종전 임대차 기간 중 연체한 차임과 계약 해지 가능성
갱신전 임대차나 종전 임대인에게 차임을 연체한 경우 그 효력은
Q : 7년 째 상가에서 식당영업을 하고 있습니다.
그런데 최근 상가의 소유자가 변경되었고 임대차계약을 갱신하게 되었습니다.
변경된 임대인이 종전 임대차 계약기간을 포함하여 3기 이상의 차임을 연체하고 있다고 주장하면서 계약을 해지하고 상가를 명도하라는 소송을 제기하였습니다. 임대인이 바뀌기 전이나 갱신 전의 연체 차임이 현재 계약 해지사유에 해당하는 연체차임액에 포함될 수 있는 것인가요?
A :
1. 임대차계약에 있어 차임 연체와 그에 따른 법적 효과
임대차 계약에 있어 임차인으로서 가장 중요한 의무는 차임지급의무 입니다. 임차인은 임대차계약 관계에서 임대차보호법상의 보호를 받기 때문에 차임지급의무만 제대로 지킨다면 특별히 불리한 점이 없다고 보아도 무방합니다. 그런데 차임을 연체하는 경우라면 임차인을 여러가지 법적 제재를 받을 수 있습니다. 주택임대차라면 2기이상의 차임연체, 상가임대차라면 3기 이상의 차임을 연체하는 경우에 법적 제재가 발생하게 되는데 크게 임대인의 계약해지권과 계약갱신거부권, 권리금 회수기회 박탈이 인정될 수 있습니다.
즉 주택임대차의 경우 2기 이상, 상가임대차의 경우 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지하고 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있으며 추후 임대차계약 종료시에 임차인의 임대차계약 갱신 요구도 거절하고 명도소송을 제기할 수 있는 것입니다.
다만 여기에서 문제는 임대차계약이 갱신되거나 임대인이 변경되는 경우 종전 임대차계약기간 중에 연체한 차임이 연체 차임액의 범위에 합산될 수 있는지 여부가 될 것입니다. 종전 임대차계약 기간에 연체한 차임이 합산되지 않고 현재 임대차계약 기간에 연체한 차임액이 2기나 3기 이상의 차임액에 미달한다면 임대인은 임차인에 대해 계약 해지를 주장하는 등 법적 제재를 청구할 수 없기 때문입니다.
2. 임대차계약 갱신 전의 연체차임액이 2기, 3기 연체 차임액에 합산되는지 여부
임대인이 그대로 유지되고 있는 상태에서 임대차 계약이 갱신된다면 갱신된 임대차는 갱신 전의 임대차계약과 그 내용 성질에 있어 동일성이 있게 됩니다. 결국 종전 임대차계약이 종료되고 새로운 임대차계약이 갱신되었다고 하더라도 그 임대차계약의 성격은 그대로 유지되는 것이므로 갱신 전의 연체차임도 임대차계약의 해지사유인 차임연체액 합계에 포함될 수 있다고 보아야 할 것입니다.(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결)
따라서 임차인은 갱신 전의 연체차임이라고 하더라도 갱신 후 연체차임과 합하여 계약이 해지될 수 있다는 점을 명확히 이해하고 있어야 할 것입니다.
3. 임대인 변경 전의 연체 차임액이 2기, 3기 연체 차임액에 합산되는지 여부
한편 임대인이 변경되는 경우에는 변경 전 임대차계약에서 연체한 차임액이 변경 후 임대차계약의 차임연체액에 포함될 수 있는지가 문제됩니다. 임대인 변경의 경우에는 단순히 임대차계약이 갱신되는 경우와 달리 변경 전 연체차임 채권은 종전 임대인에게 귀속되는 것이므로 현 임대인이 채권양도 절차를 거쳐 종전 임대인의 연체차임채권을 승계받지 않는 이상 임대인 변경 전의 연체차임액을 변경 후 연체차임과 합하여 임대차계약 해지 사유로 주장하는 것은 불가능하다 할 것입니다.(대법원 2008.
10. 9. 선고 2008다3022 판결)
4. 임차인으로서 추후 계약갱신 및 권리금을 주장하려면 차임만은 연체하지 말아야
임대차계약에서 임차인으로서 가장 잊지 말아야 할 것은 차임을 연체하지 않는 것입니다. 연체하더라도 2기나 3기 차임연체액에 도달되지 않도록 주의를 기울여야 합니다. 임차인이 일정액의 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인은 계약이 해지될 수 있을 뿐만 아니라 추후에 계약 갱신을 주장할 수도 없고 권리금 회수 기회 보장을 임대인에게 항변할 수도 없게 됩니다.
결국 임차인이 임대인에 대해 부당한 대우를 받을 때 임대인은 임차인의 차임연체를 무기로 임차인을 공격하는 경우가 대부분입니다. 따라서 임차인의 입장에서는 추후 권리확보를 위해 차임을 제 때 지급하는 것에 노력을 할 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 7. 7.
문석주 변호사
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
