지역주택조합 설립이 장기간 지연되는 경우 분담금 반환
지역주택조합 설립의 장기간 지역과 가입계약 해제 가능성
Q : 4년 전 분양사무실에서 지역주택조합 추진위원회에 조합원으로 가입하고 6,000만 원을 납부하였습니다.
그런데 이후 지역주택조합추진위원회는 구청으로부터 지역주택조합 설립 인가조차 받지 못하고 있고 토지 사용승낙 확보율도 현저히 미치지 못하고 있는 상태입니다.
이 경우 저는 지역주택조합 가입계약을 해제하고 가입금을 반환받을 수 있는 것일까요?
A :
지역주택조합은 설립을 추진하는 초기에 조합원을 얼마나 많이 확보하느냐에 따라 사업의 성패가 좌우될 수 있습니다. 지역주택조합 설립을 위해서는 일정 수의 조합원, 일정비율의 토지 확보, 조합 운영을 위한 재원확보가 필수적인데 이러한 조건들을 모두 충족시킬 수 있는 유일한 방법이 바로 많은 수의 조합원을 확보하는 것이기 때문입니다.
조합원 수의 확보가 중요하기 때문에 조합설립 추진위원회가 무리하여 초기 조합원 확보에 혈안이 되면서 조합원 모집과정에서 기망이나 편법이 많이 활용됩니다. 특히 실제 토지확보율이나 가입된 조합원의 수가 현저히 적음에도 조합원 가입자 수를 늘리기 위해 사실과 다른 토지확보율, 기가입 조합원 수를 속이는 경우가 대부분입니다.
이후에 원활하게 조합이 설립되고 사업이 제대로만 진행된다면 초기 기망행위는 덮어지고 조합원들의 이탈도 없을 것입니다. 그런데 조합 사업이 제대로 진행되지 않는다면 초기 조합원 가입계약에서 이루어진 위법행위가 수면 위로 올라옵니다.
조합 추진위원회가 조합설립을 위해 초기 조합원을 모집하는 과정에서 발생하는 문제들은 단순한 법규정이나 판례로 해결되기 어렵기 때문에 지역주택조합 사건을 다수 처리해 본 경험이 있는 변호사에게 상담을 의뢰하거나 사건을 맡기는 것이 가장 최선의 선택이라고 볼 수 있습니다.
저희 법률사무소 솔루션은 지역주택조합 가입계약 해제 및 분담금 반환 분쟁을 다수 처리하고 있으며 실제 상당수의 사건에서 의뢰인들에게 최선의 결과를 안겨드린 바 있습니다. 특히 지역주택조합 가입계약 해제에 따른 분담금에서 업무대행비 등을 공제해야 되는 것인지의 문제가 첨예하게 대립되는 부분이기 때문에 더욱 전문 변호사의 상담을 통해 문제를 해결하는 것이 필요합니다.
보다 구체적으로 아래에서는 지역주택조합 추진위원회 단계에서 조합이 장기간 설립되지 않는 경우 분담금을 반환받을 수 있는 시기와 그 반환범위에 대해 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
1. 지역주택조합 추진위원회의 가입과 지역주택조합 설립인가
보통 초기 지역주택조합의 조합원들을 모집할 때는 아직 지역주택조합이 설립되기 전인 경우가 대부분입니다. 지역주택조합이 설립되기 위해서는 일정한 수의 조합원과 사업 토지 사용권원 확보가 필요한데 지역주택조합 설립인가를 받기 위한 조합원의 수와 비용 확보를 위해 초기 조합원들을 모집하는 것입니다.
지역주택조합이 설립되기 전 단계의 단체를 지역주택조합 추진위원회라고 합니다. 지역주택조합 추진위원회는 조합 설립과 사업 부지 확보 등의 전반적인 업무를 대행하는 업무대행사와 업무대행계약을 맺고 전반적인 지역주택조합 사업은 이 업무대행사가 실질적으로 진행하게 됩니다.
2. 지역주택조합 설립인가가 지연되는 경우 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부
지역주택조합이 설립되기 전 지역주택조합 추진위원회 단계에서는 지역주택조합의 설립 및 사업의 성공 여부가 불투명하고 위험도가 높을 수밖에 없습니다. 결국 지역주택조합 추진위원회가 초기에 조합원을 모집하기 위해서는 실제 사실보다 부풀리거나 과장하여 조합원들으 모집하는 것이 대부분입니다.
추진위원회나 업무대행사, 분양대행사가 주로 과장하는 것은 사업 진행 속도, 토짖 사용권원 확보 비율, 조합원의 수 등입니다. 조합원을 모집하는 과정에서 다소의 과장은 허용될 수 있으나 실제 사실과 현저히 다른 중요한 내용 토지 사용권원 확보비율, 가입금 반환 보장 등을 기망하는 것은 위법의 소지가 큽니다.
조합설립 전 조합관계자나 분양대행사가 조합원 가입자들에게 설립인가 시기에 대해 기망하였고 실제 조합의 설립이 현저히 지연되고 있다면 조합가입계약은 조합의 귀책사유로 경헙법칙 도는 거래관념상 조합의 이행을 기대할 수 없는 이행불능 상태에 이르렀다고 볼 수 있습니다. 이 경우 조합원은 조합가입계약의 이행불능을 이유로 조합원 가입계약을 해제할 수 있을 것입니다.
3. 토지 사용권원 확보율이 현저히 미미한 경우 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부
토지 사용권원 확보율은 지역주택조합 사업의 성패를 좌우하는 가장 중요한 요소에 해당하므로 조합가입계약 당시 토지 사용권원 확보율은 정확하고 구체적으로 설명될 필요가 있습니다.
토지 사용권원 확보율에 다소의 과장이 포함된 경우라면 문제되지 않습니다. 그러나 계약 당시 토지 확보율과 달리 현저히 다른 내용을 설명하여 조합원 가입계약을 유도하였는데 실제 상당기간동안 설명한 토지 확보율을 달성하지 못하는 경우라면 조합원 가입계약 이행불능을 이유로 하여 역시 조합원가입계약을 해제할 수 있을 것입니다.
4. 지역주택조합 가입계약 해제와 가입금 반환청구 초기부터 적극적으로 대응해야
지역주택조합 설립 지역에 따른 조합가입계약 해제 및 분담금 반환 문제는 조합규약이나 조합가입계약서의 해석을 통해 문제를 해결해야 하는 경우가 일반적인데 대부분의 조합에서는 조합에 유리하게 계약서나 규약을 만들어 놓는 경우가 많으므로 실제 지역주택조합에 불리하게 규약이나 계약서를 해석하는 것은 생각만큼 쉽지 않습니다.
복잡합 지역주택조합 제명과 분담금 반환문제를 적절하게 해결하기 위해서는 전문 변호사를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 필요할 것입니다.
문석주 변호사는 사무장을 통한 상담이나 문제해결이 아닌 상담단계부터 지역주택조합의 분담금 반환과 관련한 모든 절차를 변화가 책임지고 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 강점이 있다고 자부합니다.
지역주택조합 제명 및 분담금 반환과 관련한 분쟁이나 이슈가 발생하는 경우, 지역주택조합 전담 변호사의 차별화된 법적 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저 마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산 분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다
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