미등기 건물 점유자의 권리행사
미등기, 무허가 건물 이용에 대한 방해를 제거하는 방법
1. 김씨는 미등기, 무허가 건물에 살고 있고 이씨는 김씨가 거주하고 있는 건물의 인근에 살고 있다.
2. 이씨는 김씨가 임의로 점유하고 있는 건물 출입문에 각목이나 철망을 설치하는 등의 공가폐쇄조치를 하였다.
3. 이와같은 이씨의 폐쇄조치가 모두 종료되고 약 2년이 지난 시점에 김씨는 이씨를 상대로 소유권, 점유권, 주거권을 근거로 설치된 철망을 철거하라는 방해제거청구 및 위 폐쇄조치로 인한 손해배상을 청구하는 소를 제기했다.
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.(민법 제214조) 또한 소유권을 가지고 있지 않더라도 점유자는 점유의 방해를 받은 때 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 또한 주거권만으로도 방해제거청구를 하는 것은 불가능합니다.
그런데 위 사안에서 김씨가 살고있는 건물은 미등기, 무허가 건물인바 미등기, 무허가 건물의 소유권을 근거로 이씨에게 방해제거 및 손해배상을 청구할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
미등기, 무허가 건물의 점유자에 관하여 대법원은 미등기 무허가 건물의 양수인이라도 그 소유권이전등기를 마치지 않는 한 그 건물의 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으므로 미등기 무허가 건물의 양수인은 소유권에 기한 방해제거청구를 할 수 없다고 판시한바(대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000판결 등) 미등기, 무허가 건물의 점유자에게 해당 건물의 소유권은 인정될 수 없습니다.
결국 위 사안에서 김씨는 미등기, 무허가 건물의 소유자가 아닌 점유자로서 방해제거 및 손해의 배상만을 청구할 수 있는 것입니다. 그런데 점유자가 점유권에 기해 방해제거나 손해배상을 청구할 때는 그 행사기간이 제한되어 있습니다. 즉 점유자는 본인의 점유를 방해받을 때 방해가 종료한 날(방해행위가 종료한 날)로부터 1년 내에 방해의 제거나 손해의 배상을 청구해야 하는 것입니다.(민법 제205조 제2항)
그런데 위 사안에서 김씨는 점유권에 기한 방해제거청구 및 손해배상청구를 방해가 종료한 후 1년이 경과한 뒤에야 제기하였는바 김씨의 방해제거 및 손해배상의 청구는 인정되기 어려울 것입니다.
결국 미등기, 무허가 건물의 경우에는 소유권이 인정되기 어렵고 점유권에 기한 방해제거 또는 손해배상청구 역시 그 행사기간이 단기간으로 정해져 있어 그 권리행사를 신중하고도 신속히 행해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
