟁이사 소송과정에서 불리한 위치에 서게 되고 최악에는 소송에서 패소하고 추가적인 손해가 발생할 수도 있습니다.
이런 위험성 때문에 매매계약과 관련한 법적 분쟁이 발생하는 경우 이를 전문적으로 처리하는 변호사를 찾는 것이 중요합니다. 부동산 매매 분쟁은 대한변호사협회에 등록된 부동산 전문 변호사에게 사건을 맡기는 것이 보다 안정하고 확실한 승소에 이르는 길이라고 할 것입니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장이나 직원을 통한 문제 해결이 아닌 상담단계부터 판결 및 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 분쟁을 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 부동산 전문 사무실로서의 강점이 있다고 자부하고 있습니다. 부동산 매매와 관련된 분쟁이나 이슈가 발생한 경우 부동산 전문 변호사의 차별화된 법적 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
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