건축 불가능이 매매계약 취소 사유가 될 수 있을까?
건축이 불가능한 토지의 매매계약과 취소 가능성
Q : 소유하고 있던 토지를 3억 원에 매도하는 매매계약을 체결하였습니다.
그런데 나중에 매수인은 매수한 토지가 문화재 보호구역으로부터 500m 이내에 위치하고 있어 시장의 허가를 받아야 하는데 이러한 내용을 사전에 매수인에게 고지하지 않았다고 주장하면서 매매계약을 해제하고 매매대금을 돌려달라는 요구를 하기 시작했습니다.
매수인이 계획한 건물을 건축하는 것이 사실상 불가능하다는 이유만으로 매도인은 매수인에게 매매대금을 반환해야 하는 것인가요?
A :
안녕하세요 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사입니다.
최근 왕릉 근처 아파트가 문화재청 허가를 받지 않아 철거 위험에 처해 있다는 뉴스를 본 바 있으실 것입니다. 문화재 보호구역 500m 이내의 지역에서 건설공사를 하기 위해서는 문화재 보존에 영향을 미치는지 여부가 검토되어야 야 하는데 문화재청의 검토가 이루어지지 않은채 아파트가 신축되어 문제가 되고 있는 것입니다.
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021123110571132826
문화재 보호구역 뿐만 아니라 우리나라의 토지는 각종 규제 및 구역지정의 영향으로 모든 건물을 마음대로 지을 수 있는 것이 아닙니다. 대부분의 토지는 정해진 용적률, 건폐율, 층수 등으로 지어야 하거나 아예 건축이 불가능한 토지도 존재합니다. 이처럼 건축이 제한되는 토지에 관하여 거래가 이루어지는 경우 상당히 많은 분쟁이 발생합니다.
저희 사무실이 부동산 전문 법률사무소인 까닭에 토지 매매분쟁과 관련한 법률 상담이 상당히 많이 들어오는데 실제 토지 매매계약 관련 소송 수행건도 상당히 많습니다. 토지 매매분쟁 중 이번에 문제가 된 것은 토지를 매도하였는데 매수인이 건축이 불가능하다는 이유로 매매계약 해제를 요구하고 있는 것이었습니다.
토지 매매계약 완료 후 매매계약 해제나 취소를 요구하기 위해서는 매매계약상 중요한 사항에 대한 문제여야 하며 그 문제가 계약 내용에 포함된 것이어야 합니다. 매도인이나 매수인 사이에 상호 합의된 내용이 아닌 것이라면 문제가 발생했다고 하여 이러한 문제를 이유로 매매계약 해제나 취소를 주장하기 어려운 것입니다. 즉 매매계약은 한번 성립되었다면 이미 성립됨 계약을 해제하거나 취소하는 것은 생각만큼 쉽지 않습니다. 이하에서는 건축 목적 토지 매매계약 분쟁과 관련하여 해제나 취소 가능성에 대해 보다 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.
1. 토지 지상에 건물의 신축제한과 토지 매매계약
토지는 국토계획법에 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되어 있고 각 토지마다 건폐율, 용적률이 제한되어 있으며 건축할 수 있는 건축물의 종류도 제한되어 있습니다. 즉 모든 토지에 토지 소유자가 원하는 종류의 건물을 마음대로 지을 수 있는 것은 아니므로 토지 소유자가 토지 위에 건물을 신축할 계획을 세울 때 건축사 사무소나 관계 행정청에 해당 토지에 건물을 신축할 수 있는지 여부에 대하여 충분히 문의하고 검토한 후 신축 사업을 추진해야 할 것입니다.
그런데 토지 지상에 건물의 신축이 제한되어 있는 토지라 하더라도 매매계약의 대상이 되는 데에는 아무런 문제가 없으므로 토지거래허가 구역내 토지이거나 농지가 아닌 이상 토지를 매매하는 것은 자유롭게 가능합니다.
2. 건물 신축 제한에 따른 매도인의 하자담보책임 가능성
건물을 신축하려는 목적으로 토지를 매수했는데 만약 매수한 토지에 계획한 건물을 신축할 수 없다면 토지 매수인의 입장에서는 심각한 손해가 발생할 수밖에 없습니다. 이 경우 매수인은 건축 신축 불가능을 이유로 매매계약 해제 주장을 할 수 있을까요?
