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by 문석주 변호사 Feb 21. 2022

채무액이 채권최고액을 초과하는 경우 초과금액 받는 방법

경매절차에서 근저당권 채권최고액 초과 금액을 받을 수 있는 방법

Q : 2억 원을 빌려주면서 채무자 소유 부동산에 채권최고액 3억 원의 근저당권을 설정하였습니다.

그런데 이후 채무자 소유 부동산에 경매가 개시되었고 이자가 불어나면서 채무액이 3억 원을 초과하게 되었습니다.

별도의 배당요구 없이도 저에게 확보한 채권최고액 3억 원을 초과하는 금액도 배당을 받을 수 있는 것일까요?

A :

1. 근저당권 채권최고액의 법적 의미

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것입니다. 그런데 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 채권최고액은 민사집행법 제148조에 따라 배당받을 채권자나 저당목적 부동산의 제3취득자에 대한 우선변제권의 한도로서의 의미를 갖는 것에 불과하고 그 부동산으로서는 그 최고액 범위 내의 채권에 한하여서만 변제를 받을 수 있다는 이른바 책임의 한도라고까지는 볼 수 없습니다.

따라서 근저당권 채권최고액을 초과하는 채권이 존재한다면 채권자는 채무자를 상대로 언제라도 채권를 변제받을 수 있고 채무자는 근저당권상 채권최고액의 금액을 변제하였다고 하여 근저당권의 말소를 구할 수는 없는 것입니다.

2. 채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정한 경우 채권최고액을 초과하는 금액의 배당 가능성

채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정한 경우 채권최고액을 초과하는 금액은 근저당권의 범위에 포함되지 않으므로 초과부분에 있어 우선변제권이 존재하는 것은 아닙니다. 다만 다른 배당받을 채권자가 존재하지 앟는다면 근저당권자의 채권액이 근저당권의 채권최고액을 초과하는 경우에 매각대금 중 그 최고액을 초과하는 금액이 있더라도 이를 근저당권설정자에게 반환할 것이 아니고 근저당권의 채권최고액을 초과하는 채무의 변제에 충당하여야 할 것입니다.(대법원 1992. 5. 26. 선고 92다1896 판결, 대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다4001 판결)

반면 다른 배당받을 채권자나 제3취득자가 존재한다면 채권자는 채권최고액만큼만 우선변제권을 행사할 수 있고 채권최고액을 초과하는 금액에 대해서는 별도의 민사집행법 제88조에 의한 배당요구를 하여 일반채권자로서 배당받을 수 밖에 없습니다.(일반채권자로서 배당요구를 하지 않는다면 초과금액에 대하여는 배당을 받지 못할 것입니다)

3. 채무자 이외 타인 소유 부동산에 근저당권을 설정한 경우 채권최고액을 초과하는 금액의 배당 가능성

채무자 이외 타인 소유 부동산에 근저당권을 설정한 경우라면 채권자는 채권최고액만큼의 금액에 대해서만 배당을 주장할 수 있습니다. 채권최고액을 초과하는 금액은 채무자 이외 타인에게 주장할 수 없으므로 채무자 소유 별도의 부동산이나 재산에 대해 강제집행을 하는 방법으로 채권의 만족을 얻을 수밖에 없는 것입니다.

4. 근저당권을 초과하는 금액이 존재한다면 배당요구를 하는 것이 안전

원칙적으로 채무자 소유 부동산에 근저당권이 설정된 경우라면 채권의 총액이 최고액을 초과하는 경우 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과의 관계없이 잔존채무에 여전히 미치게 됩니다.(대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결)

따라서 채권최고액을 초과하는 금액에 대해서도 별도의 배당요구 없이 당연히 채권자가 배당을 받을 수 있는 것입니다.

그러나 채무자 소유 부동산에 대한 근저당권이라고 하더라도 다른 근저당권이 존재하거나 일반 채권자가 배당요구를 한 경우라면 이해관계인이 존재하는 경우이므로 채권최고액을 초과하는 금액에 대해서는 별도의 배당요구를 해야지만 다른 채권자들과 함께 배당을 받을 수 있습니다. 판결이나 지급명령결정을 받는 등의 조치를 취하지 않는 경우 다른 채권자가 존재한다면 채권최고액을 초과하는 금액에 대해서는 아무런 권리를 주장할 수 없는 불상사가 발생할 수 있습니다.

따라서 근저당권을 초과하는 금액이 존재한다면 비록 채무자 소유 부동산이라고 하더라도 무조건 배당요구를 하는 것이 안전한 것입니다.

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이상 문석주 변호사였습니다.

2022. 2. 21.

문석주 변호사