상가 분양시 독점영업 보장 약정 효력과 영업금지청구
독점영업 보장 약정이 명시되어 있는 경우 영업금지청구 및 손해배상청구
Q : 몇 년 전에 신축 상가 1층에 위치한 점포를 분양받았는데 시행사와 체결한 분양계약서에는 해당 점포를 약국으로 업종을 제한하여 분양하고 해당 점포 이외에는 약국으로 분양 및 임대하지 않는다는 내용이 포함되었습니다.
그런데 이후 같은 상가 다른 점포의 임차인이 약국을 개업하였습니다.
이 경우 저는 분양계약서상 독점영업 약정을 근거로 영업을 하지 말라는 영업금지 청구를 할 수 있을까요?
또한 분양시행사를 상대로 독점영업 약정 위반을 이유로 손해배상 청구를 하는 것이 가능할까요?
A :
안녕하세요 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사입니다.
오늘은 상가 분양시 분양계약서에 종종 삽입되는 독점영업 보장 약정이나 업종지정 약정과 관련한 문제에 대해 살펴보고자 합니다. 그 중에서도 특히 분양계약서에 삽입되는 독점영업 보장약정을 근거로 타 점포의 동종영업의 금지를 구하는 소송을 제기할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
상가 점포 분양계약시 독점영업 보장 약정은 시행사가 분양대금을 많이 받는 수단으로 사용되면서 현실에서 상당히 많이 이루어지고 있는 것이 사실입니다. 대부분의 독점영업 보장 약정은 다른 점포들의 분양계약서에도 동일한 내용이 존재하므로 그 대세적인 효력이 인정되는 것이 보통입니다. 그런데 일부 점포에 대해서만 독점영업 보장 약정이 포함되어 있고 다른 점포들에 대해서는 해당 약정이 포함되어 있지 않는 경우가 문제됩니다. 특히 독점영억 보장 약정이 인정되지 않으면 실질적으로 점포 소유자는 다른 점포에 비해 높은 분양대금을 지불하였음에도 다른 점포들에 비해 받을 수 있는 월세에서 전혀 메리트를 얻지 못하는 결과를 초래할 수도 있습니다.
아래에서 정리하는 문제들, 특히 독점영업 보장 약정의 효력과 관련한 분쟁을 겪고 계시는 경우라면 아래 글을 바탕으로 적절한 대응방법을 고민해 보시기 바랍니다.
1. 분양계약서상 독점영업 약정이 유효한 것인지 여부
건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호 간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결)
즉 수분양자가 분양사와 분양계약을 체결하면서 업종제한 약정을 삽입한 경우 그러한 업종제한 약정을 유효한 것이며 첫 수분양자 뿐만 아니라 이후의 점포 양수인도 독점 영업권을 주장할 수 있는 것입니다.
2. 다른 점포 분양자들은 업종제한 약정을 하지 않은 경우에도 다른 점포 분양자들에게 독점영업 약정의 효력을 주장할 수 있는지 여부
그런데 이런 독점 업종 제한 약정의 효력은 분양계약 당시 다른 점포 분양자도 지정받은 업종의 영업권은 보장받으면서 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한 의무를 수인하기로 하는 명시적 내지 묵시적 약정이 있었다는 점이 입증되어야 합니다. 만약 다른 점포 분양자와의 분양계약서에 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한 의무를 수인하기로 하는 약정이 포함되어 있지 않다면 업종제한 약정을 맺은 수분양자가 다른 점포 수분양자를 상대로 업종제한 약정의 효력을 주장하는 것은 불가능합니다.
결국 업종제한 약정의 유효성을 전제로 다른 점포의 영업금지 청구를 할 수 있는지 여부를 판단하기 위해서는 다른 점포 역시 분양 계약 당시 업종제한 약정이 포함되었는지 여부를 확인할 필요가 있다 할 것입니다.
3. 독점영업 약정 위반을 이유로 분양사에게 손해배상청구를 하는 것이 가능한지 여부
위에서 설명드린 바와 같이 독점영업 약정의 효력을 다른 점포 수분양자들에게 주장할 수 있으려면 분양사가 분양계약 당시 다른 점포의 수분양자들에 대해서도 업종제한의 사실을 고지하고 분양계약서에 업종제한 조항을 삽입했어야 합니다. 그런데 분양시행사가 다른 점포를 분양하거나 임대할 때에 업종제한 의무를 준수하여야 함을 명확히 고지하고 이를 위반한 수분양자나 임차인들에게 계약 해제 등과 같은 조치를 취할 의무를 이행하지 않은 경우라면 분양시행사는 독점영업 약정에 따른 의무를 위반했다고 볼 수밖에 없습니다.
4. 독점영업 약정 위반에 따른 손해액의 입증 방법
그런데 분양시행사가 독점영업 약정에 따른 의무를 제대로 이행하지 않았다고 하더라도 당연히 분양시행사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 독점영업 약정 불이행에 따라 독점영업 약정을 한 점포 소유자가 입은 손해를 구체적으로 입증해야 합니다. 동종 업종이 영업을 개시함에 따라 영업 손실이 발생하거나 매매가치가 하락하거나 임차인으로부터 손해배상청구를 당한 사실이 있다는 사정이 있다면 손해액을 입증하는 하나의 방법이 될 수 있을 것입니다.
그러나 실제 손해를 입증하는 방법은 생각보다 어렵고 단순히 손해가 예상된다는 추측만으로 손해배상청구가 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 점포 분양시 독점영업 약정을 삽입하는 경우라면 분양시행사가 독점영업 약정 의무를 이행하지 않는 경우에 손해배상예정액(예를 들어 분양대금의 10%에 상당하믐 금액)을 미리 책정해 놓을 필요가 있습니다. 만약 독점영업 약정 위반에 따른 손해배상예정액을 미리 정해 놓는다면 점포 소유자는 특별한 손해액의 입증없이도 상호간에 정해놓은 손해배상예정액의 지급을 청구할 수 있을 것입니다.
동종영업 금지와 관련한 분쟁은 이를 규율하는 구체적인 법률이 존재하는 것이 아니므로 상당부분이 대법원 판례의 법리에 따라 결론이 달라지게 됩니다. 다만 부동산 전문 변호사가 아닌 경우 동종영업 금지 약정과 관련한 대법원의 판례를 모두 스크린하고 이해하지 못하는 경우가 있으므로 동종영업 금지와 관련한 분쟁이 발생하거나 소송이 제기되는 경우 신속히 부동산 전문 변호사를 찾아 승패의 가능성과 최대한의 이익을 확보하는 방법이 무엇인지 여부를 미리 확인해둘 필요가 있습니다.
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이상 문석주 변호사였습니다.
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