지역주택조합의 설명의무와 조합가입계약 철회 방법은
주택법 개정에 따른 지역주택조합 가입계약 철회 및 취소
Q : 주변 지인의 설득에 이끌려 호기심으로 지역주택조합 분양사무실에 갔다가 충동적으로 조합원 가입계약을 체결하였습니다.
이후 인터넷을 검색해보니 지역주택조합이 사업에 성공하는 것이 쉽지 않다는 사실을 알게 되었고 가입계약을 취소하고 싶습니다.
특별한 조합이나 분양대행사의 귀책사유가 없더라도 언제든지 조합원 가입계약을 해제할 수 있는 것인가요?
A :
지역주택조합은 현재까지 성공가능성이 희박한 것이 사실입니다. 기존 소유자들을 조합원으로 하여 개발사업을 하는 재건축, 재개발과 달리 사람들을 새롭게 모아 아파트 지을 땅을 마련하고 건축을 하는 지역주택조합 사업이 최종 완성에 이르기까지는 많은 장애물들이 있기 때문에 그 성공이 쉽지 않은 것입니다. 몇년 전부터 지역주택조합 피해자들이 기하급수적으로 늘어나면서 사회적 문제가 되기까지 하였습니다. 지역주택조합에 대해 잘 알지 못한 채 가입계약을 체결하고 수 년 동안 사업이 지지부진하다가 결국 조합이 파산하는 경우 기존 가입계약을 체결한 조합원들은 수천만원의 가입금을 한순간에 날리게 되는 것입니다. 특히 지역주택조합은 기본적으로 무주택자들을 조합원의 자격요건으로 정하고 있기 때문에 그 피해자들은 일반 서민들이 대부분이었습니다.
이러한 지역주택조합의 폐해가 심각해 짐에 따라 2020년 국회는 주택법 일부 개정을 통해 지역주택조합가입시 설명사항 및 설명의무를 명확히 하였고 조합가입 계약 체결 후에도 일정기간동안은 가입의사를 철회할 수 있는 규정을 만들게 되었습니다. 이러한 주택법 개정에 따라 현재는 지역주택조합 문제가 과거에 비해 현저히 줄어든 것이 사실입니다. 아래에서는 지역주택조합 관련 주택법 규정 개정 이후 지역주택조합의 조합원 가입 계약시 조합이 준수해야 할 의무와 조합원의 가입의사 철회 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1. 지역주택조합 가입시 조합의 설명의무
2020. 7. 24.부터 시행되고 있는 개정법에 따르면 지역주택조합 조합원을 모집하는 자는 조합원의 자격기준, 분담금 예정금액, 주택건설대지 소유권 확보 면적 및 비율, 탈퇴 및 환급의 방법 및 시기와 절차 등을 계약 시 상세히 설명해야 합니다. 특히 계약 모집 주체는 조합원 가입자가 위 설명한 내용을 모두 이해하였다는 취지의 서면에 서명을 받아 이를 보관해야 할 의무가 있습니다. 만약 이러한 설명의무를 제대로 이행하지 않는다면 모집주체는 2천만 원 이하의 과태료를 부과받을 수 있습니다.
한편 모집주체는 조합원을 모집하기 위한 광고를 할 때 조합원의 자격기준, 주택건설대지의 소유권을 확보한 비율 등을 포함하여 광고해야 하고 가입권유나 모집광고를 할 때 관련 내용들을 충분히 설명해야 합니다. 만약 조합원 가입권유를 하거나 모집광고를 할 때 조합원의 자격기준, 주택건설대지의 소유권을 확보한 비율를 제대로 설명하기 않거나 허위 사실을 고지하는 경우 모집주체는 2년 이하의 징역 또는 2천 만원의 벌금에 처해질 수 있습니다.
무엇보다 가장 중요한 것은 지역주택조합과의 분쟁 발생하는 경우 지역주택조합 광고나 가입시 분양대행사가 위와 같은 설명의무를 위반한 사실을 입증한다면 조합원은 가입계약을 취소하고 분담금 반환 및 손해배상 청구를 하는 것이 훨신 간이하다는 점입니다.
2. 지역주택조합 가입 후 조합가입의사의 철회
원칙적으로 계약은 한번 철회하면 아무런 사유없이 일방적으로 철회하는 것이 불가능합니다. 과거에 지역주택조합 가입 역시 일반 계약과 마찬가지로 모집주체의 귀책사유를 입증하지 못한다면 특별한 사유 없이 지역주택조합 가입 계약을 철회하는 것이 불가능했습니다. 그러나 주택법이 개정되면서 조합원은 조합가입의사를 철회하는 것이 수월해졌습니다.
즉 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 사람이 가입 신청시 납부한 일체의 금전을 별도로 예치해 놓아야 하는데 조합가입신청자는 가입금 예치시부터 30일 이내에 주택조합 가입 의사를 철회할 수 있습니다. 이러한 가입의사 철회는 아무런 사유 없이도 자유롭게 가능한 것이며 특별히 모집주체나 분양대행사의 과실이나 기망이 있어야만 할 수 있는 것이 아닙니다.
모집주체는 가입신청자가 가입신청을 철회하는 경우 예치기관에 7일 이내에 가입비 반환을 요청해야 하고 예치기관은 10일 이내에 가입비를 가입신청 철회자에게 반환해야 합니다. 모집주체는 가입신청자가 아무런 사유 없이 가입신청을 철회했다 하더라도 이를 이유로 가입철회자에게 어떠한 손해배상도 청구할 수 없습니다.
3. 충동적으로 지역주택조합에 가입한 경우 가입 철회 규정을 적극 활용해야
이처럼 2020년 지역주택조합과 관련한 주택법 개정으로 지역주택조합 가입자들이 가입의사를 철회하거나 조합에서 탈퇴하는 것이 훨씬 수월해진 것은 사실입니다. 즉 조합원 가입 당시 모집주체의 설명의무를 강화함으로서 분양대행사나 조합의 설명의무 위반이나 기망을 이유로 조합원 가입계약을 해제하거나 취소하는 근거를 입증하는 것이 쉬워졌습니다. 특히 가입금 지급 후 30일 이내라면 아무런 사유 없이도 가입계약 철회를 하는 것이 가능해 졌다는 점이 가장 큰 변화라고 할 것입니다.
결국 지역주택조합에 충동적으로 가입한 사람이 그 가입의사를 철회하기를 원한다면 가입금 입금 후 30일 이내에 신속히 조합과 분양대행사에 가입의사 철회를 요청해야 합니다. 가입의사 철회는 서면이나 내용증명의 방법을 취하는 것이 추후 철회의사 입증에 유리할 수 있습니다.
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이상 문석주 변호사였습니다.
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