가등기에 따른 소유권이전등기
가등기에 따른 소유권등기는 언제까지 행사할 수 있을까?
김씨는 A토지의 소유자로서 이씨와 2002. 4. 26.에 매매예약계약을 체결하였고 이를 원인으로 하는 가등기를 해주었다. 김씨와 이씨는 매매계약을 하면서 가등기에 따른 소유권등기를 행사할 수 있는 기간을 2032. 4. 25.까지로 정하였다.
그런데 이후 이씨는 김씨를 상대로 가등기에 따른 소유권등기를 이전해달라는 청구를 하지않았고 이에 김씨는 2017년에 이씨를 상대로 매매예약완결권의 행사기간인 10년을 도과하였으므로 A토지에 있는 이씨 명의의 가등기를 말소하라는 청구를 하였다.
일반적으로 부동산의 매수인은 토지의 매매예약을 하면서 매매계약을 완결할 때까지 매도인이 부동산의 처분행위를 하지 못하도록 가등기를 설정하는 경우가 많습니다.
그런데 이러한 매매예약의 완결권 즉 가등기에 따른 소유권이전등기 청구권 행사기간은 당사자 사이의 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 합니다. 만약 10년의 기간이 경과한 때에는 가등기에 따른 소유권이전등기 청구권은 행사기간의 경과로 인하여 소멸하고 매수인은 본인의 가등기를 말소하여야 합니다.
한편 가등기에 따른 소유권이전등기청구권(매매예약의 완결권)의 행사기간은 소멸시효 기간과는 달리 기간의 중단이 없으므로 매매예약 계약을 하고 중간에 매도인이 매수인의 소유권을 인정하는 합의서나 각서를 써주었다고 하더라도 그것만으로 10년의 기간이 중단되고 그때부터 다시 새롭게 기간이 시작된다고 볼 수 없습니다.
다만 양 당사자들이 매매예약 약정 당시 가등기에 따른 소유권등기의 행사기간을 별도로 정한 경우에는 계약 우선의 원칙에 따라 매수인은 그 행사기간내에 본등기의 권리를 행사할 수 있습니다. 즉 매매예약의 당사자들 사이에 가등기에 따른 소유권등기의 행사시간을 10년보다 적은 기간으로 설정하였다면 매수인은 가등기에 따른 소유권등기의 행사를 10년이 아닌 서로 약정한 기간 내에 행사하여야 하고 10년보다 길게 설정하였다면 그 매수인은 10년이 경과하더라도 그 행사기간 내라면 가등기에 따른 소유권등기청구권을 행사할 수 있는 것입니다.
위에서 본 사례에서도 김씨와 이씨는 매매예약을 하면서 이씨에게 가등기를 설정해주었고 동시에 가등기에 따른 소유권등기의 행사기간을 30년으로 약정하였습니다. 따라서 비록 2017년에 이씨가 가등기를 한 때부터 10년이 도과하였다고 하더라도 아직 약정행사기간인 30년이 도과하지 않은 이상 이씨는 김씨를 상대로 가등기에 따른 소유권등기 청구를 할 수 있고 결국 매도인 김씨는 이씨를 상대로 가등기를 말소하라는 주장을 할 수 없는 것입니다.
이와같이 매매예약을 하면서 양 당사자간 가등기를 하는 경우 매도인과 매수인은 가등기에 따른 본등기의 행사기간을 신중하게 정하여야 합니다. 위에서 보는 바와 같이 가등기에 따른 본등기의 행사기간은 양 당사자의 약정에 따라 전적으로 결정되는 것이기 때문입니다. 일단 매매예약당시 가등기에 따른 본등기의 행사기간을 서로 정하면 이후 매도인이 매수인의 소유권을 인정하는 취지로 각서를 작성하였다거나 서로 합의서를 작성하였다고 하더라도 매매예약시부터 진행되고 있는 본등기의 행사기간의 진행이 중단되거나 소멸된다고 볼 수 없는 것입니다.
매매예약 계약도 계약이므로 계약내용을 신중하게 확인하고 결정해야 하며 단지 실제 매매계약 전의 가계약이라는 사정만으로 이를 소홀히 한다면 이후 분쟁의 불씨가 될 소지가 높습니다.
이상 부동산분쟁 상담센터 문석주 변호사였습니다.
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