신탁등기된 부동산 임대차계약의 위험성
신탁회사의 동의서를 받아 임대차계약을 체결하는 경우 보증금 확보가능성
Q : 신탁등기가 되어 있는 빌라에 대해 임대인은 신탁회사의 동의서를 첨부하면서 신탁회사의 동의가 있으므로 유효한 임대차계약을 체결할 수 있다고 설명하였습니다. 이에 저는 보증금을 온전히 지킬 수 있을 것이라는 생각으로 3억 원의 임대차 계약을 체결하였습니다.
그런데 이후 임대인은 대출 이자를 갚지 못해 신탁회사는 부동산에 대해 공매절차를 개시하였고 빌라가 제3자 소유로 낙찰되었습니다. 공매를 통해 빌라를 매수한 사람은 임차인인 저를 상대로 빌라에서 퇴거할 것과 계속하여 퇴거하지 않으면 임료 상당의 부당이득을 반환해야 한다고 주장하고 있습니다.
저는 신탁회사나 매수인에게 보증금의 반환을 요구할 수 있을까요? 보증금을 반환받기 전까지 빌라에 거주하면 매수인에게 계속하여 부당이득을 반환해야 하는 것인가요?
A :
수년 전부터 신축빌라나 오피스텔의 경우 은행에서 돈을 대출받으면서 빌라에 담보신탁등기를 설정하는 사례가 많아지고 있습니다. 건물을 완성하면 신탁등기가 설정된 상태에서 임대차계약을 체결하게 되는데 신탁등기가 설정된 상태에서 임대차계약을 체결한 임차인들 중 일부는 보증금을 반환받지 못하거나 신탁부동산이 공매로 넘어가면서 문제가 종종 발생합니다.
그래서 최근에는 신탁등기의 위험성을 잘 알고 있는 임차인들이 신탁회사의 동의서를 요구하고 있고 임대를 하는 빌라 건축회사는 신탁회사로부터 임대 동의서를 받아 교부해 주는 경우가 점차 늘어나고 있습니다. 그런데 문제는 신탁회사의 동의서만으로 임차인들의 보증금이 확실히 담보될 수 있지 않다는 것입니다. 임차인들은 신탁회사의 임대 동의서만 받아놓으면 안전하게 보증금을 지킬 수 있다고 생각하지만 실제 법원의 판단은 임차인의 예상과 상당히 다릅니다.
이하에서는 최근 저희 법률사무소에서 상담을 진행한 신탁부동산의 임대차 사례에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.
1. 신탁 부동산에 대한 임대차계약의 효력
원칙적으로 신탁등기된 부동산의 소유자는 신탁회사입니다. 즉 신탁등기를 한 위탁자가 임대인으로서 임대차계약을 체결한다 하더라도 신탁회사의 별도 동의가 없는 한 해당 임대차계약의 효력을 신탁회사에 주장할 수 없습니다. 만약 위탁자인 빌라 건축주가 채무초과 상태가 되어 보증금을 반환하지 못하더라도 임차인은 신탁회사에 보증금의 반환을 구할 수 없는 것입니다.
결국 신탁부동산에 대해서는 신탁회사의 동의 없이 절대로 임대차계약을 체결해서는 안될 것입니다.
2. 신탁회사의 동의 있는 임대차계약의 경우 대항력의 발생여부
그렇다면 신탁회사의 동의서가 존재하는 경우 임대차계약을 체결하는 것은 안전한 것일까요? 일반적으로 신탁회사는 건축주에게 임대차계약 동의서를 발급해주면서 동의서에 단서를 달아 신탁회사는 임대차보증금 반환책임을 지지 않는다는 내용을 삽입합니다.
위와 같은 신탁회사의 임대차계약 동의서가 존재하는 경우 건축주는 적법한 임대권한을 보유한 상태에서 임대차계약을 체결하는 것이므로 임차인은 신탁회사에 대해 임대차계약의 효력을 주장하는 것이 가능합니다. 즉 임대차계약에 대한 신탁회사의 동의서가 존재한다면 신탁회사는 임차인에 대해 건물의 점유권한이 없으므로 퇴거해야 한다는 주장을 할 수 없는 것입니다.
3. 신탁회사의 동의 있는 임대차계약의 경우 퇴거시까지 부당이득 반환의무를 부담하는지 여부
신탁회사의 동의를 받은 상태에서 임대차계약이 체결된 경우라면 임차인은 적법하게 신탁부동산을 점유할 권한이 있는 것이므로 신탁회사나 공매절차를 거친 매수인은 임차인에 대해 신탁부동산을 점유하고 있다는 이유로 임료상당의 부당이득반환이나 손해배상청구를 하지 못합니다.
즉 신탁회사의 동의가 있는 상태에서 임대차계약이 체결되었다면 임차인이 신탁부동산을 점유하고 있다는 이유만으로 부당이득반환의무를 부담하지는 않는 것입니다.
4. 신탁회사의 동의 있는 임대차계약의 경우 신탁회사나 공매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부
그런데 문제는 과연 신탁회사의 동의 있는 임대차계약의 경우 임차인은 신탁회사나 공매절차를 거친 매수인에게 보증금의 반환을 구할 수 있을 것인지 여부입니다. 대부분의 신탁부동산 신탁원부나 신탁회사의 동의서에는 신탁회사나 보증금 반환의무를 지지 않는다는 내용이 기재되어 있기 때문에 임차인이 신탁회사나 공매 매수인에 대해 임대차계약의 효력을 주장할 수 있을지언정 보증금을 반환해 달라는 요구를 하는 것은 불가능합니다.(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 2019다300101 판결)
결국 신탁회사의 동의 있는 임대차계약이라고 하더라도 임차인이 부동산을 경매하는 등의 방법을 통해 보증금을 온전히 회수하는 것은 어려운 것입니다. 이러한 점에 비추어 본다면 신탁부동산에 대해 신탁회사의 동의서가 존재한다고 하더라도 여전히 그 임대차계약은 보증금 반환에 있어 위험을 내재하고 있다고 볼 수밖에 없는 것입니다.
개인적 의견으로는 만약 신탁회사의 동의 있는 임대차계약에 있어 보증금을 반환받지 못한 경우라면 보증금을 반환받을 때까지 신탁부동산을 점유하면서 보증금 반환 전까지는 퇴거할 수 없다는 항변을 하는 것이 필요해 보입니다.
왜냐하면 임차인은 신탁회사나 매수인에 대해 직접 보증금 반환을 요구하지는 못한다고 하더라도 임대차계약의 효력을 주장하는 것은 가능하며 임대차계약기간 종료 후 임대차보증금 반환전까지 임대차계약의 효력을 유지되는 것이므로 임대차계약의 존속을 전제로 점유의 정당성을 주장할 수 있기 때문입니다.
이처럼 신탁등기된 부동산에 관한 임대차계약은 일반 부동산의 임대차계약과 달리 다양한 위험성들이 내재되어 있습니다. 만약 임대차계약 잔금일에 보증금을 지급함과 동시에 신탁등기가 말소되기만 한다면 더 이상 문제가 발생할 염려는 없으나 만약 신탁등기가 말소되지 못한다면 부동산 전문 변호사와의 상담을 거쳐 적절한 조치를 취할 필요가 있습니다.
2022. 4. 29.
문석주 변호사
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