공실 상가의 관리비와 위탁관리업체의 관리비소송
관리단, 위탁관리업체가 공실상가 소유자에게 관리비를 청구할 수 있을까
Q : 수년 전에 상가 중 점포 1개를 경매낙찰받았습니다.
이후 상권이 죽어 상가가 공실로 장기간 방치되고 있는 상태입니다.
그런데 최근 상가의 위탁관리회사가 저에게 그동안 체납된 관리비 전부를 지급하라를 소송을 제기하였습니다.
저는 상가 점포를 공실로 장기간 사용하지도 않았는데 관리비를 납부해야 하는 것인가요?
A :
안녕하세요 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
집합건물인 상가에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 바로 관리비 분쟁입니다. 상가의 경우 원칙적으로 상가 구분소유자들 전원으로 구성된 관리단에서 관리비를 수납할 권한을 가지고 있는 것인데 대부분의 상가는 관리단이 직접 관리비를 수납하여 상가를 관리하는 것이 아니라 소위 위탁관리업체를 통해 관리비를 수납하고 상가를 관리합니다.
그런데 이 위탁관리업체가 적법한 관리비 수납 권한이 있는 것인지가 문제되는 경우가 많습니다. 위탁관리업체는 관리단으로부터 적법한 위임을 받아 관리비를 수납하고 상가를 관리해야 하는데 상가 구분소유자들 사이에 이해관계가 대립되면서 위탁관리업체의 관리비 수납 권한에 대해서도 문제가 제기되고 급기야는 상가의 소유자들 사이에 편이 갈려서 끊임없는 다툼이 발생되는 것입니다.
이 글에서는 집합건물 상가에서 발생하는 관리비 분쟁 중 특히 장기간 공실이 된 점포의 소유자에 대한 관리비 청구가 적법한 것인지 여부를 살펴보도록 하겠습니다. 점포를 사용하지도 않는데 매달 관리비를 납부하라는 위탁관리업체의 요구가 어떻게 보면 불합리하다고 볼 여지도 있기 때문입니다.
1. 상가 점포 소유자에게 관리비를 청구할 수 있는 자
집합건물법상 구분소유자는 집합건물인 상가의 관리에 필요한 비용을 지급할 의무를 부담합니다. 그런데 모든 점포 소유자가 각자 상가의 전반적인 관리를 하는 것은 불가능하므로 집합건물법에서는 상가를 관리하는 관리단이라든 단체를 인정하고 있습니다. 즉 관리단은 상가가 신축되면서부터 상가 소유자들 전원을 구성원으로 당연히 설립되는 것인데 집합건물법상 관리단은 각 점포 소유자들에게 상가의 관리에 필요한 비용을 청구할 권리가 있습니다.
그런데 대부분의 상가 관리단은 직접 관리단이 상가를 관리하는 것이 아니라 상가 위탁 관리업체에 관리를 위탁하게 됩니다. 만약 관리단이 상가위탁관리회사에 상가 관리를 위탁하였다면 관리 위탁을 받은 회사는 관리단으로부터 관리비의 징수권한을 위임받아 관리단을 대행하여 구분소유자 등을 상대로 관리비를 청구하고 수납할 권한을 갖게 됩니다.
2. 위탁관리회사가 관리단을 대신해 직접 관리비 청구 소송을 제기할 수 있는 것인지 여부
그런데 문제는 위탁관리회사가 관리단을 대신하여 관리비를 청구하고 수납할 권한이 있다고 하여 위탁관리회사의 명의로 관리비 지급을 청구하는 소송까지 제기할 수 있는지 여부입니다. 왜냐하면 위탁관리회사는 관리단으로부터 단순히 관리비 징수권한을 위임받은 자에 불과하므로 관리단을 대신해 직접 관리비 청구 소송을 제기할 수 없다고 볼 여지도 있기 때문입니다.
이에 대해 대법원은 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위하여 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임하여 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있고 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며 관리비의 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소에 해당하므로 집합건물의 관리 업무 위임을 받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 수 있다고 판시한 바 있습니다.(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결)
위 대법원 판례 취지에 따르면 관리단으로부터 적법하게 집합건물인 상가의 관리위탁을 받은 위탁관리회사는 회사이름으로 관리비 체납 구분소유자를 상대로 관리비지급 소송을 제기할 수 있을 것입니다.
