가설건축물 매매, 허가 명의변경 가능성은
가설건축물의 명의변경이 불가능한 경우 매매계약 취소 가능성
Q : 농지 위에 가설건축물을 매도하는 계약을 체결하였습니다.
그런데 이후 관할행정청에 문의해보니 가설건축물 허가의 승계는 불가능하다는 회신을 받게 되었습니다.
이 경우 가설건축물을 매도하는 것도 불가능하다고 보아 매매계약이 해제되고 대금을 매수인에게 반환해야 하는 것일까요?
A :
1. 가설건축물의 명의변경이 불가능한 경우 매매계약 해제
건축법 제20조 제3항에서는 '재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치기간, 설치 기준 및 절차에 따라 신고한 후 착공할 수 있다고 정하고 있어 기한부 가설건축물의 축조를 허용하고 있습니다.
그런데 건축법에는 신고된 가설건축물 명의자를 변경하는 절차에 관한 명시적인 규정이 존재하지 않습니다. 따라서 가설건축물를 매매한다고 하더라도 가설건축물 매수인은 가설건축물 명의를 변경하는 것이 불가능합니다. 그렇다고 하여 가설건축물을 본인 명의로 신고하는 것 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 즉 가설건축물 양수인은 형식적으로 가설건축물의 명의변경절차를 거칠 수 없다고 할지라도 가설건축물 신고를 다시 하는 방법 등에 의해 가설건축물의 명의자가 되는 것은 가능합니다.
따라서 가설건축물의 명의변경이 불가능하다고 하더라도 실제 매수인이 별도의 신고절차를 거칠 수 있는 것이므로 가설건축물 명의변경 불가능을 이유로 가설건축물 매매계약 해제나 취소를 주장하는 것은 불가능합니다.
2. 매매계약서 내에 해제 약정이 존재하는 경우 매매계약 해제
가설건축물 매매계약서 내에 가설건축물 명의변경 절차가 불가능할 경우 매매계약을 무효로 한다는 규정이 존재한다고 하더라도 매매계약을 취소나 무효로 돌릴 수 없는 것은 마찬가지입니다. 즉 실제 가설건축물 매도인과 매수인 사이의 의사는 가설건축물의 명의를 매수인에게 귀속시키기로 하는 것이므로 명의이전이 되지 않고 실제 매수인이 다시 가설건축물 신고를 해야 하는 것이라고 하더라도 매수인이 가설건축물 신고를 통해 명의를 취득할 수 있다는 점에서 매매계약의 목적이 달성 불가능하다고 볼 수 없는 것입니다.(대법원 2019. 11. 14. 선고 2017다292985 판결)
결국 매매계약서 내에 명의변경 절차가 불가능한 경우 매매계약을 해제한다는 규정이 존재하더라도 실제 매수인이 가설건축물의 명의를 취득할 수 있는 이상 약정에 따른 매매계약 해제권을 주장할 수 없는 것입니다.
3. 관할행정청의 명의변경이 불가능한 회신만으로 매매계약 자체가 이행불가능하다고 단정할 수 있는지 여부
매매계약 후 가설건축물 명의변경 절차에 대해 관할 행정청에 문의를 하게 되면 관할 행정청은 건축법상 가설건축물 명의변경에 대한 별도의 절차가 존재하지 않으므로 가설건축물의 명의변경이 불가능하다는 회신을 할 수밖에 없습니다.
가설건축물 매수인은 실제 가설건축물 신고절차를 시도하지 않고 관할 행정청의 명의변경 불가능 회신만으로 가설건축물을 매수인 명의로 귀속시키는 것이 불가능하다고 주장할 여지가 있으나 관할행정청의 회신은 명의변경이 불가능하다는 내용에 불과하고 실제 매수인이 새롭게 가설건축물 신고를 하여 명의자가 되는 것이 불가능하다는 의미는 아닙니다.
따라서 가설건축물의 명의변경이 불가능하다는 관할행정청의 회신이 가설건축물 매매계약 해제나 취소 사유를 입증할 수 있는 근거가 될 수는 없는 것입니다.
4. 가설건축물 매매는 신중히 접근해야
앞서 본 바와 같이 가설건축물은 명의 변경과 관련된 절차 규정이 존재하지 않아 명의변경신청이 불가능합니다. 결국 가설건축물을 매수한 사람은 가설건축물에 대해 새롭게 신고절차를 밟아 허가를 취득해야 합니다. 그런데 가설건축물에 대해 새롭게 신고절차를 밟는다고 하더라도 종전과 같이 가설건축물에 대한 허가가 그대로 나올 것이라는 점은 장담하기 어렵습니다. 게다가 해당 가설건축물은 기한과 용도가 정해진 것으로서 새로 신고를 한다고 하더라도 매수인이 원하는 기간이나 용도로 사용 가능하다는 점을 장담하기 어렵습니다.
결국 가설건축물 매매는 전적으로 매수인의 책임으로 이루어지는 것입니다. 매매계약 후 설령 명의변경이 되지 않거나 종전 허가 내용과 달리 허가를 받는다고 하여 이에 대한 귀책사유를 매도인에게 귀속시킬 수 없습니다. 따라서 매수인은 가설건축물을 매수할 때는 신중을 기해야 합니다. 반대로 매도인의 입장에서는 가설건축물 신고와 관련하여 특별하게 보증을 하지 않는 이상 종전 허가 내용과 달라졌다고 하여 매수인에 대해 매매대금을 반환해야 하는 등의 어떠한 책임도 부담하지 않습니다.
이처럼 가설건축물은 기한과 용도가 정해진 것이고 기한이 종료되었다면 특별한 사정이 없는한 철거되어야 하는 특수한 성격의 건축물이므로 일반 건축물과 동일하게 생각해서는 안 됩니다. 가설건축물을 잘못 거래하게 되면 매매대금을 반환받지도 못한 채 가설건축물을 철거해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
이런 위험성 때문에 가설건축물과 관련한 법적 분쟁이 발생하는 경우 이를 전문적으로 처리하는 변호사를 찾는 것이 가장 중요합니다. 가설건축물 분쟁은 대한변호사협회에 등록된 부동산 전문변호사에게 사건을 맡기는 것이 보다 안전하고 확실한 승소에 이르는 길이라고 할 것입니다.
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2022. 2. 11.
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