무상거주확인서와 주택임차인의 권리
무상거주확인서를 쓴 임차인에게 주택임대차보호법상 권리가 인정되는지 여부
1. 김씨는 이씨와 A주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 이사와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다.
2. 이후 B은행은 이씨의 대출금 채무 담보를 위해 A주택에 관하여 근저당권을 설정하였고 그 무렵 김씨는 이씨의 부탁으로 "B은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다"는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.
3. 그런데 이씨는 B은행에 대출금을 변제하지 못하였고 결국 B은행의 신청에 따라 A주택에 대한 경매절차가 개시되었는데 박씨는 최고가를 적어내어 A주택을 낙찰받았다. 한편 임차인 김씨는 경매절차 배당요구기간에 임대차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였고 배당기일에 김씨는 B은행에 앞서 임대차보증금을 배당받기로 하는 배당표가 작성되었다.
4. 이에 B은행은 배당기일에 김씨의 배당에 이의를 신청하였고 김씨가 무상거주확인서를 써주었다는 사실을 청구원인으로 하여 배당이의소송을 제기하여 그 소송에서 승소하였다.
5. 위 배당이의 결과에 따라 결국 경매절차에서 김씨에 대한 배당액은 전부 삭제되었는데 A주택의 새로운 소유자인 낙찰자 박씨는 임차인이었던 김씨를 상대로 건물인도청구를 하였다.
주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 전입신고를 하고 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 경우 주택임차인은 대항력과 경매에서 우선변제권을 갖습니다. 특히 전입신고일과 확정일자가 모두 주택의 근저당권 설정일보다 앞서는 경우 주택임차인은 경매절차에서 배당요구를 하였다면 그 근저당권자보다 우선하여 배당을 받게 되는 권리를 가지게 되는 것입니다.
주택임차인의 대항력과 우선변제권에 관해서는 아래 게시물을 보시면 보다 자세히 확인하실 수 있습니다.
http://blog.naver.com/withyoulawyer/221168671588
한편 무상거주확인서라는 것은 일반적으로 임대인이 주택을 담보로 대출을 받는 경우 대출액에 비해 담보물의 가치가 부족할 때 은행 등의 금융기관이 요구하는 서류로서 임차인은 임대인과 임대차계약에 따른 채권, 채무관계가 없고 은행에 대해 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 말합니다. 무상거주확인서를 써준 임차인은 특별한 사정이 없는 이상 주택이 경매로 넘어가는 경우 후순위 근저당권자인 금융기관에 대하여 임대차보증금의 우선변제를 주장할 수 없게 됩니다.
그런데 이러한 무상거주확인서로 때문에 여러가지 문제가 발생합니다. 임차인은은 (실제 무상임차인이 아니면서도) 임대인의 부탁 또는 강요로 무상거주 확인서를 써주게 되는데 이후 임대인의 재산상황이 악화됨에 따라 주택이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 본인의 권리를 전혀 보호받지 못하게 됨에 따라 임대인 또는 주택의 낙찰자와 다양한 분쟁이 발생하게 되는 것입니다.
그런데 주택의 경매절차에서 변제를 받지 못하는 것과 별개로 금융기관에 무상거주확인서를 써준 임차인이 새로운 소유자인 낙찰자를 상대로 임대차계약을 근거로 대항할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 낙찰자는 원칙적으로 매각물건명세서를 통해 주택의 권리관계를 확인하고 본인이 인수할 권리, 소멸될 권리 등을 판단한 후 낙찰가를 정하게 됩니다. 그런데 매각물건명세서상 임차인이 경매절차에서 배당요구신청서를 제출하여 매각물건명세서에 근저당권보다 선순위로 주택임차인이 있다면 낙찰자는 임대차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 신뢰를 가지고 주택의 소유권을 취득하게 되므로 무상거주확인서를 써준 임차인은 새로운 소유자인 낙착자에 대해서도 임대차계약에 관한 권리를 주장하지 못하게 됩니다.
위 사안에서도 김씨는 A주택의 경매절차에서 임대차보증금에 대하여 배당요구를 하였고 이에 따라 김씨는 B은행의 근저당권에 우선하여 배당받는 것으로 매각물건명세서가 작성되었습니다. 낙찰자 박씨는 이러한 매각물건명세서를 기초로 근저당권보다 우선하는 김씨의 임대차보증금채무는 배당되어 소멸될 것을 예상하고 낙찰가를 정하여 A주택의 소유권을 매수하였기 때문에 이후 B은행이 무상거주확인서를 근거로 배당이의를 하고 김씨가 결국 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 이를 이유로 임차인 김씨는 다시 낙찰자 박씨의 건물인도청구에 대항할 수는 없는 것입니다.
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한편 임차인이 적극적으로 무상거주확인서를 써준 경우와는 달리 금융기관의 직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차관계의 존재를 분병히 한 경우에는 경락인이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고 할 수 없어서 낙찰자의 건물인도 청구에 대해 대항할 수 있습니다.(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852판결) 즉 단순히 임대차조사에서 소극적으로 임차사실을 숨긴 경우와 적극적으로 무상거주확인서를 써준 경우를 대법원은 달리 판단하고 있는 것입니다.
이와 같이 무상거주 확인서는 이후 임대인의 재산상황이 악화되는 경우 임차인의 권리에 중대한 영향을 미치게 됩니다. 임대인의 요청으로 무상거주확인서를 작성해주었다면 임차인은 이후 주택의 경매절차나 이후 낙찰자와의 관계에서 임대차계약에 따른 권리를 전혀 주장할 수 없게 되는 것입니다.
주택임대차에 있어 대항력과 우선변제권은 법이 주거생활의 안정을 위해 다른 채권보다 특별히 임차인을 보호해 주는 제도입니다. 그러나 이러한 임차인의 권리 역시 법에 따라 적시에 적절하게 행사되어야 하고 만약 법에서 정하는 요건에 어긋나 행사되는 경우에는 임차인은 본인의 임대차보증금에 대한 권리를 잃게 될 위험이 항상 존재하기 때문에 임차인은 임대차보증금의 대항력와 우선변제권의 행사가능여부에 주의를 기울여야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
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