상가 관리비 체납자에 대한 단전, 단수 조치 가능성
상가 단전, 단수 조치가 적법한 8가지 경우
Q : 저희 상가에서 슈퍼를 운영하고 있는 사람이 있습니다.
그런데 이 사람은 5년 넘게 관리비를 납부하지 않고 있고 체납된 관리비만 해도 2,000만 원 가까이 되고 있습니다.
일부가 관리비를 내지 않자 상가 전체의 전기요금 납부도 연체되기 시작하였고 결국 한전으로부터 전기요금 연체에 따른 단전 예고 통보가 전달되기도 하였습니다.
이에 상가 관리단은 체납 임차인에 대해 수차례에 걸쳐 관리비 지급을 요구하였지만 전혀 응하지 않았습니다.
결국 관리단은 관리비를 납부하지 않는 임차인에 대해 단전조치를 취하기로 의결하였고 상가 소유자들의 70%가량의 동의를 얻었습니다.
이후 단전조치를 예고하는 내용증명을 수차례 보냈지만 여전히 관리비를 납부하지 않고 있는 상태입니다. 그런데 저희 관리단 규약에는 단전, 단수조치에 관한 규정이 존재하지 않는 상태입니다.
관리단 규약에 단전, 단수 규약이 없다고 하더라도 관리단은 관리비 체납 임차인에 대해 단전, 단수 조치가 가능할까요?
A :
1. 임차인의 관리비 체납과 단전, 단수 조치
집합건물인 상가의 경우 일반적으로 관리단이 상가 전체 소유자나 임차인들로부터 관리비를 징수하여 상가를 유지, 보수하고 공과금을 납부합니다. 관리단이 별도의 영리단체는 아니기 때문에 관리단의 업무는 오로지 관리비가 제대로 징수되어야만 원활하게 이루어질 수 있습니다. 그런데 상가에서 일부 소유자나 임차인들 사이의 관리비 내역 또는 관리단 대표자의 자격 문제로 인해 관리비가 제대로 징수되지 않고 관리비를 체납하는 일이 자주 발생합니다. 이처럼 관리비가 체납되는 경우 관리단이 취할 수 있는 조치 중 가장 보편화 되어 있는 강제수단은 바로 단전, 단수 조치입니다.
그런데 단전, 단수 조치는 생각보다 간단하게 시행할 수 있는 것이 아닙니다. 즉 단전, 단수 조치는 상가 소유자나 임차인의 영업 자체를 하지 못하게 하는 조치에 해당하기 때문에 단전, 단수를 당하는 소유자나 임차인의 입장에서는 중대한 피해가 발생할 수 있습니다. 이 때문에 상가 관리단에서 단순히 관리비를 체납했다는 사정만으로 만연히 단전, 단수 조치를 시행했다가는 오히려 손해배상청구를 당하거나 업무방해죄로 형사고소될 가능성도 높습니다.
결국 단전, 단수 조치를 하기 전에 어떤 요건과 절차를 갖추어야 추후에 문제가 발생하지 않을 수 있을 것인지에 대해 사전에 깊이 검토해볼 필요가 있는 것입니다.
2. 관리단 규약에 단전, 단수 조치와 관련한 규정이 존재하는 경우 단전, 단수 조치의 적법성
집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고 단전 조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 합니다. 즉 관리규약에 단전, 단수 조치와 관련된 규정이 존재한다 하더라도 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고 단전, 단수 조치를 취하게 된 여러가지 사정을 종합하여 위법성이 없다는 점이 인정되어야 하는 것입니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결)
결국 단순히 몇 차례에 걸쳐 관리비를 체납한 경우, 단전, 단수 조치 이전에 적절한 최고 조치를 취하지 않은 경우, 단전 단수 기간이 장기간인 경우, 단전 단수 시점이 상대방에게 중대한 피해를 주는 시기인 경우 등에는 관리규약을 따랐다고 하더라도 위법성이 인정될 여지가 높다고 할 것입니다.
3. 관리단 규약에 단전, 단수 조치와 관련된 규정이 존재하지 않는 경우 단전, 단수 조치의 위법성
원칙적으로 관리규약에 단전, 단수 조치와 관련한 규정이 없음에도 단전, 단수조치를 취한 경우에는 그 조치는 위법하다고 볼 수밖에 없습니다. 다만 관리단이나 소유자 임차인들이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는데 나중에 법적으로 따져 보았을때 관리 규약이 무효에 해당하는 경우에 단전조치를 하지 않으면 상가의 존립과 운영에 심각한 지장이 초래되는지 여부, 단전, 단수조치의 상대방의 대응 태도 등을 고려하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 인정된다면 관리규약에 단전, 단수 조치가 존재하지 않거나 무효인 관리규약에 따라 단전, 단수 조치를 취했다고 하더라도 위법성이 인정되지 않을 것입니다.(대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결)
4. 단전, 단수 조치의 위법성 판단 기준에 대하여
상가 관리단의 단전, 단수 조치는 결국 다양한 기준에 의해 그 적법성이 판단될 수밖에 없습니다. 단전, 단수 조치의 적법성을 가늠해 볼 수 있는 기준들은 다음과 같습니다.
ㅇ 관리규약에 단전, 단수 규정이 존재하는지 여부
ㅇ 무효인 관리규약이라도 해당 관리규약을 유효한 것으로 믿고 장기간 건물을 관리하였는지 여부
ㅇ 체납자가 관리비를 납부하지 않은 이유가 정당한지 여부
ㅇ 체납자가 납부하지 않은 관리비의 액수가 전체 관리비이 비추어 볼 때 큰 금액인지 여부
ㅇ 관리비 체납으로 인해 상가 건물에 중대한 피해가 발생하는지 여부
ㅇ 단전, 단수 조치 이전에 다른 임차인이나 구분소유자들 다수의 동의를 얻었는지 여부
ㅇ 단전조치를 취하기 전 여러차례에 걸쳐 최고통지를 했는지 여부
ㅇ 단전, 단수 조치가 상대방에게 심각한 피해가 되지 않은 시간에 이루어졌는지 여부
이러한 기준에 부합하는 점이 많은 단전, 단수 조치들일수록 그 단전, 단수 조치는 적법성을 인정받을 확률이 높은 것입니다.
이처럼 상가 관리단의 경우 단전, 단수 조치를 쉽게 생각해서는 안됩니다. 관리규약 및 위 적법성 기준들을 면밀히 검토하여 신중하게 조치를 취해야 합니다. 대부분의 관리비 체납자들은 단전, 단수 조치를 당할 경우 형사고소 및 손해배상소송을 제기하므로 법적 절차가 개시될 가능성이 높음을 미리 염두해 두고 미리 위법성을 방지하는 조치들을 취해야 할 것입니다.
만약 신중하게 단전, 단수 조치를 취하지 않으면 업무방해죄로 형사처벌을 받거나 상대방에게 손해배상을 해주어야 하는 불상사가 발생할 가능성을 미리 염두해 두어야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 5. 20.
문석주 변호사
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