3. 점포를 사용하거나 임대하지 않더라도 관리비를 지급할 의무가 있는지 여부
임대가 원활하게 잘 이루어지는 점포라면 관리비 지급에 대한 다툼이 크게 발생하지 않을 것입니다. 그런데 관리비 다툼이 발생하는 대부분의 상가는 상권이 죽어 임대가 제대로 이루어지지 않은 곳일 것입니다. 임대가 되지 않고 비어있는 상가의 소유자는 매달 나가는 관리비를 주어야 하는지 의문이 들 수 있습니다.
그러나 상가를 임대하고 있는지 여부, 사용하고 있는지 여부와 관련없이 구분소유 점포를 실제 사용하지 못한다고 하더라도 실제 사용 여부와 무관한 일반관리비 및 구분소유자들이 안분하여 부담하는 공용부분 관련 관리비의 부담의무를 면한다고 볼 수는 없습니다. (서울중앙지방법원 2014. 1. 22. 선고 2012가합46915, 2012가합46922)
따라서 점포를 사용하지 않고 있으므로 관리비를 지급할 수 없다는 주장은 점포 소유자로서 타당한 주장은 아니라고 볼 수 있습니다.
4. 이전 점포 소유자나 임차인이 체납한 관리비까지 지급할 의무가 있는지 여부
원칙적으로 점포를 승계취득한 소유자는 이전 소유자가 체납한 관리비 전부를 납부할 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 다만 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지, 관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지, 관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있습니다.
이에 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있으므로 집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있는 경우, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 볼 수밖에 없습니다.(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결, 서울북부지방법원 2016. 10. 28. 선고 2015가단42138 판결)
결국 집합건물인 상가의 관리규약에 공용부분의 관리비에 관하여 소유권을 승계한 자가 납부할 의무가 있다고 정하고 있는 경우라면 소유권을 양수받은 현소유자는 전 소유자가 체납한 공용부분의 관리비에 대하여도 관리단이나 위탁관리회사에 납부할 의무가 있다고 할 것입니다.
결국 집합건물인 상가의 관리비는 점포를 사용하는지 여부, 임차인에게 임대하고 있는지 여부를 불문하고 납부해야 할 필요가 있습니다. 설상가상으로 만약 전 소유자가 관리비를 지급하지 않고 소유권을 이전한 경우에는 전소유자가 체납한 관리비까지 현 소유자가 대신 납부해야 할 위험도 존재합니다.
집합건물인 상가를 분양받거나 매수할 때에는 상가의 활용가능성을 보수적으로 검토해 보아야 하고 전 소유자가 체납한 관리비 등 각종 공과금은 없는지 여부를 면밀히 살펴보아야 합니다. 또한 체납 관리비 납부 요청을 받게된다면 관리단이나 위탁관리회사에 구체적인 관리비 산정 내역이나 체납내역을 요청하여 납부를 요청하는 관리비 금액이 타당한지 여부도 함께 살펴보아야 합니다.
신중한 검토 없이 상가를 분양받거나 매수하고 난 후 실제 상가가 공실로 방치된다면 투자금 회수의 어려움 뿐만 아니라 계속하여 수익도 없으면서 매달 관리비를 내야 하는 불상사가 발생할 수도 있습니다.
집합건물인 상가의 관리비 분쟁과 관련하여 저희 법률사무소 솔루션은 다양한 분쟁 해결 경험도 노하우를 보유하고 있습니다. 부동산 전문 법률사무소로서 상가의 관리비 분쟁에서 위탁관리업체가 실제 관리비 수납 권한이 있는지 여부부터 시작하여 납부를 요구하는 관리비의 산정 내역이 적정한지 여부까지 함께 검토한 후 관리비 분쟁에서 의뢰인의 최대한의 방어를 위해 노력하고 있습니다.
저희 법률사무소는 관리단, 위탁관리회사, 점포 소유자, 점포 임차인 등 각자의 입장에서 문제를 해결해본 노하우가 있으므로 어느 위치에 당사자인지 여부를 불문하고 저희 법률사무소로 문의해 주시기 바랍니다. 저희 법률사무소 솔루션은 상가 관리비 분쟁에 있어 최선의 해결책을 제시해 드릴 준비가 되어 있습니다.
2022. 2. 7.
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