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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Jun 08. 2022

지역주택조합 추가분담금 및 사업 지연과 조합탈퇴

조합가입후 추가분담금이 발생하고 사업이 지연되는 경우 가입계약 해제가능성

Q : 2년 전에 지하철 역 인근 모델하우스에서 지역주택조합 가입계약을 체결하였습니다. 가입계약 당시에는 확정분담금임을 고지하였고 계약서에 기재된 금액 이외에 추가로 들어가는 돈이 없다는 설명을 들었습니다.

그런데 현재까지 조합은 사업시행계획인가를 받지도 못하고 있으며 최근에는 추가분담금 증액 결의를 하고 추가분담금을 납입하라는 요구까지 하고 있는 상태입니다.

급기야는 관할구청으로부터 사업시행계획인가 신청 지연을 이유로 조합설립인가 취소처분까지 받게 된 상황입니다.

이 경우 저는 조합에 대해 분담금 증액이나 조합설립인가 취소를 이유로 조합가입계약을 해제하고 분담금을 돌려받을 수 있을까요?

A :

지역주택조합 가입의 위험성은 매스컴과 뉴스에서 대대적으로 보도된바 있기 때문에 이미 다수의 사람들에게 익히 알려진 상태입니다. 과거에는 지역주택조합 사업이 우후죽순 늘어나면서 선의의 피해자가 폭발적으로 증가하던 때가 있었습니다. 최근에는 이러한 지역주택조합 사업의 위험성을 인식하고 있는 사람들이 많기 때문에 지역주택조합 가입을 신중히 결정하는 경우가 많고 그로 인해 피해자들도 현격하게 줄어든 것이 사실입니다.

다만 아직까지 지역주택조합은 여러 곳에서 진행되고 있으며 여전히 지역주택조합 가입 과정에서 발생하는 기망행위로 인해 피해를 입는 피해자들도 많기 때문에 이러한 피해자들은 조합을 상대로 분담금 반환 등을 구하는 소송절차를 진행 중에 있습니다. 아래에서는 지역주택조합 사업에서 빈번하게 발생하는 조합 분담금 증액 문제와 관련하여 가입계약 당시 확정분담금이었음을 약속하였다는 이유로 가입계약을 해제하고 분담금의 반환을 구할 수 있을지 여부를 살펴보도록 하겠습니다.

1. 지역주택조합 가입 계약 후 분담금 증액을 이유로 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부

주택법상 지역주택조합 사업은 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 변경에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리 의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리 의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없습니다.(대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다259234 판결)

즉 지역주택조합 사업은 애초에 그 사업 자체가 가변성을 가지고 있는 상태에서 시작하는 것이며 조합가입계약을 체결한 조합원들 역시 이러한 저렴한 가격에 분양을 받기 위해 이러함 위험성을 감수하고 지역주택조합 사업에 참여하는 것이므로 가입계약 당시과 일부 사정변경이 생겼다고 하더라도 이러한 사정을 이유로 조합가입계약을 해제할 수 없다는 것입니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 증액의 경우에도 마찬가지입니다. 가입계약 당시 분담금이 계약서에 명시되어 있다고 하더라도 조합원 분담금액은 추후 사업 진행에 다라 변동될 수 있고 확정된 것이 아니기 때문에 가입계약 이후 분담금이 증액되었다고 하더라도 현저히 과도한 금액이 아니라면 가입계약 이후 증액이라고 하더라도 이를 이유로 조합가입계약을 해제하는 것은 쉽지 않은 것입니다.

2. 지역주택조합이 사업 지연을 이유로 관할구청으로부터 조합설립인가 취소처분을 받은 경우 조합가입계약을 해제할 수 있는지 여부

지역지역조합이 조합 설립 이후 일정한 기간 내에 사업시행계획 인가 신청을 하지 않는 경우 관할 행정청은 지역주택조합 설립인가 취소처분을 할 수 있습니다. 그런데 관할 행정청이 지역주택조합 사업 지연을 이유로 설립인가 취소처분을 하였다는 점을 근거로 조합의 구성원인 조합원이 조합가입계약을 해제하고 분담금의 반환을 구할 수 있을지가 문제됩니다.

