무단전대, 불법전대 등 임대차 사기 유형과 대응방법
임대권한이 있는 것처럼 속이고 임대차보증금을 편취한 사례
Q : 공인중개사의 중개로 아파트에 관하여 10억 원의 전세계약을 체결하였습니다.
당시 임대인측에서는 대리인이라고 주장하는 자가 임대인을 대신하여 임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 나중에 알고보니 임대인측 대리인이라고 주장한 자는 실제 임대인측의 대리인이 아닌 임차인이었고 임차인은 임대인과 월세계약을 체결한 채로 전세 보증금을 사용하기 위해 무단으로 저에게 아파트를 전대한 것이었습니다.
임대인의 퇴거 요구로 저는 아파트에서 쫓겨나게 되었습니다.
이 경우 저는 임차인과 공인중개사에게 손해배상책임을 물을 수 있을까요?
A :
1. 무단전대, 불법임대 사기 유형
최근 부동산 가격이 상승하면서 임대차 사기도 기승을 부리고 있습니다. 임대차 사기 형태는 다양한데 그 중 하나가 바로 무단 전대를 하는 사례입니다. 임차인이 임대인과 월세 계약을 체결한 후 임대인 몰래 다른 제3자와 전세계약을 체결하면서 고액의 보증금을 다른 곳에 유용하는 것입니다. 무단전대의 경우 전차인은 임대인에게 어떠한 권리 주장도 할 수 없기 때문에 임대인이 전차인에게 퇴거할 것을 요구하면 전차인은 보증금을 받지 못한 경우에도 퇴거를 할 수밖에 없습니다.
2. 무단전대, 불법임대의 경우 손해배상청구 방법
무단전대로 집에서 쫓겨나는 상황이 발생하는 경우 무단 전대한 사람을 상대로 보증금 및 그로 인해 입은 중개수수료, 이사비 등의 손해배상 책임을 묻는 것은 당연히 가능합니다. 무단전대라는 불법행위로 인해 집에서 쫓겨나는 인과관계가 명백하기 때문입니다. 그런데 문제는 무단전대 계약을 중개한 공인중개사에게 손해배상책임을 함께 물을 수 있을지 여부입니다.
3. 무단전대 계약을 중개한 공인중개사의 손해배상책임
무단전대계약을 중개했다고 하여 무조건 공인중개사에게 손해배상책임을 물을 수 있는 것은 아닙니다.공인중개사가 무단전대 사실을 알면서도 이를 고지하지 않은채 임대차계약을 중개했다는 사실이 인정되는 경우에만 비로소 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는 것입니다. 그런데 일반적으로 공인중개사가 임대차계약 중개 시 임대인의 전대에 관한 동의가 있는지 여부를 확인하거나 위임을 받았는지 여부를 확인할 의무가 있는 것이기 때문에 공인중개사의 책임을 인정될 가능성이 높습니다.
3. 형사상 사기죄 고소의 필요성
특히 무단전대를 한 임차인과 공인중개사에 대해 민사상 손해배상청구를 함과 동시에 사기죄롤 형사고소를 하는 것이 필요할 수 있습니다. 일반적으로 형사상 사기죄가 성립된다면 보다 손쉽게 임차인과 공인중개사에 대해 손해배상책임을 인정받을 수 있기 때문입니다.
이처럼 임대차계약 사기 유형 중 무단전대나 불법임대로 인해 피해를 입게되는 경우에는 신속히 민형사상 조치를 취할 필요가 있습니다. 특히 무단전대나 불법임대를 한 당사자의 경우 손해배상을 해줄 자력이 없는 경우가 상당히 많기 때문에 손해를 보전받을 수 있는 조치를 가능한 빨리 실행하는 것이 손해를 줄일 수 있는 최선의 수단인 것입니다.
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2022. 3. 15.
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