지역주택조합 탈퇴와 신탁회사에 대한 분담금 반환청구
신탁회사 계좌에 분담금을 납부한 경우 신탁회사의 법적책임
Q : 지역주택조합 추진위는 30층 이상 규모의 아파트를 건축한다는 계획을 설명하면서 계약일로부터 1년 이내에 지역주택조합 설립인가를 받지 못할 경우 계약금을 반환하겠다는 내용의 안심보장 확약서도 교부하였습니다. 이에 속아 지역주택조합 가입계약을 체결하고 계약금을 신탁회사에 입금하였습니다. 나중에 알고 보니 지역주택조합 추진위와 신탁회사는 지역주택조합 자금과 관련한 자금관리사무계약을 체결하였고 계약금 수령 및 사용 등의 일체의 관리를 신탁회사가 실행하였습니다.
그런데 2년이 지나도록 지역주택조합의 설립인가를 받지 못했고 결국 저는 지역주택조합을 상대로 계약금 반환 청구를 하여 승소판결을 받았습니다. 그런데 그 때는 이미 지역주택조합이 와해되고 재정이 악화되어 사실상 파산상태에 있었습니다. 이 경우 저는 실제 계약금을 지급한 신탁회사를 상대로 계약금의 반환을 구할 수 있을까요?
A :
1. 지역주택조합의 기망행위와 계약금 반환청구
몇 년 전까지만 해도 지역주택조합 추진위원회가 중구난방으로 생겨나면서 큰 사회적 문제가 된 적이 있었습니다. 지역주택조합의 성패는 조합원의 모집에 있었기 때문에 추진위는 허위광고와 기망행위를 통해 조합원들을 모집하는 경우가 부지기수였습니다. 이로 인해 수많은 피해자들이 양산되었습니다. 기망유형으로 가장 흔한 것들은 동호수 지정, 계약금 반환 보장, 고층 건축 확정, 사업시행인가 확정 등이었습니다.
일반인들은 지역주택조합 추진위원회의 기망행위에 속아 조합원가입계약을 체결하고 거액의 부담금을 납부한 후 상당기간이 지난 후에야 비로소 사기를 당한 사실을 인지하게 됩니다. 수 년이 지나도록 지역주택조합 사업이 지지부진한 경우 조합원들은 즉시 조합원가입계약 해지 및 계약금 반환 주장을 합니다. 그런데 이미 사업이 기울어져 조합이 사실상 파산에 이른 정도가 되면 지역주택조합 내에는 더 이상 계약금을 반환할 돈이 없을 가능성이 높습니다.
결국 가입된 조합원들은 재산 없는 지역주택조합으로부터 계약금 자체를 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.
2. 신탁회사와의 자금관리사무계약 체결
지역주택조합의 임원들이 실제 지역주택조합 사업을 시행해본 경험이 없는 경우 조합 자금 관리를 하기 위해서 신탁회사와 자금관리사무계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 신탁회사와의 자금관리사무계약을 체결함으로서 지역주택조합은 신탁회사의 계좌로 계약금을 받고 신탁회사 계좌에서 조합에 필요한 돈을 집행함으로서 안정적으로 지역주택조합사업을 시행할 수 있는 것입니다.
조합과 신탁회사 사이에 자금관리사무계약을 체결하면 지역주택조합사업과 관련한 모든 자금은 조합 계좌가 아닌 신탁회사의 계좌에서 이루어지게 됩니다. 이에 따라 조합에 가입하는 조합원들과 신탁회사의 계좌에 계약금 등을 지급하게 됩니다.
3. 지역주택조합이 자금관리사무계약을 체결한 경우 신탁회사에 대해 계약금의 반환을 청구할 수 있는 방법은?
앞서 설명드린 바와 같이 조합원이 지역주택조합의 기망행위에 속아 조합원가입계약을 체결하고 계약금을 신탁회사 계좌에 이체하였다면 조합원은 신탁회사를 상대로 계약금의 반환청구를 할 수 있습니다.
즉 조합원은 조합에 대해 계약금 반환청구권을 가지며 조합은 신탁회사에 대해 자금관리계약에 따라 일정한 요건을 갖출 경우 그 집행을 요청하여 청약금, 조합원 분담금, 업무대행비 등을 청구할 권리가 있으므로 조합원은 조합을 대위하여 신탁회사에 계약금 반환청구를 할 수 있는 것입니다.(서울중앙지방법원 2021. 7. 20. 선고 2020가단5200651 판결)
4. 지역주택조합이 사실상 파산하여 재산이 없는 경우 자금관리사무 업체에 대해 반환청구를 고려해 보아야
지역주택조합이 사실상 파산하여 재산이 없다면 조합원이 계약금 반환 판결을 받는다고 하더라도 지급된 계약금을 회수하는 것은 거의 불가능합니다. 이 때에는 앞서 설명드린 것처럼 자금관리사무계약을 체결한 신탁회사를 상대로 조합이 신탁회사에 대해 가지는 채권에 대해 압류를 하고 신탁회사에 대해 직접 계약금 상당액을 추심하는 것이 필요합니다.
이처럼 조합원의 입장에서는 처음 계약금을 어떤 계좌에 이체한 것인지 여부가 중요할 수 있습니다 .실제 조합원의 가입금을 지급받은 신탁회사 등이라면 가입금 등을 신탁회사에 반환청구할 수 있을 가능성이 훨씬 높습니다.
지역주택조합에서 탈퇴하는 시점이 되면 지역주택조합 자체는 사업이 제대로 진행되지 않고 지지부진한 경우가 대부분일 것입니다. 지역주택조합 사업이 지체될 수록 조합 재산은 점점 고갈되고 결국 조합 탈퇴가 인정된다고 하더라도 조합으로부터 실질적으로 가입금을 반환받지 못할 우려가 큰 것입니다.
이 때 가입금을 반환받기 위해 검토해볼 필요가 있는 것이 신탁회사입니다. 지역주택조합이 신탁회사와 지금관리사무계약을 체결하고 가입금 등을 신탁회사 계좌로 받았다면 신탁회사와 조합 사이의 법률관계를 면밀히 살펴 신탁회사에 그 책임을 물을 수 있는 방법을 고민해 보아야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
상담문의
02-956-4714
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법↓
