임대인이 전세자금대출에 협조하지 않는 경우 해결방법은
임대인의 전세자금대출 협조의무와 임대차계약 해제
Q : 최근 임대차계약을 체결한 임차인입니다.
저는 임대차보증금 중 70%를 전세자금대출을 통해 마련하기로 마음먹었기 때문에 임대차계약서 작성 당시 계약서에 "임대인이 전세자금대출을 받는데 적극 협력한다"라는 문구를 삽입하였습니다.
그런데 나중에 대출절차 진행 중에 갑자기 임대인은 은행에 전세자금대출을 받는 것에 동의할 수 없다는 의사를 표시하였고 결국 저는 전세자금대출을 받는 것이 불가능하게 되었습니다.
이 경우 저는 임대인의 계약위반으로 전세자금대출이 불가능해졌다는 이유로 임대차계약을 해제하고 보증금 뿐만 아니라 손해배상청구를 하는 것이 가능할까요?
1. 임대차계약에서 임대인의 전세자금대출 협조의무
임대차계약에 있어 임차인은 임대차보증금 대부분을 대출로 충당하는 경우가 많습니다. 보통 임차인은 임대차계약을 먼저 체결한 후 대출은행을 나중에 알아보는 경우가 많습니다. 그런데 문제는 임대차계약을 체결한 후 전세자금대출을 알아보는 과정에서 실제로 전세자금대출이 어려운 사정들이 나타날 때입니다.
전세자금대출이 어려워지는 사정들은 임차인 개인의 사정(신용, 소득 등)도 있지만 건물 자체의 문제(불법증축, 거래 시가)나 임대인의 비협조가 그 원인이 되기도 합니다.
전세자금대출이 불가능한 경우 임차인들 임대차보증금을 마련한 방법이 막막해지는 경우가 많기 때문에 임대차계약을 파기하길 원합니다. 그러나 일단 임대차계약이 체결된 이상 임차인이 마음대로 임대차계약을 파기하는 것은 쉽지 않습니다. 특히 임대차계약 체결 후 임차인의 개인사정으로 전세자금대출이 불가능하다면 임대인의 동의 없이 무조건 계약을 파기하는 것은 어렵습니다.
대출이 어렵게 된 사정 중에 가장 문제는 임대인이 전세자금 대출을 받는데 비협조적인 경우입니다. 대부분의 임대인들은 임차인이 전세자금을 대출받은데 적극 협조하고 은행에 전세자금대출 동의 의사도 적극적으로 피력해 주지만 일부 임대인의 경우에는 특별한 이유 없이 전세자금대출에 비협조적인 자세를 취하거나 은행에 필요한 동의의사를 밝히지 않는 경우도 있습니다.
이 경우 임차인이 임대인의 전세자금 대출 비협조를 이유로 임대차계약을 해제할 수 있을지가 문제되나 원칙적으로 임대인에게는 임차인의 전세자금대출에 협조해야 할 의무가 존재하지 않습니다. 임대차보증금은 전적으로 임차인이 마련해야 하는 돈이므로 임차인이 전세자금대출을 받는데 임대인이 협조할 법적 의무는 존재하지 않는 것입니다.
2. 임대인이 전세자금대출절차에 협조하지 않는 경우 임대차계약 해제 가능성
이러한 임대인의 전세자금대출 절차 비협조를 막기 위해 임대차계약서 작성 당시에 임대인이 전세자금대출절차에 협조한다는 문구를 기재하는 것이 일반적입니다. 원칙적으로 임대인이 전세자금대출에 협조할 의무가 있는 것은 아니지만 임차인과의 합의를 통해 임대차계약서에 임대인의 협조의무가 포함되는 경우 비로소 임차인은 임대인에게 전세자금대출에 적극협조할 것을 요구할 수 있게 되는 것입니다.
만약 임대인이 전세자금대출절차에 적극 협조할 것임을 약정한 후에 전세자금대출절차에 비협조함으로서 임차인이 잔금지급기일 이내에 전세자금을 대출받는 것이 무산된 경우 이러한 임대인의 전세자금대출절차 협조의무는 임대차계약상 주된 채무에 해당된다고 볼 수 있으므로 임차인은 협조의무 불이행을 이유로 임대차계약을 해제할 수 있을 것입니다.(수원지방법원 안양지원 2018. 9. 20. 선고 2018가단457판결)
3. 임대인이 전세자금대출절차에 협조하지 않는 경우 손해배상청구 가능성
임대인이 전세자금대출절차에 협조하기로 약정하였음에도 전세자금대출절차에 비협조하는 경우 임대인의 의무위반에 따라 임차인이 손해를 입은 경우 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다. 그런데 표준임대차계약서에 따르면 임대차계약 당사자들이 임대차계약상 의무를 위반하는 경우에는 계약금 상당의 위약금에 해당하는 금액을 배상하도록 정하고 있으므로 대부분의 임대차계약에서 임차인은 임대인에 대해 계약금 상당의 금액에 이르는 돈을 손해배상으로 지급할 것을 주장할 수 있습니다.
다만 전세자금대출절차 비협조에 따라 임차인이 입은 손해가 그리 크지 않은 경우가 대부분이기 때문에 손해배상액은 법원에 의해 직권으로 조정될 수 있습니다.
4. 임대차계약시 전세자금대출을 받을 예정이라면 전세자금대출절차 협조의무를 임대차계약서에 반드시 삽입해야!
결국 전세자금대출을 통해 임대차보증금을 충당하려는 임차인의 입장에서는 임대차계약시 임대차계약서에 반드시 임대인의 전세자금대출절차 협조의무를 기재해야 할 것입니다. 만약 전세자금대출 협조의무를 임대차계약서에 삽입하지 않았다면 임대인에게 협조의무가 당연히 존재한다고 볼 수 없으므로 전세자금대출 비협조를 이유로 임대차계약을 해제하거나 손해배상을 주장할 수 없을 것입니다.
임대차계약서에 임대인의 전세자금대출절차 협조의무가 기재되어 있음에도 임대인이 대출절차에 협조하지 않는 경우라면 임차인은 신속히 내용증명 등을 통해 보증금 반환 뿐만 아니라 손해배상의무까지 부담할 위험성이 있다는 점을 충분히 고지한 후 원만한 대출절차 이행을 통해 임대차계약이 완료될 수 있도록 노력할 필요가 있다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 7. 6.
문석주 변호사
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