경매 진행 중 차임 연체와 임대차계약 해지 주장 타당성
상가경매로 인한 차임 미지급을 이유로 하는 임대인의 임대차계약 해지주장
Q : 권리금을 주고 상가를 인수한 후 임대인과 임대차계약을 체결한 채 슈퍼를 운영하고 있습니다.
그런데 최근 건물이 경매로 넘어갔다는 법원 통지를 받게 되었고 이에 임대인에게 연락해보니 곧 돈을 갚고 경매를 취하시킬 계획이니 걱정하지 말라는 답변을 들었습니다.
그러나 계속하여 경매를 취소되지 않고 있고 저는 부득이하게 보증금에 대하여 배당금 요구 신고를 하였고 그 때부터 월세를 지급하지 않게 되었습니다.
그런데 임대인은 제가 월세를 3개월 이상 지급하지 않자 저를 상대로 임대차계약 해지를 주장하며 퇴거할 것을 요구하고 있는 상태입니다.
저는 경매때문에 월세를 지급하지 않은 것인데 경매절차 중 월세를 지급하지 않았다는 이유로 임대차계약을 해제하는 임대인의 주장이 타당한 것인가요?
A :
1. 3기 이상 차임연체시 임차인이 입는 불이익
상가건물임대차보호법에 따르면 3개월 이상의 차임을 연체하는 경우에 임차인이 입게 되는 여러가지 불이익에 대하여 정하고 있습니다.
3기 이상의 차임을 연체하는 경우
1) 임차인은 먼저 임대인으로부터 계약기간 중간에 계약 해지를 당하고 퇴거해야 할 수 있습니다.
2) 두번째로는 계약기간 종료 후 갱신을 요구할 수 없습니다.
3) 세번째로는 임대차계약 종료 후 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 주선하더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보장해 줄 의무가 없으므로 권리금을 회수하는 것이 불가능할 수 있습니다.
이처럼 임차인이 3기 이상 차임을 연체할 경우 입게되는 불이익은 대단히 크기 때문에 임차인은 임대차 기간동안 3기 이상의 차임이 연체하지 않도록 계속적으로 면밀히 확인할 필요가 있습니다.
2. 경매로 인한 임차인의 보증금 회수 우려
그런데 문제는 임차하고 있는 건물에 대해 경매가 개시되는 경우입니다. 대부분의 상가 건물은 기존 저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차가 개시되는 것인데 임차인은 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못해 보증금을 전액 회수하지 못하게 된다고 하더라도 새로운 낙찰자가 퇴거를 요구하면 상가건물에서 퇴거해야 할 수밖에 없습니다. 즉 대부분의 상가 임차인들은 최선순위 대항력이 없는 경우가 많기 때문에 경매가 끝까지 진행될 경우에 보증금의 회수 문제를 고민하지 않을 수 없는 것입니다.
그래서 대부분의 임차인들이 취하고 있는 방법이 경매가 개시될 경우라면 건물에 대한 월세를 내지 않고 보증금에서 공제되도록 하는 것입니다. 경매가 개시된 경우에 보증금에서 공제가 되면 보증금 전액 배당을 받지 못한다고 하더라도 내지 않은 월세로 손해를 보전할 수 있는 것이므로 이러한 조치를 취하게 되는 것입니다.
3. 경매로 인해 임차인이 3개월 이상 차임을 지급하지 않은 경우 차임을 연체한 것으로 볼 수 있는지 여부
임차인이 경매절차 개시로 차임을 지급하지 않고 있는데 임대인이 이를 빌미로 임대차계약 해지를 주장하는 경우가 종종 있습니다. 즉 임차인은 보증금 회수에 대한 우려로 인해 차임을 지급하지 않은 것인데 임대인이 경매를 취소시키지도 않은 상태에서 경매절차 진행 중에 연체한 차임을 근거로 계약을 해지하거나 갱신을 거절하는 것입니다. 문제는 경매절차 진행 중에 차임을 연체한 임차인에 대한 보호 규정이 상가건물임대차보호법에는 존재하지 않는다는 점입니다.
결국 임차인은 보증금 회수우려로 인해 부득이하게 차임을 지급하지 않은 것임에도 추후 경매절차가 취소되는 경우 임차인으로서 누릴 수 있는 계약 갱신요구권, 권리금 회수권리 등을 박탈당할 우려가 있는 것입니다.
그러나 이와 관련해서는 상대방의 이행이 현저히 곤란한 경우 자기 채무의 이행을 거절할 수 있음을 정하고 있는 민법 제536조 제2항을 근거로 문제를 해결할 수 있을 것입니다. 즉 임차인은 차임을 지급할 의무가 있고 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있는데 임대인의 보증금반환의무가 경매절차 진행 등으로 불활실한 경우에는 임차인이 이를 근거로 차임지급의무를 인행하지 않는 것이 임차인의 이행지체로 인정되지 않는다는 것입니다.(인천지방법원 부천지원 2017가단115288, 2017가단117147 판결)
4. 경매개시된 경우 임차인은 차임을 지급하지 않는 것이 안전
상가건물 임차인으로서 최우선 대항력이 인정되지 않는다면 여러가지 사정을 종합해 보았을 때 차임을 지급하지 않는 것이 안전합니다. 만약 임대인의 말만을 믿고 차임을 지급하였는데 결국 경매가 취소되지 않고 제3자가 상가건물을 낙찰받는다면 임차인은 보증금 전액을 회수하지 못한 채 상가건물에서 퇴거해야 하는 불상사가 발생할 수 있습니다.
물론 경매개시 후 차임을 지급하지 않는 경우 임대인은 임차인을 상대로 3기 이상 차임 연체를 이유로 퇴거를 주장하거나 권리금 회수를 거절할 수 있습니다. 그러나 앞서 설명드린 대로 불안의 항변권 행사의 일환으로 차임을 지급하지 않았다는 점을 입증한다면 차임의 이행지체책임이 임차인에게 귀속되지는 않을 것이며 결국 상가건물임대차보호법상 차임연체로 인한 불이익을 부담하지는 않을 것으로 생각됩니다.(대법원의 명확한 판단이 나온 것은 아니지만 불안의 항변권을 이유로 갱신을 요구하거나 권리금 회수를 주장하는 것은 충분히 가능할 것으로 보여집니다.)
상가의 경매 및 차임문제는 법률규정만으로 명확하게 정리될 수 없으며 권리금 회수나 계약갱신이 가능한지 여부가 애매한 경우가 많습니다. 복잡한 상가 경매시 발생하는 법적 문제를 적절하게 해결하기 위해서는 상가임대차 분쟁 해결 경험이 많은 변호사를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 가능한 빠르고 신속하게 손해를 보전 받는 길이라고 할 것입니다.
만약 상가 경매로 임대차 문제를 위한 적기를 놓쳐 문제해결을 지체하면 오히려 상황은 악화되고 추후 보증금 회수 자체가 어려워지는 심각한 불이익을 입게 될 위험도 있습니다.
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