상가 재건축 이유로 권리금 회수 거절하는 경우 손해청구
재건축을 이유로 하는 임대인의 신규임대차계약 거절과 권리금 손해배상청구
Q : 상가에서 식당을 운영하는 임차인입니다. 임대차계약 종료를 앞두고 식당을 권리금 받고 넘기려는 의사로 신규임차인을 물색하였고 새로운 임차인을 찾아 권리금계약을 체결하였습니다. 이후 신규 임차인을 임대인에게 주선했는데 임대인은 조만간 상가를 재건축해야 한다는 사유로 신규 임차인 주선을 거절하였습니다. 임대차계약 체결시 고지되지 않은 재건축 사유는 권리금 회수 방해행위에 해당할 수 있다고 설명했으나 임대인은 막무가내였고 결국 권리금을 회수하지 못한 채 퇴거할 수밖에 없었습니다.
퇴거 후 저는 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구를 하였습니다. 그런데 소송이 장기간 계속되었고 임대인은 재건축을 위해 상가를 비워두고 있었는데 갑자기 소송에서 1년 6월간 영리목적으로 상가를 임대하지 않았으므로 권리금 회수 방해가 인정되지 않는다는 새로운 주장을 하기 시작했습니다.
임대인이 신규임차인 주선을 거절할 때는 재건축을 이유로 주장하였는데 이후 소송과정에서 다른 사유를 신규 임차인 주선 거절사유로 주장하는 것이 가능한 것인가요?
A :
상가건물임대차보호법은 2015년에 법이 개정되어 권리금 관련 조항이 신설되었습니다. 신설 목적은 임차인이 상가에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문입니다. 즉 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것입니다.
위 권리금 관련 조항이 신설된 이후 임차인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하고 신규 임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수할 수 있게 되었습니다. 그런데 대부분의 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하는데 거부감을 가집니다. 임대인 본인의 상가를 사용함에 따른 권리금을 임차인이 회수하는 것을 납득하지 못하는 것입니다. 그러나 권리금은 상가 자체의 가치에 대한 것이 아니라 시설비, 식당 지명도 형성 등 유, 무형의 영업적 가치에 대한 것이므로 엄연히 임차인의 권리로서 법적으로 정당하게 인정될 수밖에 없습니다.
결국 임차인이 신규 임차인을 주선하는 과정에서는 임대인과 권리금 회수와 관련하여 분쟁이 종종 발생할 수밖에 없습니다. 특히 저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터에 상담이 많이 들어오는 권리금 회수와 관련 분쟁이 발생하는 대표적인 사례는 임대인이 상가 건물을 제3자에게 매도하거나 재건축, 리모델링을 하려는 경우입니다. 상가건물을 제3자에게 매도하거나 재건축 리모델링 공사를 하기 위해서는 임차인들을 건물에서 내보내야 하므로 임대인의 입장에서는 기존 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 인정할 수 없는 것입니다.
이와 관련하여 최근 분쟁 사례 중 재건축을 이유로 신규임차인과 임대차계약을 거절한 임대인이 권리금 소송 과정에서 다른 사유를 임대차계약 거절 이유로 주장하는 경우 이러한 임대인의 소송상 주장이 적법하게 법원에서 인정될 수 있는지 여부를 살펴 보도록 하겠습니다.
1. 임차인의 신규임차인 주선과 임대인의 권리금 회수 방해행위
상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 임대차 기간 만료일로부터 6개월 전부터 신규 임차인을 임대인에게 주선하고 권리금을 회수할 수 있습니다. 이 과정에서 임대인은 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 정당한 사유가 없다면 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 없습니다. 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같습니다.
상가건물임대차보호법에서 인정하는 신규임대차계약 거절 정당한사유
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
9. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
10. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
11. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
12. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
위와 같은 사유가 있다면 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절할 수 있는 것입니다.
