공사계약의 해제와 사후처리
공사계약 해제시 공사대금의 정산방법
A회사는 김씨로부터 건물을 신축하는 공사 중 토목공사를 40억 원에 도급받았다.
이 사건 토목공사는 터파기 공사와 흙막이 공사로 나눌 수 있는데 A회사는 터파기 공사만을 마무리하고 공사를 중단하였다. 그런데 당시 토목공사는 터파기 공사만으로도 추가적인 흙막이 공사가 필요하지 않을만큼 토목공사가 되어 있는 상태였다.
A회사의 일방적인 공사중단에 김씨는 A회사와의 공사도급계약을 해제하였다. 김씨가 공사도급계약을 해제하자 A회사는 그동안의 공사에 따른 공사대금을 지급하는 소송을 제기하였다.
일반적으로 계약은 양 당사자들이 일방의 채무불이행, 합의해제 등의 사유로 해제할 수 있고 계약이 해제되면 쌍방에게는 계약이 체결되기 전 상태로 원상회복을 할 의무가 발생합니다. 즉 매매계약에 있어서는 매도인이 매매대금을 돌려주고 매수인은 매매목적물을 돌려주어야 하며 임대차계약에서는 임대인이 보증금을 돌려주고 임차인은 임대차목적물을 반환해야 하는 것입니다.
이와 마찬가지로 공사도급계약에 있어서도 일반적인 계약과 마찬가지로 중도에 계약을 해제하는 것이 가능합니다. 다만 공사도급계약에 있어서는 해제될 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하는 것에 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우 공사도급계약은 아직 미완성 부분에 대해서만 실효되고 공사업자는 해제된 상태 그대로 그 공사물을 도급인에게 인도하며 도급인은 인도받은 공사물의 완성도에 따라 이에 상응하는 보수를 공사업자에게 지급하여야 하는 것입니다.
즉 공사도급계약에 있어서는 계약을 해제한다고 하여 도급인이 공사업자에게 전혀 공사대금을 주지 않아도 된다거나 공사업자가 기존의 공사물을 모두 제거하고 도급인에게 원래대로 돌려주어야 하는 것이 아닙니다. 결국 공사도급계약이 해제되는 경우에는 그 공사물의 완성도에 따라 과연 도급인이 공사업자에게 전체 공사대금 중 어느 정도 비율의 공사대금을 지급하여야 하는지가 가장 중요한 쟁점이 됩니다.
법원은 일반적으로 공사도급계약이 해제되어 완성도에 따라 공사비를 정산하는 경우 전체 공사비를 기초로 완성된 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율을 산정하여 그 비율에 따라 공사대금을 계산합니다.
즉 위 사안에서 A회사와 김씨 사이의 공사도급계약이 정당하게 해제되었다고 하더라도 김씨가 A회사에 공사대금을 주어야 할 의무는 완전히 소멸하는 것이 아닙니다. 김씨는 공사물의 완성도에 따라 그에 상응하는 비율만큼의 공사대금을 A회사에게 주어야 합니다.
A회사와 김씨 사이의 기존의 공사도급계약 상에서는 터파기와 흙막이 공사를 하기로 되어 있었으나 실제로 A회사는 터파기 공사만을 마무리하였습니다. 그런데 A회사는 터파기 공사를 하면서 추가적인 흙막이 공사가 불필요할 만큼 토목공사를 진행하였습니다.
즉 A회사가 수행한 공사물의 완성도는 흙막이 공사가 불필요한 만큼에 이르렀다고 볼 수 있으므로 김씨가 A회사에 지급해야 할 공사대금에는 터파기 공사와 흙막이 공사에 해당하는 비율이 포함되어야 하는 것입니다.
이와같이 공사 도중 계약이 해제되는 경우에는 그 해제에 따른 정산작업에 있어 여러가지 복잡한 문제들이 발생됩니다. 공사계약이 원만하게 해제되고 정산되지 않으면 이후에 더 큰 문제가 발생하여 회복할 수 없는 금전적인 손해를 입게 되는 최악의 상황에 이르기도 합니다.
결국 공사 중 계약관계에 문제가 발생하는 경우에는 미리 법률가의 도움을 받아 원만하게 문제를 해결하는 방법에 관해 조언을 얻는 것이 필요하다고 할 것입니다 .
이상 문석주 변호사였습니다.
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