임차건물의 양도와 연체차임
이전 임대인에게 연체한 차임의 보증금공제
김씨는 이씨로부터 임대차 보증금 2,500만 원 차임 180만 원으로 A상가 1층점포를 임차받았다. 그런데 이후 이씨 소유의 A상가는 경매로 넘어갔고 경매절차에서 박씨는 A상가를 낙찰받았다.
그런데 김씨는 이미 박씨가 상가를 낙찰받기 전부터 이씨로부터 10개월 이상 차임을 연체하고 있었고 박씨가 A상가를 낙찰받은 이후에도 계속하여 차임을 연체하였다.
이에 박씨는 이씨가 3기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약의 해지를 통고하였고 이씨는 A상가 점포를 박씨에게 인도하면서 박씨에게 임대차보증금을 반환할 것을 청구하였다.
그런데 박씨는 이씨의 보증금 반환청구에 대해 이미 이씨의 보증금은 김씨가 임대인일때부터 연체한 차임을 공제하면 남아있지 않기 때문에 더이상 보증금을 반환할 의무가 없다고 주장하였다.
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상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라서 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 결국 상가건물 임대차보호법에 따라 점포를 인도받고 사업자등록을 한 임차인은 이후에 점포가 제3자에게 양도된다고 하더라도 그 양수인에게 임대차보증금반환청구를 할 수 있고 임차인은 새로운 양수인에게 차임을 지급할 의무를 부담하는 것입니다.
그런데 문제는 과연 임차인이 점포의 이전 소유자에게 연체한 차임이나 관리비 등의 채권이 점포의 소유권 변동으로 인해 당연히 양수인에게 이전하는 것인지 여부에 있습니다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 임차인이 사용당시 임차건물의 소유자에게 권리가 있는 것으로 보아야 하므로 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 이전 임대인만이 임차인에 대해 청구할 수 있습니다.
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한편 임대차계약상 임대차보증금은 임대차계약이 종료할 때까지 임차인이 임대인에게 부담하는 차임 및 관리비 등의 모든 채무를 담보하게 됩니다 . 따라서 특별한 사정이 없는 이상 임대차게약이 종료할 때까지 임차인이 임대인에 대해 차임이나 관리비 등을 연체하였다면 임대인은 연체한 금액을 공제하고 남은 금액만을 임차인에게 돌려주면 됩니다.
그런데 위 사안에서 임차인 김씨는 A상가가 박씨에게 낙찰되기 전까지는 이전 소유자인 이씨에게 차임을 연체하였는바 박씨가 A상가를 낙찰받은 이후의 연체차임은 당연히 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것이지만 이전 소유자인 이씨에게서 연체한 차임 역시 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것인지 여부가 문제됩니다.
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그런데 위와같은 사안에서 대법원은 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 겨웅 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사에 부합한다고 보아 임차인이 이전 임차건물의 소유자로부터 연체한 차임이나 관리비의 경우에도 임대차계약이 종료될 때에는 임대차보증금에서 공제된다고 판단하였습니다.
결국 위 사안에서 김씨는 이미 연체한 차임 및 관리비가 임대차보증금의 범위를 초과하여 남은 임대차보증금이 없게되므로 더이상 박씨에게 임대차보증금을 반환할 것을 청구할 수 없게 되는 것입니다.
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이상에서 보는 바와 같이 임대차계약이 계속 중에 임대차 건물의 소유자가 바뀌는 경우 임대차보증금반환 및 차임의 지급과 관련된 권리, 의무 관계는 많은 변동을 겪게 됩니다. 따라서 임대차 건물의 소유권이 변동되는 경우에는 면밀한 법리검토를 거쳐 임대차계약 관계를 분명히 해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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