그러나 지역주택조합의 조합원이 지역주택조합 사업이 제대로 진행되지 않고 있다는 사실로 조합가입계약 해제를 주장하는 것은 원칙적으로 쉽지 않습니다. 예외적으로 조합가입계약 당시 조합의 임원이나 분양대행사로부터 기망을 당하였다거나 조합가입계약 이후 횡령이나 배임 등의 불법행위를 저질렀다는 점이 입증된다면 조합의 기망행위를 원인으로 조합가입계약의 취소를 구하는 것은 가능합니다.

즉 기망행위를 입증함이 없이 단순히 지역주택조합 사업이 제대로 진행되고 있지 않다는 사유만으로 조합가입계약을 해제하고 분담금의 반환을 구할 수는 없는 것입니다. 특히 조합원은 지역주택조합의 상대방이 아닌 조합의 구성원으로서의 지위에 있는바 지역주택조합 사업이 포기할 것인지 아니면 추가로 분담금을 납부하여 사업을 추진할 것인지를 결정해야 하는 위치에 있으므로 단순히 지역주택조합사업이 계획대로 진행되지 않고 있다는 사정만으로 지역주택조합 가입계약을 해제하고 분담금의 반환을 구할 수는 없는 것입니다.

3. 지역주택조합원이 조합원 자격을 상실하였다는 이유로 조합에서 탈퇴할 수 있는지 여부

지역주택조합의 규약이나 계약서에는 조합원이 조합원으로서 자격(세대주, 일정 면적 이상의 무주택 등)을 갖추지 못한 경우에는 조합원 자격을 자동으로 상실한다고 정하고 있습니다. 따라서 조합원 가입계약 이후 자의나 타의로 세대주 지위에서 탈퇴하거나 일정 면적 이상의 주택을 보유하게 되는 경우에는 그 때부터 자동으로 조합원 자격을 상실하고 지역주택조합에서 탈퇴한 것으로 볼 수밖에 없는 것입니다.

다만 지역주택조합원 자격 상실을 원인으로 조합에서 탈퇴한 경우에는 조합가입계약 및 조합규약에 따라 기존에 납부한 돈에서 업무대행비, 용역비 등을 공제하고 남는 돈에 대해서만 반환을 구할 수 있습니다. 결국 조합원 자격을 상실하였음을 원인으로 조합에서 탈퇴할 수 있다고 하더라도 그로 인한 금전적인 손해를 회복할 수는 없는 것입니다.

4. 지역주택조합 가입은 신중히 결정해야

이처럼 지역주택조합은 한번 가입하면 조합에서 임의로 가입계약 해제를 받아주거나 분담금을 돌려주지 않는 경우가 대부분입니다. 따라서 일단 지역주택조합 가입계약을 체결하고 나중에 유지 여부를 고민해 보겠다는 생각은 지극히 위험합니다. 처음부터 지역주택조합은 위험성이 높은 투자상품이고 이러한 위험을 감수하고서라도 투자가치가 있다고 판단한 상태에서만 비로소 지역주택조합 가입계약을 체결해야 하는 것입니다.

지역주택조합과 관련한 분쟁은 일반적인 대여금 분쟁, 가사 분쟁과는 다른 여러가지 쟁점을 내포하고 있으므로 처음부터 부동산 전문 변호사를 통해 적극적으로 분쟁 해결에 나서야 합니다. 처음 조합과의 가입계약 해제 협상부터 소송 제기, 그리고 소송 내에서의 조정 까지 각 단계마다 필수적으로 준비하고 거쳐야 할 절차가 있기 때문에 철저한 사전 준비를 통해 지역주택조합과의 분쟁에 만전을 기해야 할 것입니다.

이상 문석주 변호사였습니다.

2022. 6. 8.

문석주 변호사