만약 이러한 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않거나 임차인이 권리금계약을 체결하고 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위를 하는 경우(임대인이 직접 권리금을 수수하는 행위, 현저히 고액의 보증금과 차액을 요구하는 행위) 임차인은 권리금 상당의 손해 배상을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
2. 재건축 또는 제3자에게 매도를 이유로 임차인의 신규임차인 주선을 거절할 수 있는지 여부
최근 임대인이 권리금 회수를 방해하는 사유로 가장 많이 주장하는 것이 건물의 재건축 및 리모델링 입니다. 그런데 이러한 건물의 재건축 및 리모델링은 처음 임대차계약 체결 당시 임대인이 미리 재건축 계획을 고지하였거나 건물의 안전등급이 안전사고의 우려가 있을 정도로 저하된 경우에 한해 인정되는 것입니다. 그런데 대부분의 상가가 미리 재건축 계획을 고지하고 임대차계약을 체결하는 경우가 없고 건물의 안전등급도 안전사고의 우려가 있을 정도로 나오는 경우가 흔치 않기 때문에 임대인이 재건축을 이유로 임차인의 권리금 회수를 인정하지 않는 것은 대부분 정당한 사유에 해당하지 않는다고 볼 수 있습니다.
3. 신규임차인 주선 거절사유로서 "1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우"의 의미는
이 때문에 권리금 회수를 거절할 당시에는 재건축을 사유로 주장했음에도 이후 소송과정에서 변호사의 조언에 따라 다른 사유를 권리금 회수 거절사유로 주장하는 경우가 종종 있습니다. 그 중 소송 과정에서 새롭게 주장하는 사유가 바로 "1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우"입니다. 재건축을 하기 위해서는 일단 건물 내에 임차인들을 모두 퇴거시켜야 하므로 필연적으로 건물을 다시 임대하지 않게 됩니다. 재건축을 준비하려는 목적으로 권리금 회수를 인정하지 않은 이후에 재건축을 위해 건물을 새로 임대하지 않은 우연한 사정을 이융하여 이를 신규임차인 주선을 거절한 정당한 사유로 다시 주장하는 것입니다.
임차인의 권리금 회수를 거절한 정당한 사유로서 "1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우"의 의미는 임대인이 종전 임차인과의 임대차계약 종료 후 상가를 1년 6개월 이상 사용하지 않고 비워두는 것입니다. 이는 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위해 입안된 것입니다.
그런데 이처럼 "1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우"가 임차인의 권리금 회수를 거절하기 위한 정당한 사유로 인정되려면 임대인이 처음부터 1년 6개월 이상 상가를 영리목적으로 사용하지 않으려는 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 합니다.(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결) 다른 사유로(특히 재건축이나 제3자에게 매도) 신규임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 우연한 사정에 의해 1년 6개월 동안 상가를 비워두었다고 하더라도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 보면 임대인의 선택에 따라 임차인의 지위가 지나치게 불리해질 수 있기 때문입니다.
4. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해
이처럼 임대인이 신규임대차계약 체결을 거절하고 그러한 거절 사유가 정당한 사유로 인정되기 위해서는 거절 당시의 거절 사유와 실제 소송과정에서 주장하는 거절사유가 일치해야 합니다. 거절 당시에는 재건축을 주장했다가 소송과정에서 1년 6개월간 상가가 비워졌다는 등의 다른 사유를 주장한다고 하더라도 법원에서는 임대인의 신규임대차계약 주선 거절 행위를 정당한 사유로 인정해 주지 않습니다.
상가의 권리금 회수 및 손해배상과 관련된 문제는 법률규정만으로 명확하게 정리될 수 없으며 권리금 회수나 손해배상이 가능한지 여부가 애매한 경우가 많습니다. 복잡한 권리금 문제를 적절하게 해결하기 위해서는 권리금 분쟁 해결 경험이 많은 변호사를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 가능한 빠르고 신속하게 손해를 보전받는 길이라고 할 것입니다.
만약 권리금 회수 나 손해배상청구권 행사를 위한 적기를 놓쳐 문제해결을 지체하면 오히려 상황은 악화되고 추후 손해배상 자체가 어려워지는 심각한 불이익을 입게 될 위험도 있습니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장을 통한 상담이나 문제해결이 아닌 상담단계부터 판결 및 실제 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 해결하고 있으므로 타 로펌과 다르 강점이 있다고 자부합니다. 권리금과 관련된 분쟁이나 이슈가 발생한 경우 부동산 전문 변호사의 차별화된 권리금 문제 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산 분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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