오픈상가(구분점포)의 법적 문제
오픈상가(구분점포)의 등기와 그 유효성
1. 김씨는 X건물의 구분점포 일부에 관하여 건축주인 A회사와 분양계약을 체결하였다.
2. 가압류등기 촉탁에 따라 구분점포에 관해 A회사의 소유권보존등기가 마쳐졌고 이후 구분점포에 대하여 B회사 명의의 근저당권이 설정된 후 김씨에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
3. 그런데 X건물의 각 구분점포들은 아직 구체적으로 구획을 하지않아 구조적으로 독립성을 갖추지 못한 상태였는바 이에 김씨는 B회사의 근저당권설정등기는 X건물이 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 이루어진 것으로서 무효라고 주장하면서 A회사를 대위하여 근저당권 말소를 구하는 소를 제기하였다.
4. B회사는 1심 소송 중 김씨의 동의없이 X건물의 각 구분점포 바닥 경계선에 경계표지를 설치하고, 각 구분점포별로 건물번호표지를 설치한 다음 건물의 각 층 입구에 구분점포의 위치가 표시된 건물현황도를 설치하였다.
대부분의 복합쇼핑몰들에는 오픈상가(구분점포)들이 들어서 있고 그들 구분점포는 서로 구획되어 각각 다른 사람들에게 소유권이 귀속되어 있습니다. 1동의 건물 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 합니다. 구조상 독립성은 해당 부분이 구조적으로 다른 건물 부분과 외관상 독립되어 있는 상태를 의미하고 이용상 독립성은 당해 부분이 경제적으로 독립된 가치와 기능을 가지고 있는 상태를 의미합니다.
특히 구분점포에서의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 구조적 독립성의 요건을 완화시켰는데 구분점포에 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착함으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있습니다.
한편 부동산의 등기를 하기 위해서는 그 부동산이 독립적인 객체로서의 존재가 인정되어야 합니다. 따라서 구분점포의 경우에도 일부분이 구조적 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권의 목적으로 등기되고 이에 기초하여 근저당권설정등기나 소유권이전등기가 순차로 마쳐진 경우 원칙적으로 해당등기들은 무효가 되는 것입니다.
다만 구분점포가 독립성을 갖추지 못한 상태에서 등기되었으나 이후 각 구분점포에 경계표지를 바닥에 견고하게 설치하고 건분번호표지도 견고하게 부착하였다면 이전에 마쳐진 등기들은 다시 유효하게 됩니다. 독립성을 갖추기 이전 등기가 무효라고 하여 이전 등기를 말소하고 다시 동일한 내용의 등기를 하게 하는 것은 비효율적라는 고려에서 나온 판단입니다.
결국 위 사례에서도 비록 등기 당시에는 X건물의 구분점포가 구조적 독립성을 갖추지 못하여 구분점포에 마쳐진 등기는 무효였으나 이후 구분점포의 구조적 독립성이 갖추어진 이상 이전에 마쳐진 소유권보존등기나 근저당권설정등기는 다시 유효하게 되는 것입니다. 따라서 김씨가 B회사를 상대로 근저당권을 말소하라는 청구는 인정되기 어려울 것입니다.
이와같이 오픈상가는 다른 일반 건물이나 점포들과는 달리 등기의 객체가 될 수 있는지 여부가 중요한 문제입니다. 만약 오픈상가의 구조적, 이용상 독립성이 인정되지 않는다면 등기를 한다고 하더라도 해당 등기들의 유효성은 인정되기 어렵기 때문입니다. 오픈상가의 대부분의 문제들이 바로 이 구조적, 이용상 독립성이 인정될 수 있는지 여부와 관련되어 있고 특히 구분점포의 강제집행, 경매에 있어서도 많은 문제가 발생하고 있는 실정입니다.
따라서 구분점포가 등기의 객체가 되는지 여부, 강제집행 또는 경매의 대상이 되는지 여부에 관하여 면밀하게 살펴야 하고 분쟁의 대상이 되었을 경우 과연 구분점포의 독립성에 문제가 없는지 여부를 명확히 확인해보아야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁 상담센터 문석주 변호사였습니다.
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