매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나 ,
매매계약에서 건축을 전제로 하거나 건축의 법령상 제한을 철폐할 것을 보증한 사실이 없다면 매매목적물인 토지 위에 건물을 건축할 수 없는 법률상의 장애가 있다는 사정만으로 토지가 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하였다고 단정할 수는 없는 것이고 매도인이 매수인에게 매매목적 토지에 관하여 위와 같은 법률상의 장애가 없다고 보증하였거나 이러한 장애가 없을 것을 전제로 하여 매도하였다고 볼 증거가 없다면 이러한 사유는 매매계약상 목적물의 하자에 해당한다고 할 수도 없습니다.(대법워너 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2006다15755 판결)
따라서 사실상 매수한 토지에 건물을 신축하기 불가능한 사정이 있다고 하더라도 매매계약서에 매수인이 계획한 건물 신축에 관한 사항이 기재되어 있거나 이를 매도인이 보증한 사실이 없다면 매수인은 매도인에게 토지의 하자 책임을 묻기 어려운 것입니다.
3. 건물 신축 제한에 따라 매수인의 계약 취소 가능성
건축 불가능한 사정이 토지 자체의 하자에 해당되지는 않는다 하더라도 매수인은 건축 신축이 가능하다고 착오한 상태에서 토지를 매수한 것이므로 착오 또는 매도인의 기망을 이유로 매매계약을 취소할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
그러나 매매계약서에 건물 신축에 관한 사항이 전혀 기재되어 있지 않으면 매매계약 체결 당시 매수인의 건물 신축을 계약 내용에 포함시키기로 합의하였다거나 이를 전제로 하여 매매계약을 체결한다는 것이 매매계약의 상대방인 매도인에게 표시되었다고 보기 어려우므로 매수인이 매수 토지에 건물을 신축할 수 있으리라고 착오하고 매수했다 하더라도 이러한 착오를 이유로 매매계약의 취소를 주장할 수는 없는 것입니다.
4. 건축 제한에 대하여 중개인과 국가의 손해배상 책임 가능성
한편 매수한 토지에 대하여 건축이 불가능한 경우 토지 매매를 중개한 중개인에게 손해배상 청구를 할 수 있는지 여부를 궁금해 하는 경우가 많습니다. 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 등을 확인하여 이를 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시해야 합니다.
즉 토지이용계획상 건축 제한 관련 내용이 존재하는 경우 공인중개사는 그러한 공법상 토지 사용제한 사항 등을 알려주어야 하며 그러한 사항들을 잘못 알려주어 매수인이 건축이 가능할 것으로 판단하여 토지를 매수한 것이라면 공인중개사에 대해 손해배상을 청구할 가능성도 있습니다.
그런데 만약 행정청의 실수로 실제 토지이용계획에 토지 사용제한 사항을 등재하지 않아 매도인이나 매수인이 토지의 공법상 제한 사항을 알지 못한 경우에 매수인은 국가를 상대로 손해배상 청구를 하는 것도 가능할 수 있습니다. 다만 국가의 손해배상책임이 인정되더라도 그 손해는 토지 사용제한 사항이 등재되었을 때와 등재되지 않았을 때의 시가 차액이라고 할 것이어서 실질적으로 큰 손해액이 인정되기는 어렵습니다.
결국 위 내용들을 종합하면 건축을 위한 토지를 매수할 때는 매수인이 철저히 토지의 건축가능성을 검토하고 조사해야 합니다. 막연히 매도인이나 공인중개사만을 믿고 매매계약을 체결하게 되면 이후 토지에 건축이 불가능한 사정이 판명된다고 하더라도 매매계약을 취소하거나 해제하기 어렵고 건축 불가능에 따른 손해배상을 청구하는 것도 상당히 어렵게 될 수 있습니다.
매도인의 입장에서도 만약 매매계약서상 건물을 건축한다는 내용이 기재되어 있거나 매도인이 건축 가능성을 보장한다는 내용만 포함되어 있지 않다면 매도 토지의 건축 불가능으로 인한 책임을 부담하지 않습니다. 따라서 만약 매수인이 매도인에게 매매대금을 반환해 달라고 하거나 손해를 배상해 달라는 요구를 하면 대부분이 부당한 요구이므로 이에 적극적으로 대처할 필요가 있습니다.
이처럼 토지 매매계약은 대부분 건물을 신축하기 위한 목적이지만 실제 법적 분쟁이 발생한 경우에는 매매계약서의 내용에 기초하여 계약 내용이 해석되는 것이며 당연히 건축을 목적으로 한 매매계약이라는 점이 전제되지 않습니다. 따라서 토지 매매 분쟁 과정에서는 매매계약서를 면밀히 해석하고 실제 매매계약 분쟁 원인이 누구에게 있는지를 구체적으로 검토하여 책임 소재를 가릴 필요가 있습니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장 등 법조유사직역을 통한 문제 해결이 아닌 상담 단계부터 직접 모든 절차를 수행하고 토지 매매 분쟁을 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 부동산 전문 로펌으로서의 강점이 있다고 자부하고 있습니다.
토지 매매 분쟁과 관련된 분쟁이나 법적 이슈가 발생하였고 부동산 전문 변호사의 차별화된 솔루션을 제공받길 원하신다면 주저없이 저희 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
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