타인 소유 농작물, 나무, 시설물이 있는 경우 처리방법
내 토지 위 농작물, 시설물, 건축 중 건물을 안전하게 처리하는 방법
Q : 제 땅에 누가 콩과 나무를 심어놓고, 펜스 등의 시설물을 설치해 놓았습니다.
이 경우 저는 남의 땅에 존재하는 타인 소유 농작물, 나무, 시설물을 마음대로 치울 수 있을까요?
A :
1. 토지 위에 존재하는 물건들의 소유권과 부합
원칙적으로 토지 소유자라 하더라도 토지 위에 존재하는 물건들이 타인의 소유라면 물건들의 소유권은 당연히 토지의 소유권자가 취득하는 것은 아닙니다. 다만 일정한 경우 토지 소유자가 토지에 존재하는 물건들의 소유권을 취득하는 경우가 있습니다.
즉 토지와 결합되어 존재하는데 토지로부터 분리하는 데 과다한 비용이 들고 이를 분리하여 발굴할 경우 그 경제적 가치가 현저히 감소할 것이 분명한 경우에는 해당 물건은 토지에 부합되었다고 보아 토지의 소유권자가 부합된 물건의 소유권도 당연히 취득하게 되는 것입니다. 결국 토지 소유자는 토지에 부합된 물건의 소유권을 당연히 취득하는 이상 부합됨 물건을 처분하더라도 물건의 설치자나 식재자에 대해 어떠한 법적 책임도 부담하지 않는 것입니다.
다만 이러한 토지의 부합 법리에는 물건의 종류에 따라 달리 해석되는 경우도 존재하는바 대표적인 사례들을 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
2. 남의 토지 위에 식재된 농작물의 처리방법
판례의 법리에 따라 농작물은 비록 타인이 아무런 권한 없이 제3자 소유의 토지에 심어 경작했다 하더라도 실제 농작물을 심어 경작한 경작자의 소유로 귀속됩니다.(대법원 1970. 3. 10. 선고 70도82 판결, 대법원 1977. 4. 12. 선고 76도2887 판결) 이는 농작물의 경우 단기간에 경작하여 이를 토지로부터 용이하게 수확하는 것이 가능하므로 토지 소유자에게 큰 피해가 발생하지 않는다는 측면이 고려된 것입니다.
따라서 무단으로 식재된 농작물이 자신 소유 토지에 존재하는 경우에는 법적 절차를 통해 경작자로 하여금 농작물을 수거해 가도록 해야 하는 것이며 임의로 토지 소유자가 농작물을 제거하는 경우에는 절도죄나 손괴죄가 성립하거나 농작물의 가격 상당 손해배상을 해주어야 할 가능성이 높습니다.
3. 남의 토지 위에 식재된 수목의 처리방법
수목은 농작물과 달리 해석됩니다. 즉 타인이 임의로 식재한 수목은 특별한 사정이 없는 한 토지 소유자에게 소유권이 귀속되고 수목을 식재한 식재자의 소유라고 볼 수 없습니다. 따라서 토지 소유자는 토지에 존재하는 수목이 비록 타인이 식재한 것이라고 하더라도 토지 소유자에게 소유권이 있는 것이므로 임의로 수목을 수거하거나 치우는 것이 가능할 것입니다.(다만 나무에 입목등기가 되어 있거나 명인방법에 의해 소유자가 표시되어 있는 경우라면 토지의 소유권과 분리하여 나무의 소유권이 인정되는 것이므로 토지 소유자가 함부러 나무를 베거나 수거할 수 없음에 유의해야 합니다)
4. 남의 토지 위에 설치된 시설물의 처리방법
남의 토지 위에 설치된 펜스, 비닐하우스 등 시설물의 경우는 부합의 법리에 따라 해석되어야 합니다. 즉 시설물이 토지로부터 분리하는 데 과다한 비용이 들고 이를 분리하여 발굴할 경우 그 경제적 가치가 현저히 감소할 것이 분명한 경우에는 해당 시설물은 토지에 부합되었다고 보아 토지 소유자는 이러한 시설물을 임의로 철거할 수 있을 것입니다.
그러나 대부분의 시설물은 토지에서 쉽게 분리할 수 있는 경우가 대부분이고 토지에서 분리하여 타에 이동시키더라도 그 효용가치가 크게 상실되는 경우가 많지 않을 것이므로 특별한 사정이 없는 한 타인의 토지 위에 설치된 시설물은 시설물을 설치한 자의 소유로 귀속될 것입니다.
따라서 토지 소유자는 본인 소유 토지에 다른 사람 소유의 시설물이 존재한다면 부합여부에 따라 그 해결방법이 달라지므로 법적절차를 통해 그 시설물의 철거를 구하는 것이 안전할 것입니다.
5. 남의 토지 위에 존재하는 건축 중 건물의 처리 방법
일반 시설물과 달리 건축 중의 건물의 경우에는 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 때에는 토지와 별개로 소유권의 객체인 부동산이 되지만 건축중인 건물에 지분이나 주벽이 설치되어 있지 않아 사회 통념상 독립한 건물이라고 보기 어렵다는 이러한 건축 중인 건물을 토지에 부합되었다고 볼 수밖에 없습니다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다8624 판결)
남의 남의 토지 위에 존재하는 건축 중인 건물인 경우에는 일반 시설물과는 달리 토지에 부합되어 토지 소유자에게 소유권이 귀속되는 것이므로 토지 소유자는 건축 중인 건물을 철거하거나 건물을 그대로 승계받아 완공 후 건물을 그대로 사용하는 것도 가능할 것입니다.(다만 건축중인 건물이 별개의 부동산으로 인정될 수 있는지 여부에 대해서는 다툼의 여지가 많으므로 토지 소유자의 입장에서는 건축 중인 건물을 철거하거나 처분하기 전에 미리 법원에 소송절차를 통해 건물을 인도받는 것이 여러 모로 안전할 것입니다)
6. 토지위의 타인 설치 물건에 대한 해결은 부동산 전문 변호사에게
이처럼 토지 위에 타인이 설치한 물건의 처리 문제에 있어서는 토지 위에 존재하는 물건이 어떤 종류에 따라 이를 임의로 철거할 수 있는지 아니면 철거 및 수거 소송을 제기해야 하는지 등을 판단해야 합니다. 토지 위에 타인이 설치한 물건에 대해 판단을 잘못하여 이를 임의로 철거하거나 타에 처분한 경우에는 손해를 배상해 주어야 할 경우도 발생하며 최악의 경우에는 형사처벌까지 문제될 수 있습니다.
결국 토지 위 타인 물건 처리 문제에 있어서는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 처리 방법을 결정하는 것이 가장 안전합니다. 부동산 전문 변호사인 문석주 변호사는 토지 위 타인 물건의 철거나 수거 문제에 있어서 다양한 사건을 수행하여 노하우를 축적하고 있습니다.
저희 법률사무소는 사무장이나 직원을 통한 문제 해결이 아닌 상담단계부터 판결 및 집행단계까지 모든 절차를 변호사가 책임지고 분쟁을 해결하고 있으므로 타 로펌과 다른 부동산 전문 사무실로서의 강점이 있다고 자부하고 있습니다.
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이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 3. 25.
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