임대주택 보증금과 임대료의 임의조정 가능여부
민간임대주택법상 표준임대보증금과 표준임대료
1. 김씨는 A회사와 민간임대주택에관한특별법(이하에서는 '민간임대주택법'이라고 함)에 따라 임대차계약을 체결하였다. 민간임대주택법에는 표준보증금과 표준임대료의 기준을 정하고 있는데 A회사는 일방적으로 보증금을 더 높이고 임대료를 더 낮추는 방식으로 김씨와 임대차계약을 체결한 것이었다.
2. 그 후 김씨는 A회사를 상대로 민간임대주택법상 표준보증금을 초과하는 보증금 부분은 무효라고 주장하면서 법원에 보증금 차액을 반환하는 소송을 제기하였는데 법원은 표준보증금과 표준임대료에 관한 규정을 강행규정이라고 보아 표준보증금을 초과하는 부분은 A회사가 반환하고 김씨는 A회사에 보증금 차이만큼의 임대료를 지급하라고 선고하였다.
3. 판결 선고 후 A회사는 표준보증금을 초과하는 부분을 김씨에게 반환하였으나 김씨는 이후에도 표준임대료와의 부족분을 A회사에 납부하지 않았다. 김씨가 이후 3회 이상 임대료 부족분을 A회사에 지급하지 않고 미지급한 총금액이 3기의 임대료 총액을 초과하자 A회사는 임대료 연체를 이유로 하여 임대차계약을 해지하였고 김씨에게 주택을 반환하라는 청구를 하였다.
이번 시간에는 민간임대주택법상의 임대차계약과 관련한 보증금과 임대료 분쟁에 대해서 살펴보겠습니다. 민간임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위해 제정된 것입니다. 민간임대주택법에서는 임대사업자가 임의로 보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하기 위해서 법에서 표준보증금과 표준임대료를 정하고 임대차계약 체결시 표준보증금과 임대료를 넘지 못하도록 규정하고 있습니다.
이러한 민간임대주택법상의 표준보증금 및 표준임대료 규정은 강행규정이자 효력규정입니다. 즉 임차인의 동의없이 임대사업자가 일방적으로 보증금을 높이고 임대료를 낮추는 방식으로 임대차계약을 체결하였다면 이는 민간임대주택법에 위반된 약정으로서 그 약정은 무효가 됩니다.
다만 임대차계약 약정이 무효가 되더라도 임대사업자와 임차인의 임대차계약은 완전히 사라지는 것이 아니라 임대사업자와 임차인이 임대보증금과 임대료의 전환을 하지 않은 원래의 임대 조건 즉 표준임대보증금과 표준임대료에 의한 임대조건으로 임대차계약을 체결하리라 의욕하였으리라고 보고 그 임대차계약은 표준보증금과 표준임대료를 임대조건으로 하는 임대차계약으로 유효하게 존속하게 됩니다.(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결)
즉 임대사업자가 민간임대주택법상 표준보증금과 표준임대료를 임차인의 동의없이 임의로 조정하여 임대차계약을 체결한 경우 그 임대차계약은 무효가 되고 다만 임의로 조정한 임대차계약이 무효가 된다면 당사자는 표준보증금 및 표준임대료를 기준으로 임대차계약을 체결하였을 것이라고 보고 임대차계약은 표준보증금과 표준임대료를 조건으로 하는 임대차계약으로 유효하게 존속하는 것입니다. 이에 따라 임대사업자는 차액만큼의 표준보증금을 반환하여야 하고 임차인은 표준임대료에 따른 차임 차액을 임대사업자에게 추가로 지급하여야 합니다.
한편 민간임대주택법 및 동법 시행규칙에서는 임차인이 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 여기서 3월 이상의 연체란 3월 이상인 연체횟수뿐만 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻으로 보아야 합니다. 결국 임차인이 3월 이상 임대료의 전액을 연체하지 않는다고 하더라도 매달 임대료 일부분을 3개월이상 연체하여 연체금액이 3개월분 이상이 되는 경우 임대사업자는 그 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.
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위 사안에서도 김씨와 임대사업자 A회사의 조정된 보증금과 임대료를 조건으로 하는 임대차계약은 무효이고 임대차계약은 민간임대주택법상의 표준보증금과 표준임대료를 조건으로 하는 계약으로 전환되었다고 보아야 합니다. 이에 따라 임차인 김씨는 임대사업자 A회사에게 그 차액 만큼의 임대료를 추가로 지급해야 합니다. 그런데 김씨는 임대사업자 A회사에게 임대료차액을 3개월이상 연체하지 않았고 그 총 연체금액인 3개월분의 임대료를 초과하였습니다. 따라서 임대사업자는 임차인 김씨를 상대로 임대료연체를 이유로 한 해지를 할 수 있고 A회사는 임대차계약 해지에 따라 임차인을 상대로 건물인도를 구할 수 있는 것입니다.
이상에서 본 바와 같이 민간임대주택법은 국민주거생활안정을 도모하기 위한 법이기 때문에 임대차계약의 세부적인 많은 부분들을 법령에 규정해놓고 있습니다. 이들 대부분의 규정은 강행규정이자 효력규정으로서 이를 위반하여 임대사업자가 임의대로 임대조건들을 조정하여 체결한 임대차계약은 무효가 됩니다. 따라서 임대사업자나 임차인의 경우 법령상 내용을 정확히 파악하고 임대차계약에 문제점이 없도록 신중하게 계약내용을 확인해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
