권리금과 손해배상
권리금 지급후 영업을 하지 못하게 된 경우 그 손해를 배상받을 수 있을까
1. 김씨는 A점포 소유자 이씨로부터 2008. 2. 29. A점포를 보증금 6,000만 원 월차임 220만 원에 임차하여 그 무렵부터 약국을 운영하였는데 이후 임대차계약은 2년마다 갱신되었다.
2. 김씨는 2013. 3월 경 공인중개사 최씨의 중개로 박씨와 'A점포에 대한 임차권을 양도하고 약국 시설을 권리금 4억 원에 양도하기로 한다.'라는 권리 양도 양수 계약을 체결하였다.(A점포는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 점포에 해당하였음에도 불구하고 공인중개사 최씨는 이를 박씨에게 고지하지 않았다)
3. 김씨는 점포 소유자 이씨에게 임차권을 양도하는 것이 아닌 형식적으로 임차인의 명의만을 변경하는 것이라고 거짓말하면서 임차인이 박씨로 된 임대차계약서를 작성받아 이를 박씨에게 교부하였다.
4. 권리 양도 양수 계약에 따라 박씨는 김씨에게 보증금 6,000만 원 및 권리금 4억 원을 지급한 후 김씨로부터 A점포를 양수받아 2013. 9. 1.경 부터 A점포에서 약국을 운영하였다.
5. 그런데 이후 점포소유자 이씨는 2014. 1.경 우연한 기회에 A점포의 임차인 명의만이 형식적으로 변경된 것이 아니라 임차권 자체가 양도된 사실을 알게 되었고 박씨에게 A점포를 인도하라고 요구하였다. 그때서야 비로소 A점포가 상가건물임대차보호법상의 적용을 받지 않는 건물임을 안 권리 양수인 박씨는 결국 점포 소유자 이씨에게 2015. 1. 15.경 A점포를 인도하고 임대차보증금 6,000만 원을 반환받게 되었다.
6. 이에 박씨는 영업권 양도인인 김씨를 상대로 권리 양도 양수 계약 불이행을 원인으로 손해배상을 청구하였고 공인중개사 최씨를 상대로 하여서는 A점포가 상가건물임대차보호법 적용점포가 아니라는 사실을 고지하지 않았다는 이유로 역시 손해배상을 청구하였다.
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일상생활에서는 영업을 하고 있는 점포의 양도계약을 체결하는 경우 통상 해당 점포의 영업권이라는 명목으로 권리금을 주고받게됩니다. 여기에서 권리금은 상가건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 말하는 것입니다. 대법원도 "임차인은 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 위와 같은 권리를 다른 사람에게 양도하거나 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다."라고 판시하면서 임차인의 권리금 권리를 인정하고 있습니다.(2016다261175판결)
그런데 권리금계약은 점포에서 영업하는 권리를 넘기는 것을 그 내용으로 하므로 통상 임차권 양도계약을 수반하게 됩니다. 결국 권리금 계약 쌍방의 의사는 유효한 건물사용권한의 존속을 전제로 권리금을 주고받는 것이므로 만약 영업 양도인의 귀책으로 영업양수인과 임대인 사이의 임대차계약이 정상적으로 체결되지 않아 영업양수인이 영업을 하지 못한다면 양수인은 권리금계약에 따른 권리를 취득하지 못한 책임을 영업양도인에게 물을 수 있는 것입니다.
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한편 부동산 중개업자는 중개대상물의 권리관계를 확인한 후 설명하여야 하는데 그 설명의무에는 상가임대차계약의 경우 그 점포가 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인, 설명하여야 할 의무가 포함됩니다. 그런데 만약 부동산 중개업자가 과실로 이러한 설명의무를 위반하여 의뢰인에게 손해가 발생하는 경우에는 부동산 중개업자가 이러한 손해를 배상할 책임을 지게 되는 것입니다.
결국 위 사례에서 영업양도인 김씨는 점포소유자 이씨에게 임차권을 양도하는 것이 아닌 단순히 형식상의 명의만을 변경한다고 거짓말을 한 후 김씨가 박씨에게 임차권을 양도한다고 하더라도 이러한 임차권 양도행위는 임대인의 동의가 없어 효력이 없게 됩니다. 이러한 김씨의 영업권 및 임차권 양도계약에서의 의무위반으로 인해 박씨는 점포소유자 이씨로부터 점포인도청구를 받게 되었고 A점포에서 더 이상 약국영업을 할 수 없게 되었는바 영업 양도인인 김씨는 양수인인 박씨에게 손해를 배상해주어야 할 의무를 부담하게 됩니다.
또한 최씨의 경우에도 공인중개사로서 A점포가 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하는 점포임을 설명하였어야 합니다. 그러나 최씨는 영업양수인 박씨에게 이러한 설명을 하지 않았고 박씨는 A점포가 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 건물로 착각한 채 상가건물임대차보호법에서 보호받는 임차기간갱신요구권을 고려하여 권리금을 정하고 이에 따라 계약을 한 것인바 공인중개사 최씨의 경우에도 박씨에 대해 손해배상을 해주어야 할 의무가 있습니다.
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다만 김씨와 최씨가 손해배상 의무가 있다고 하더라도 영업양수인 박씨 역시 직접 소유자와 연락을 취하지 않은 점, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 점포인지 여부에 대한 조사를 해태한 점 등이 인정되므로 권리금 4억 원 전부를 배상받지는 못할 것입니다.
이와 같이 영업양도에 있어 권리금 계약은 필연적으로 임차권 양도계약이 수반되므로 영업양수인이 권리금에 상응하는 영업권을 행사하지 못하게 되는 경우 다양한 법룰분쟁이 발생하게 됩니다.
결국 권리금과 관련된 분쟁이 발생하는 경우에는 영업권을 행사하지 못한 책임이 누구에게 있는지를 정확하게 가려서 그 책임을 물어야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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