지역주택조합 가입금 반환 보장 약정의 유효성과 반환청구
지역주택조합 가입금 반환 보장 기망을 이유로 한 가입계약 취소 방법은
Q : 주변 지인들을 따라 지역주택조합 분양 모델하우스를 방문하였는데 그곳에서 분양대행사 직원의 꼬임에 빠져 조합가입계약을 체결하고 계약금 6,000만 원을 조합계좌로 입금하였습니다.
당시 분양대행사 직원은 지역주택조합에 대해 확정된 분담금 이외에 추가분담금은 없고 사업계획이 불가능한 경우 납부금을 전액 반환하겠다는 안심보장증서를 교부하였습니다. 이에 덧붙여 계약 당시 사업 토지 80% 이상을 확보하였으며 나머지 토지도 계약서 작성을 마쳤다고 설명하였습니다.
그런데 이후 알고보니 계약 당시 사업토지 중 20% 정도만 사용권원을 확보한 상태였고 사업이 불가능한 경우에 납부금이 100% 전액 환불된다는 확약도 사실상 불가능하다는 사실을 알게 되었습니다.
이 경우 저는 지역주택조합 가입계약을 취소하고 지급한 계약금의 반환을 구할 수 있을까요?
A :
1. 기망에 따른 지역주택조합 가입계약 취소와 분담금의 반환청구 가능성
지역주택조합은 무주택자가 저렴한 가격으로 아파트를 분양받을 수 있다는 이점을 집중적으로 부각하면서 조합원을 모집합니다. 조합원을 모집하는 과정에서 지역주택조합 사업이 불발되는 경우 조합원들이 입게되는 피해에 대해서는 아무런 설명을 하지 않습니다. 일반적으로 지역주택조합은 사업의 성공과 실패에 따른 리스크를 모두 조합원이 부담해야 하는 것이므로 만약 사업이 제대로 이루어지지 않으면 지역주택조합의 조합원들은 납부한 분담금을 제대로 반환받지 못할 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고 지역주택조합이나 분양대행사는 지역주택조합의 위험성을 제대로 설명하지 않은 채 사업 불가능시 납부한 분담금 100% 반환한다는 내용의 안심증서를 교부하면서 조합원가입을 하는 사람들을 안심시키는 경우가 많은 것입니다.
그러나 실제 지역주택조합 사업이 좌초되면 조합원들은 납부한 분담금을 제대로 회수하는 것이 거의 불가능합니다. 결국 성공확률이 낮은 지역주택조합 사업에 거금을 들여 도박을 하는 셈입니다.
이러한 지역주택조합의 폐해가 심각해짐에 따라 법원에서도 다른 계약과 달리 지역주택조합 가입계약에 있어서는 기망에 의한 취소를 좀 더 폭넓게 인정해주는 경향을 보이고 있습니다. 만약 지역주택조합 가입 과정에서 분양대행사나 지역주택조합이 조합원을 기망했다는 증거가 확보된다면 조합원은 지역주택조합의 기망을 이유로 조합원가입계약을 취소하고 분담금 전액의 반환을 구할 수 있습니다.
2. 사업 불발시 100% 계약금 전액 환불을 보장하는 증서의 효력
지역주택조합 가입의 위험성이 매스컴과 언론에 보도되면서 일반인들도 지역주택조합 가입을 점차 꺼리게 되었습니다. 이에 대한 대책으로 분양대행사는 지역주택조합 가입을 하는 조합원들에게 사업 불발시 계약금 전액 환불을 보장하는 안심증서를 교부하는 방법을 꾀하게 되었습니다. 지역주택조합에 가입하는 조합원의 입장에서는 사업이 불발되는 경우 계약금을 전액 환불해준다는 내용의 증서를 받게 되었으므로 최소한 본인의 분담금은 지킬 수 있다고 오해하는 경우가 많습니다.
그러나 지역주택조합에서 조합원들이 납부하는 조합원 분담금은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당하고 조합원부담금의 전액 환불보장은 총유물의 처분행위에 해당하므로 총회 결의를 거치지 않으면 무효인데 대부분의 안심증서는 조합원들의 총회 결의를 거치지 않습니다.
따라서 조합에 가입하는 사람이 이후에 아무리 안심증서에 따른 계약금 반환 요구를 한다고 하더라도 이러한 안심증서 약정의 효력은 지역주택조합에 주장할 수 없게 되는 것입니다.
결국 100%계약금 전액 환불 보장 증서로 사람들을 유인하여 지역주택조합에 가입을 체결하게끔 하는 지역주택조합와 분양대행사의 행태는 중요한 사실에 대한 현저한 기망행위라고 보아야 할 것이므로 조합계약을 체결한 사람들은 100% 계약금 전액 환불해줄 것처럼 기망했다는 이유로 지역주택 조합 계약의 취소 및 분담금의 반환을 주장해 볼 여지가 있는 것입니다.
3. 토지 확보 비율 및 사업토지 확보 현황에 대한 기망
지역주택조합 사업의 성패는 결국 사업토지의 확보비율에 달려 있습니다. 따라서 지역주택조합이나 분양대행사는 조합원 가입계약을 체결할 때에 현재 조합이 확보하고 있는 사업토지의 비율과 현재 토지에 관하여 문제되는 중요사항들을 사람들에게 상세히 설명해 줄 의무가 있습니다. 그런데 만약 분양대행사 등이 확보하고 있는 사업 토지의 비율 부분을 기망했다거나 토지와 관련하여 문제되는 중요사항들을 적극적으로 속인 경우라면 일반적으로 조합원들은 조합원 가입계약을 취소하고 분담금의 전액 반환을 요구할 수 있을 것입니다.
4. 기망에 의한 지역주택조합 가입계약 신속히 취소 소송을 제기해야
지역주택조합 사업은 시간이 지연될수록 성공가능성은 기하급수적으로 낮아지게 됩니다. 결국 지역주택조합 탈퇴와 분담금 반환은 시간 싸움입니다. 신속하게 조합을 탈퇴하거나 지역주택조합 가입계약을 취소하고 분담금의 반환을 구하는 경우에는 아직 조합이 재정적인 여력이 있는 상태이기 때문에 분담금을 반환받는 것도 가능성이 높습니다.
그런데 차일피일 시간을 미루고 사업의 진척 과정을 지켜본다면 결국 다른 사람들은 모두 빠져나간 후에 조합이 거의 형해화된 상태에서 분담금 반환 청구를 하게 됩니다. 조합에 재산이 없다면 분담금을 반환받는 것도 불가능합니다. 조합의 임원들을 상대로 민사소송이나 형사고소를 제기하는 것도 가능하다 이 정도에 이르렀다면 조합의 임원들로부터 분담금을 반환받는 것 역시 쉽지 않습니다.
결국 지역주택조합 가입계약 취소와 분담금 반환 소송을 신속한 판단과 결단이 필요합니다. 면밀한 검토를 거쳐 지역주택조합을 탈퇴해야 겠다는 결심이 섰다면 신속히 반환을 구하여 재산적 피해를 최소화해야 할 것입니다.
문석주 변호사는 사무장을 통한 상담이나 문제해결이 아닌 상담단계부터 지역주택조합의 분담금 반환과 관련한 모든 절차를 변화가 책임지고 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 강점이 있다고 자부합니다. 지역주택조합 제명 및 분담금 반환과 관련한 분쟁이나 이슈가 발생하는 경우, 지역주택조합 전담 변호사의 차별화된 법적 솔루션을 제공받고 싶으신 경우
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