무권리자인 매도인으로부터 부동산을 매수한 경우 해결방법
타인소유토지 매매에 있어 사용이익 반환의 상대방
김씨는 이씨와 A토지에 대하여 매매계약을 체결하고 A토지를 사용하였다. 그런데 실제로 A토지의 소유자는 이씨가 아니라 박씨였다. 이에 김씨는 진정한 소유자인 박씨와 A토지에 대하여 매매계약을 새롭게 체결하고 그동안 A토지를 사용함에 따른 사용이익을 정산해주었다.
한편 김씨는 아무런 권한없이 A토지에 대한 매매대금을 수령한 이씨에 대하여 매매계약을 해제하고 매매대금을 반환하라는 청구를 하였다. 그런데 김씨의 청구에 대해 이씨는 A토지를 사용함에 따른 사용이익부분은 공제되어야 한다는 주장을 하였다.
과연 김씨가 A토지 사용함에 따른 이익이 이씨에 대한 매매대금 반환청구에서 공제되어야 할까?
매도인이 본인의 권리가 아닌 타인의 권리를 매매한 경우에도 그 매매계약은 유효하고 매도인은 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 합니다. 그런데 매도인이 결국 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때에는 매수인은 매도인과의 매매계약을 해제할 수 있습니다.
다만 매수인이 매도인의 계약의무 이행 불가능을 이유로 매매계약을 해제하는 경우 매수인은 매도인에게 매매목적물을 반환할 의무 뿐만이 아니라 그동안 토지 사용에 따른 이익(임료 상당)을 반환할 의무 역시 부담합니다. 목적물 및 사용이익의 반환의무는 무권리자인 매도인이 궁극적으로 정당한 권리자에게 반환하여야 하는 경우라도 마찬가지로 적용됩니다.
다만 매수인이 무권리자인 매도인에게 토지 사용이익을 반환해야 하는 경우에도 매수인이 이미 토지의 진정한 소유자에게 사용이익을 반환하였다면 궁극적으로 토지의 사용이익은 정당한 권리자에게 귀속된 것이므로 더 이상 무권리자인 매도인에게 토지의 사용이익을 반환해야 할 필요는 없게 됩니다.
위에서 본 사례에서도 김씨는 이미 A토지의 정당한 권리자인 박씨에게 사용이익의 정산을 완료한 이상 무권리자인 매도인 이씨에게 더 이상 A토지에 대한 사용이익을 반환할 의무를 지지 않게 되고 결국 김씨의 매매대금 반환청구에서 이씨는 사용이익 상당을 공제해야 한다는 주장을 할 수 없게 되는 것입니다.
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결국 무권리자로부터 부동산을 매수하였다고 하더라도 매수인은 일반적인 계약 해제 절차에 따라 무권리자인 매도인과의 계약을 해제하고 해제에 따른 토지와 사용이익을 반환하여야 합니다. 다만 이미 토지와 사용이익을 실제 권리자에게 반환하였다면 더 이상 매수인은 무권리자인 매도인에게 이를 반환할 의무를 지지 않게 되는 것입니다.
타인권리매매에 있어서도 일반 부동산 매매계약의 원칙은 그대로 적용되므로 매매계약에 있어 문제가 발생하는 경우에는 반드시 전문가의 상담을 통해 문제의 해결방안을 모색해나가야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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