신규임대차에 재건축 예정 삽입을 요구하는 행위의 위법성
신규임대차계약에 부당한 내용 요구와 임대인의 손해배상의무
Q : 슈퍼를 운영하던 중에 몸이 좋지 않아 슈퍼를 제3자에게 양도하려고 신규임차인을 물색중입니다.
그런데 새로운 임차인을 물색하던 중에 임대인이 갑자기 새로운 임차인과 계약 시에는 "재건축시에는 언제든지 건물에서 퇴거하기로 한다."는 내용의 조항을 삽입하겠다고 통보하였습니다.
재건축시 언제든 퇴거해야 한다는 내용이 들어가는 경우 슈퍼를 인수하려는 사람은 없기 때문에 결국 저는 임대차계약 기간 종료 전까지 새로운 임차인을 구할 수 없었습니다.
이 경우 저는 임대인을 상대로 권리금 회수 방해행위에 따른 손해배상청구를 할 수 있을까요?
A :
1. 임대인의 권리금 회수 방해행위의 대표적인 사례
상거건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호는 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 정하고 있습니다.
즉 임대인은 기존 임차인이 영업권을 양도하여 권리금을 회수하려는 행위를 방해해서는 안되며 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인이 권리금 회수에 실패하는 경우에는 기존임차인에게 권리금 회수 실패에 따른 손해의 배상을 해주어야 하는 것입니다.
임차인의 권리금 회수 방해행위는 그 형태가 다양하지만 가장 대표적인 것은 건물을 본인이 직접 쓴다거나 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로서 애초에 신규임차인의 주선이 불가능하게 만드는 행위입니다. 상가건물임대차보호법상 건물을 임대인이 직접 쓴다거나 다른 사람에게 임대한다는 사유는 상가건물 임대차보호법상 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 하는 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 뿐만 아니라 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 역시 권리금 회수 방해행위에 해당합니다.
2. 신규임차인과의 임대차계약시 재건축 시 퇴거한다는 등의 무리한 내용의 삽입을 주장하는 행위가 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부
최근에는 신규임차인 주선 자체를 거절하는 경우에 임대인이 손해배상책임을 진다는 점은 대부분 잘 알고 있습니다. 임대인들은 권리금 회수 방해행위 규정을 피하기 위해 표면상으로는 신규임차인과의 임대차계약을 거절하지 않지만 신규임차인과의 임대차계약시 신규임차인이 수용하기 어려운 현저히 불리한 내용들을 신규 임대차계약에 요구하는 방법으로 우회적으로 권리금 회수 노력을 방해합니다.
가장 대표적인 것은 임대인이 건물을 재건축하거나 리모델링할 시 신규임차인이 언제든 퇴거한다는 등의 신규임차인 퇴거의무를 계약서에 명시하는 것입니다. 신규 임차인 입장에서는 권리금을 주고 점포를 인수하는 것인데 임대인이 재건축을 명목으로 언제든 퇴거요청을 할 수 있다고 한다면 임대차계약 자체를 하지 않을 것이 분명합니다.
실제 실무적으로 상당수 사례에서 임대인이 주선한 신규임차인에게 현저히 부당한 내용을 신규임대차계약에 요구함에 따라 권리금 계약 자체가 결렬되는 경우가 많습니다. 신규임차인에게 받아들이기 어려운 내용을 임대차계약서에 요구하면서 권리금 계약이 결렬된 경우에 임대인의 이러한 행위가 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부가 문제될 수 있는 것입니다.
그런데 최근 서울중앙지방법원에서는 기존임차인 및 신규임차인에게 "건물의 재건축 예정 사실"을 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고 이로써 신규임차인으로 하여금 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며 이는 곧 정당한 사유 없이 기존임차인의 권리금 회수기회를 방해한 것이다."라고 판시하여 건물의 재건축 예정 사실을 신규임대차 계약에 삽입하도록 요구하는 행위는 권리금 회수 방해행위에 포함된다고 판단하였습니다.(서울중앙지방법원2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결, 서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결)
임대인이 재건축 사실을 신규 임대차계약서에 삽입하겠다고 주장하는 경우에는 실제 기존 임차인은 신규임차인을 구하는 것이 거의 불가능하다는 점을 고려하면 최근 하급심 법원의 판단은 타당하다고 할 것입니다.
3. 방해행위로 인해 실제 권리금 계약를 체결하지 못한 경우 손해배상액
임대인의 권리금 회수 방해행위로 인해 기존 임차인이 권리금계약 자체를 체결하지 못한 경우에는 임대인에게 손해배상 청구를 하지 못하는 것이 아닌지 문제됩니다. 그러나 기존 임차인이 임대인과 신규임차인 사이에 구체적인 주선행위를 하지 않았다고 하더라도 임대인이 "재건축 예정" 등 신규임차인에게 현저하게 불리한 내용이 포함되지 않으면 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사가 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으면 권리금 회수 방해행위에 해당된다고 할 것입니다.(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)
즉 기존 임차인이 임대인의 과도한 신규임대차계약 내용 요구로 인해 실제 권리금 계약을 체결하지 못했다 하더라도 권리금 감정평가를 통해 유형자산과 무형자산의 권리금 산정이 가능하므로 감정평가된 권리금을 기초로 임대인에게 손해배상청구를 하는 것이 가능할 것입니다.
4. 계약 갱신시 "재건축할 경우 언제든지 퇴거한다."는 내용을 재계약서에 삽입하는 것을 강제할 수 있는지 여부
참고적으로 임차인이 계약 갱신을 하는 경우 임대인은 기존 임대차계약에 추가하여 갱신계약서에 임차인에게 현저하게 불리한 내용의 삽입을 요구하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 임차인의 계약갱신요구권은 "차임과 보증금"외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이므로(상가건물임대차보호법 제10조 제3항) 최초 임대차계약서에 존재하지 않는 건물의 재건축 예정 사실 등 임차인에게 현저히 불리한 내용을 갱신계약서에 반영할 수 없고 임차인에게 그와 같이 요구하는 것은 상가건물 임대차보호법 제15조의 입법취지에 위반되어 허용될 수 없습니다.
신규임차인 주선 과정에서 임대인의 권리금 회수방해행위가 인정될 수 있는지 여부는 구체적인 사안에 따라 달라질 수밖에 없으며 권리금 회수나 손해배상이 가능한지 여부가 애매한 경우가 많습니다. 복잡한 권리금 문제를 적절하게 해결하기 위해서는 권리금 분쟁 해결 경험이 많은 변호사를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 가능한 빠르고 신속하게 손해를 보전받는 길이라고 할 것입니다.
만약 권리금 회수 나 손해배상청구권 행사를 위한 적기를 놓쳐 문제해결을 지체하면 오히려 상황은 악화되고 추후 손해배상 자체가 어려워지는 심각한 불이익을 입게 될 위험도 있습니다. 특히 임대인이 임차인의 권리금 회수에 대해 부정적인 의견을 피력하는 경우에는 즉시 변호사와의 상담을 통해 추후 대응방법 및 손해배상소송을 대비한 증거확보 방법을 고민해 볼 필요가 있습니다.
부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 사무장을 통한 상담이나 문제해결이 아닌 상담단계부터 판결 및 실제 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 강점이 있다고 자부합니다. 권리금과 관련된 분쟁이나 이슈가 발생한 경우 부동산 전문 변호사의 차별화된 권리금 문제 솔루션을 제공받고 싶으신 경우 주저마시고 저희 법률사무소 솔루션 부동산 분쟁상담센터로 연락주시기 바랍니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 2. 22.
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